2026年秋季预算案：英国房产投资者要知道的变化与不变

财政大臣 John Healey 于2026年10月28日（星期三）发表秋季预算案，英国预算责任办公室（OBR）同日公布了最新预测。对于已经持有或正打算购入英国房产的人来说，真正有用的不是演讲听上去如何，而是数字上到底变了什么。答案其实是一份不长的清单，而且大部分与印花税无关。

本文逐项梳理预算案中与房产投资者相关的措施，列出确切税率、生效日期和以英镑计算的算例。所有数据均来自预算案官方文件、GOV.UK 指引和 OBR，来源见文末。凡属预测而非规则的内容，文中都会注明。

先看结论：哪些变了，哪些没变

印花税税率没有变，住宅房产的资本利得税税率也没有变。对房产投资者而言，唯一明确的加税落在租金收入上；对高价房产而言，最大的已确认事项是2028年起实施的市政税附加费。完整情况如下：

关键时间节点一览

预算案中大多数房产措施将在2027年或2028年生效，而不是现在，所以留有规划时间。对投资者而言，重要的时间点如下：

印花税变了吗？没有

英格兰和北爱尔兰的印花税（SDLT）与之前完全一致。预算案税收措施清单中只有一些技术性的 SDLT 条目，例如自2026年10月29日起收紧集团减免，税率和档位都没有调整。这对海外买家很重要，因为决定他们购房成本的两项附加税都原封未动。据 GOV.UK 公布，目前住宅房产的税率如下：

两项附加税会叠加计算，并且按整个房价征收，而不是只针对最高的那一档。非居民购买额外房产，需要缴纳标准税率，加上额外房产的5%，再加上非居民身份的2%。本次预算案没有让这一总额变高或变低，所以您在10月28日之前算好的印花税预算依然有效。下面是非英国居民购买额外房产时，五个价位对应的总税额：

以上是按已公布税率得出的示例，未计入具体买家可能适用的任何减免或豁免。法律费用、经纪费用和银行收费另计。

房东税负：唯一真正的变化

自2027年4月6日起，房产收入的所得税将再上调2个百分点。据 GOV.UK 上的预算案文件，基本税率纳税人、较高税率纳税人和附加税率纳税人的房产收入税率将分别为24%、44%和49%，适用于英格兰、威尔士和北爱尔兰。

这是第二步，不是第一步

2025年的预算案已经决定，自2027年4月起对房产收入和储蓄收入加征2个百分点，本次预算案又加了2个百分点。与目前20%、40%和45%的房产收入税率相比，2027年4月起每一档都高出4个百分点。英国财政部自己的成本测算说明，称这项新措施是针对“非公司化房东”的加税，也就是个人和合伙人。

哪些人受影响

这一变化适用于按个人收入征税的租金收入。持有房产的英国有限公司缴纳的是公司税，据预算案文件，主税率为25%，小利润税率为19%，所以个人房产收入税率不适用于公司的租金利润。财政部预计部分房东会因此把房产转入公司名下，但认为这种反应有限。把现有房产转入公司本身可能触发印花税和资本利得税，所以这是该和税务顾问商量的决定，不能凭一时反应。

抵押贷款利息减免随税率上调

个人房东不能从租金收入中直接扣除抵押贷款利息，而是按基本税率获得融资成本的税款减免。财政部成本测算说明指出，融资成本减免“将继续与房产基本税率保持一致”，因此自2027年4月起，这一减免是24%，而不是20%。这一上调能为有贷款的房东缓冲一部分冲击，但只是部分缓冲：较高税率或附加税率的房东，利润按44%或49%缴税，利息却只能按24%获得减免。

一个算例

假设某房东的租金扣除允许扣减的运营成本后，融资成本前的应税房产利润为£18,000，当年支付抵押贷款利息£8,000。以下每种情况下，利润都落在同一个税档内。

没有抵押贷款时，涨幅更大：同样是£18,000的利润，无论处于哪个税档，房东每年都要多缴£720。实际税单还取决于其他收入、个人免税额以及融资成本减免的限制，因此以上只是用来感受幅度，不代表您本人的数字。

