外墙覆层与EWS1：物业服务费暴涨，公寓可能卖不掉（2026）

这是英国买房时最糟糕的情形：您在伦敦买下一套公寓，几年后想出手，却找不到买家。原因是整栋楼的外墙存在问题，没有银行愿意为这栋楼里的公寓放贷。与此同时，您收到的物业服务费账单一路飙升。本文讲解格伦费尔大厦火灾（Grenfell）之后留下的这一风险、EWS1表格，以及出价之前必须核查的事项。

EWS1是什么，又不是什么

先澄清一个常见的误解。EWS1（External Wall System，外墙系统）表格既不是法律要求，也不是消防安全证书。格伦费尔大厦火灾之后，贷款机构对有外墙覆层（cladding）的楼宇变得十分谨慎，市场几乎冻结。2019年，RICS与UK Finance推出了一套标准化工具，供贷款机构评估外墙风险，这就是EWS1。

因此，EWS1是一份由贷款机构主导的文件。没有任何法律规定“这栋楼必须有EWS1”。但实际操作中，只要贷款机构要求提供而该楼无法出具，这栋楼里的公寓就无法办理抵押贷款；而无法办理抵押贷款的公寓，基本也就卖不出去。

评级结果：哪个字母能保住您的公寓？

EWS1的结果决定了您这套公寓的命运：

B2是最糟糕的结果。这一评级意味着必须先完成整改，外墙系统才能被评定为低风险。在整改完成并取得新的EWS1之前，大多数贷款机构不会为该楼内的任何公寓放贷。受影响的是每一套公寓的可售性和可贷款性，即使您自己的这套本身没有任何问题。

有一点需要说明：B2评级并不意味着这栋楼不适合居住，也不要求住户撤离。楼宇安全由另一套制度管辖（消防风险评估和《消防安全令》）。B2是一个*抵押贷款*层面的问题。

什么情况下需要EWS1？

相关规定随着时间推移已经收窄。截至2026年的总体情况如下：

此外，自2026年11月1日起，RICS外墙覆层估值标准的第二版开始适用。新版按楼层给出了更清晰的标准，说明估价师何时应要求提供EWS1，在某些情况下还允许用 FRAEW（PAS 9980）摘要来替代。

物业服务费为什么会暴涨？

外墙覆层问题不仅影响出售，还会直接冲击您的钱包。在受影响的楼宇里，物业服务费账单通常会立刻上涨，甚至整改工程尚未开始就已如此。主要原因有：

“巡逻值守”（waking watch）：在消防风险解决之前，永久产权持有人（freeholder）和管理代理可能认为有必要安排保安团队在楼内全天候24小时巡逻。这项开支极其高昂，会直接计入物业服务费。

保险费：存在外墙覆层问题的楼宇，其楼宇保险费会大幅上涨。

EWS1评估本身：一次EWS1评估的费用通常为£6,000–£20,000（视楼宇的复杂程度而定），通常会通过物业服务费向租赁产权持有人摊收。

谁来买单？（《建筑安全法》的保护）

这里有一个对买家至关重要的消息。根据2022年《建筑安全法》（Building Safety Act），属于“符合条件的租赁产权持有人”（qualifying leaseholder）的公寓业主，不能被要求承担外墙覆层整改工程的费用。这一保护通过租赁权益人证明契据（Leaseholder Deed of Certificate）来证明。

所以，如果某栋楼需要整改外墙覆层，作为符合条件的租赁产权持有人，*您*可能无需支付数万英镑的整改费用。但请注意：这项保护涵盖的是整改*工程*的费用；EWS1评估费用、巡逻值守和上涨的保险费等项目，仍可能通过物业服务费转嫁到您头上。保护的适用范围还取决于具体情况，请务必请事务律师（Solicitor）确认。

好消息与坏消息

好消息：2023年以来，市场明显松动。自2023年1月起，随着RICS指引和UK Finance行业声明的出台，贷款机构可以对11米及以上楼宇中的公寓考虑受理抵押贷款申请，前提是有证据表明符合下列情形之一：（a）开发商承诺自行整改该楼；（b）该楼已纳入政府认可的计划（Developer Remediation Contracts、Cladding Safety Scheme 或 Building Safety Fund）；（c）租赁产权持有人受《建筑安全法》保护（以Deed of Certificate为证）。因此，EWS1缺失或结果不利，已不再是必然的死胡同，但备齐正确的文件至关重要。

另外，2025年4月，多家主要贷款机构（包括 Barclays、HSBC、Lloyds、Nationwide、NatWest 和 Santander）承诺不要求对已满五年的EWS1表格进行全面复核，避免了因表格最初名义上五年的有效期而再度引发市场堵塞。

坏消息：问题并未结束。据行业估算，仍有数十万套公寓受到不同程度的影响。官方数据显示，英格兰11至18米的住宅楼宇中，估计有7.5%至9.9%需要就外墙覆层相关的火灾风险进行整改、部分整改或缓解处理，也就是2,900至5,800栋中层楼宇。政府《整改加速计划》（Remediation Acceleration Plan）设定的目标期限同样漫长：在获得资助的计划中，18米以上楼宇须在2029年底前完成整改，11–18米的楼宇则须在2031年底前完成。