海外房东

如果您身在海外而在英国出租房产，租金需要在英国纳税，除非 HMRC 通知您无需申报，否则您需要通过自行申报（Self Assessment）纳税申报表申报。默认情况下，租赁代理（没有代理时则为租客）会从租金中扣除基本税率的税款并交给 HMRC。您可以通过 NRL1i 表格向 HMRC 申请全额收取租金，改为通过纳税申报表缴税；如果您的税务事项没有处理到位，HMRC 不会批准。如果您的英国收入低于个人免税额，可以申请退还已扣缴的税款。新税率如何适用于您，还取决于您的居住身份和相关税收协定，可由英国税务顾问确认。

2027年4月前该做什么

实际要做的事情不多。请税务顾问判断，您已持有或打算购买的房产，以个人名义持有还是通过公司持有更合适。按新税率重新计算每套房产的净租金回报率。确认租赁代理了解您的居住身份，如果希望全额收取租金，还要确认 NRL1i 的批准已经到位。此外，新的出租房登记服务开通后要及时登记，因为英格兰房东自2026年12月15日起需为此支付£65费用。

资本利得税：税率不变

住宅房产的资本利得税税率没有变化。GOV.UK 显示，落在基本税率档内的收益为18%，超出部分为24%，2026至2027税务年度的年度免税额为£3,000。举个例子，扣除允许扣减的成本后收益为£90,000，再减去£3,000免税额，应税部分为£87,000。如果全部按24%征税，税额为£20,880。

对海外业主来说有两点需要注意。第一，非居民出售英国住宅房产，必须在交割后60天内向 HMRC 申报并缴纳税款，即使无税可缴也必须申报。第二，本次预算案中唯一的资本利得税调整不涉及住宅房产：自2027年4月6日起，商业资产处置减免的终身额度从£1 million降至£500,000，而这项减免针对的是符合条件的商业资产，不适用于普通的购房出租（Buy-to-let）。

豪宅税确认于2028年4月实施

高价值房产市政税附加费，俗称豪宅税，将自2028年4月起适用于英格兰估值达£2 million或以上的住宅，首批账单将于2028年3月发出。由业主在正常市政税之外另行缴纳。年度费用按估值档位计算：

也就是说，一套£2.3 million的顶层公寓每年缴£2,500，一套£4.2 million的房子每年缴£5,000，一套£6 million的住宅每年缴£7,500。自2029年至2030年起，收费标准每年按通胀（CPI）上调，房产每五年重估一次，下次重估在2033年。家庭收入为£35,000或以下、资本储蓄为£16,000或以下，或家中有残障人士的业主，可以选择延期缴纳，对延期金额按公允利率计息。对大部分家具缺失且连续12个月或以上空置的住宅，则加收100%的附加费。该附加费仅适用于英格兰。

对大多数£2 million以下的公寓来说，这不会带来任何改变。但对伦敦核心区的高端独栋住宅、大户型顶层公寓，以及预计到2028年房产估值会超过门槛的买家，这是需要认真考虑的因素，因为刚好处于档位边缘的房产，在重估时可能越过这条线。

OBR 预测：房价、抵押贷款与住房供应

OBR 预计房价2026年增长约2%，2027年增长2.5%，自2028年起每年增长约2.75%。预计2026年成交量约为1.2 million宗，到2031年升至约1.3 million宗，比3月的预测低约4%。所有存量抵押贷款的平均实际利率预计将从2026年的4%升至2031年的约5%，到2031年，抵押贷款还款额预计占家庭可支配收入的4¼%，为2009年以来的最高水平。整体经济增长预测为2026年约1¼%，2027年约1%。

对买家来说，这意味着市场平稳而不是快速。房价增长缓慢，说明应当把重点放在租金收入、楼宇品质和地段上，而不是指望短期内升值。融资成本上升，则意味着应尽早与抵押贷款经纪沟通，确定固定利率期限和贷款额度。

供应方面，OBR 现在预计2026至2027年住房存量净增约220,000套，到2030至2031年升至260,000套，比3月预测的同期总量少约190,000套。OBR 将此归因于需求疲弱、建材成本上升以及建筑业的其他监管变化。预测不是承诺，抵押贷款利率或收入的变化都会改变这些数字。

首次置业和新建楼盘措施：为什么投资者也该关注

预算案确认拨款£4.7 billion用于“Your First Home”计划，政府将为英格兰参与计划的新建楼盘出借房价的20%，首付最低2.5%，贷款前五年免利息。财政部预计该计划将惠及约70,000个家庭，申请将于新年开放，首批交割从2027年4月起。另外，自2026年10月29日起，将 Lifetime ISA 用于购买超出价格上限房产时的提取费用从25%降至20%；2029年4月前，新的 First Time Buyer ISA 将为新储户取代 Lifetime ISA，购买价值不超过£450,000的首套房仍可获得25%的政府补贴。

这些措施针对的是英国本地的首次置业者，而不是海外投资者。它们与您的关联只有一点：这些措施旨在支撑英格兰新建楼盘的需求，而新建楼盘正是许多投资者入手的市场。与此同时，还有额外的£1.5 billion用于约10,000套社会住房和经济适用房，使该计划十年内的总额超过£40 billion。此外，除安全规定外，本届议会剩余任期内建筑法规基本冻结。

对不同类型投资者意味着什么

预算案对每类买家的影响落点不同，而且大部分影响体现在持有房产之后的税务上，而不是购买成本上：

没有发生的事

许多人在预算案前担心或预期的事情，并没有出现在官方文件中。印花税税率和档位没有变。购买额外房产的5%附加税和非居民的2%附加税没有变。住宅房产的资本利得税税率没有变。市政税附加费的门槛仍为£2 million。我们查阅的预算案文件中，没有对英国房产海外业主新增任何收费。如果之后有相关报道，最终会体现在立法和 HMRC 指引中，请以这些为准。

预算案后，投资者常问的问题

海外买家的印花税会上涨吗？

本次预算案没有作出任何调整。2%的非居民附加税和购买额外房产的5%附加税保持不变，税率仍按上文所述方式适用于整个房价。

新的房东税适用于我的公司吗？

适用的不是个人房产收入税率。公司的租金利润缴纳的是公司税。财政部成本测算说明称，这项措施是针对非公司化房东的加税，也就是个人和合伙人。

我的租金收入会按44%或49%征税吗？

只有您总收入中落在较高税率档或附加税率档的那一部分，才按这些税率征税。基本税率纳税人自2027年4月起，租金利润按24%缴税。您处于哪一档，取决于您全部的英国应税收入，所以准确答案要看您自己的申报表，而不是看标题上的税率。

现在在伦敦购房出租还划算吗？

这取决于房价、租金和楼宇本身，利润税率上调4个百分点，对净租金回报率的影响有限。在上面的算例中，£18,000的利润下，有抵押贷款的房东每年多缴£400，没有贷款的多缴£720。它只是计算中的一个因素，旁边还有购买价格、物业服务费，以及 OBR 对房价增长更为谨慎的看法。

我现在需要做什么吗？

目前没有任何需要立即缴纳的事项，因为新税率从2027至2028税务年度才开始。现在是个好时机：向税务顾问咨询持有结构，更新您的回报率测算，并确保租赁代理和 HMRC 的记录与您的居住身份一致。

Optivest观点：预算案之后，我们见到最常见的误区，是孤立地看某一个标题税率。房东税上调4个百分点听上去很多，但对一般的租金利润而言，每年不过多出几百英镑，而楼宇的选择、地段和购买价格对结果的影响要大得多。第二个误区是以为规则对每个人都一样。居住身份、持有结构和其他收入都会改变答案，所以我们会建议客户在购买前，与英国税务顾问通一次简短的电话。

Optivest观点：许多海外买家只盯着印花税这个数字，却忘了出售房产后60天内的申报期限，以及每年的自行申报（Self Assessment）纳税申报。这两件事如果从第一天就做好规划，处理起来很轻松；如果事后才发现，代价就会很高。

资料来源及数据日期

Optivest 是一家房产投资咨询机构，同时也是获FCA授权的抵押贷款经纪。我们不提供税务建议，本文仅为一般性信息，不构成针对您个人情况的建议。在采取行动前，请向合资格的英国税务顾问、受 SRA 监管的事务律师（Solicitor）或受 FCA 监管的抵押贷款经纪确认这些规则对您的适用情况。以上数据截至2026年10月30日准确，立法文本发布后可能有所变动，数据均取自下列官方文件。