还有一个警示案例：有一位消防安全工程师在没有适当资质的情况下，为数百栋楼宇签发了数千份EWS1表格，事情曝光后，这些表格被宣告无效，受影响楼宇的公寓业主又回到了原点。（贷款机构后来同样承诺，不会要求对这些表格进行全面复核。）教训很清楚：在这个领域，任何文件都不要不加核实就接受。

买家核查清单（出价之前）

这是本文最有价值的部分。如果您要买的公寓所在楼宇高于11米，或带有任何形式的外墙覆层、阳台或抹灰保温层，请逐项核实：

出价之前先走一遍这份清单，既能避免买到卖不掉的资产，也能避免物业服务费账单失控。

Optivest提示：这一问题恰好处在Optivest实际服务范围的交汇点，我们坦率地说：对身在海外的买家来说，这一风险更大，因为您无法亲自查看楼宇、与邻居交流或审阅文件。这正是我们法律支持（产权转让法律服务）的职责所在：索取并审查该楼的EWS1状态、消防风险评估、租赁权益人证明契据（Leaseholder Deed of Certificate）和物业服务费历史记录。我们的抵押贷款经纪服务则是关键的第二环：各家贷款机构对受外墙覆层影响楼宇的接受程度差别很大，如果没有熟悉这一领域的经纪协助就贸然申请，可能白白遭到拒贷。有话直说：楼宇高于11米且带有外墙覆层时，没有完成这些核查就绝不要出价，我们推荐的项目同样适用这一原则。

重要声明：非法律/财务建议。本文仅供一般参考。楼宇安全法规、贷款机构的标准以及RICS指引都在不断变化（例如新的RICS标准自2026年11月起适用）。某栋楼的具体情况，以及《建筑安全法》的保护是否适用于您，取决于个人和楼宇的具体情形，必须由在SRA注册的事务律师（Solicitor）审查。各贷款机构对抵押贷款的接受程度不同。请查阅gov.uk了解最新情况。Optivest不提供法律意见，也不是持牌财务顾问。

常见问题

EWS1表格是法律强制要求的吗？

不是。EWS1既不是法律要求，也不是消防安全证书，而是RICS与UK Finance在2019年推出的、由贷款机构主导的工具。但实际操作中，只要贷款机构要求提供而该楼无法出具，这栋楼里的公寓就无法办理抵押贷款，等于难以出售。

B2评级是什么意思？

B2表示外墙中存在可燃材料，并且需要整改。在整改完成并取得新的EWS1之前，大多数贷款机构不会为该楼内的任何公寓放贷，影响的是整栋楼的每一套公寓。但B2并不意味着这栋楼不适合居住。

外墙覆层整改的费用要我来承担吗？

根据2022年《建筑安全法》（Building Safety Act），如果您属于“符合条件的租赁产权持有人”，不能被要求承担外墙覆层整改工程的费用，这一保护以租赁权益人证明契据（Leaseholder Deed of Certificate）为证。但EWS1评估费用、巡逻值守和上涨的保险费等项目，仍可能通过物业服务费转嫁到您头上。具体范围请与您的事务律师（Solicitor）确认。

物业服务费为什么会突然上涨？

在有外墙覆层问题的楼宇里，账单在整改开始之前就会上涨：全天候24小时的“巡逻值守”（消防巡逻）开支极其高昂，楼宇保险费大幅上涨，而EWS1评估本身（通常为£6,000–£20,000）一般也通过物业服务费摊收。

带有外墙覆层的楼宇还能申请抵押贷款吗？

很可能可以，2023年以来情况已有改善。如果该楼已纳入认可的整改计划，开发商已承诺自行整改，或适用《建筑安全法》对租赁产权持有人的保护（以Deed of Certificate为证），贷款机构可以考虑受理申请。但各贷款机构的标准差别很大，建议选择熟悉这一领域的抵押贷款经纪合作。

总结，以及如何联系我们

外墙覆层和物业服务费，是伦敦房产投资中最容易让买家吃亏的两大风险。评级为B2的EWS1可能让整栋楼的公寓都难以出售；巡逻值守和保险费上涨可能让您的物业服务费账单失控。好消息是，2023年以来，只要有整改计划或《建筑安全法》的保护，贷款机构就可以放贷，但前提是文件备齐、手续规范。

所以原则很简单：如果楼宇高于11米或带有外墙覆层，请在出价之前核查EWS1状态、整改计划、Deed of Certificate和物业服务费历史记录。Optivest的法律支持服务负责索取并审查这些文件；我们的抵押贷款经纪服务则为受外墙覆层影响的楼宇寻找合适的贷款机构。欢迎联系我们，或通过WhatsApp与我们沟通。另请参阅我们的法律支持服务、抵押贷款经纪服务，以及介绍产权结构的租赁产权指南。