Autumn Budget 2026: İngiltere'de Mülk Yatırımcıları İçin Ne Değişti, Ne Değişmedi?

Maliye Bakanı (Chancellor) John Healey, Autumn Budget'ı 28 Ekim 2026 Çarşamba günü açıkladı; Bütçe Sorumluluk Ofisi (OBR) de yeni tahminlerini aynı gün yayımladı. İngiltere'de mülk sahibi olan ya da mülk almayı düşünen biri için asıl soru konuşmanın tonu değil, rakamlarda gerçekte neyin değiştiği. Cevap kısa bir liste ve çoğu damga vergisiyle ilgili değil.

Bu rehber, mülk yatırımcısını ilgilendiren her tedbiri kesin oranları, başlangıç tarihleri ve sterlin cinsinden örnek hesaplarla anlatıyor. Bütün rakamlar resmî Bütçe belgelerinden, GOV.UK rehberlerinden ve OBR'dan alındı; kaynaklar yazının sonunda. Kural olmayıp tahmin olan şeyler açıkça belirtildi.

Kısa cevap: Ne değişti, ne değişmedi?

Damga vergisi oranları değişmedi, konutlarda Sermaye Kazancı Vergisi (CGT) oranları da aynı kaldı. Mülk yatırımcısı için net tek vergi artışı kira geliri üzerinde, pahalı evler için ise 2028'de başlayacak yeni belediye vergisi ek ücreti kesinleşti. Tüm tablo tek bakışta:

Önemli tarihler tek bakışta

Bütçenin mülkle ilgili tedbirlerinin çoğu şimdi değil 2027 ya da 2028'de başlıyor; yani plan yapmak için vakit var. Yatırımcıyı ilgilendiren tarihler şunlar:

Damga vergisi değişti mi? Hayır

İngiltere ve Kuzey İrlanda'daki Damga Vergisi (SDLT) olduğu gibi duruyor. Bütçenin vergi tedbirleri listesinde SDLT ile ilgili yalnızca teknik kalemler var, örneğin 29 Ekim 2026'dan itibaren grup şirketleri arasındaki devirlerde geri alma (clawback) kuralının sıkılaştırılması; oranlarda ya da dilimlerde değişiklik yok. Bu, yurt dışından alıcılar için önemli, çünkü maliyeti belirleyen iki ek oran da yerinde. GOV.UK'te yayımlanan güncel konut oranları şöyle:

Ek oranlar üst üste biniyor ve fiyatın yalnızca en üst diliminde değil tamamında uygulanıyor. İngiltere'de yaşamayan biri ek bir konut alırken standart oranları, ek mülk için %5'i ve yurt dışında yaşadığı için %2'yi öder. Bu Bütçe bu toplamı ne artırıyor ne azaltıyor; yani 28 Ekim'den önce yaptığınız damga vergisi hesabı hâlâ geçerli. İngiltere'de yaşamayan bir kişinin ek konut alırken ödeyeceği toplam vergi, beş farklı fiyatta şöyle:

Bunlar yayımlanmış oranlardan çıkarılmış örneklerdir; belirli bir alıcı için geçerli olabilecek muafiyet ya da indirimleri içermez. Avukat masrafı, broker ücreti ve banka masrafları bunların üzerine eklenir.

Kiraya veren vergisi: Gerçek değişiklik burada

Kira geliri üzerindeki gelir vergisi 6 Nisan 2027'den itibaren 2 puan daha artıyor. GOV.UK'taki Bütçe belgelerine göre kira geliri için oranlar temel oranlı vergi mükelleflerinde %24, yüksek oranlılarda %44, ek oranlılarda %49 olacak. Bu oranlar İngiltere, Galler ve Kuzey İrlanda için geçerli.

İkinci bir adım, ilk değil

2025 Bütçesi Nisan 2027'den itibaren kira ve tasarruf gelirine zaten 2 puan eklemişti, bu Bütçe bir 2 puan daha ekliyor. Bugünkü %20, %40 ve %45 kira geliri oranlarıyla kıyaslandığında Nisan 2027'den sonra her diliminde 4 puan daha yüksek. Hazine'nin kendi maliyet notu bu tedbiri "şirket kurmamış" (unincorporated) ev sahiplerine, yani bireylere ve ortaklıklara yönelik bir artış olarak tanımlıyor.

Kimler etkileniyor?

Değişiklik, kişisel gelir olarak vergilendirilen kira gelirini kapsıyor. İngiltere'de kurulu bir limited şirketin kira kârı ise Bütçe belgesine göre ana oranı %25, küçük kâr oranı %19 olan kurumlar vergisine tabi; dolayısıyla bu kişisel oranlar şirket için geçerli değil. Hazine, bazı ev sahiplerinin buna karşılık mülklerini şirkete taşıyabileceğini öngörüyor ve bu tepkinin sınırlı kalacağını söylüyor. Mevcut bir mülkü şirkete aktarmak kendi başına damga vergisi ve sermaye kazancı vergisi doğurabilir; bu yüzden refleks değil, vergi danışmanının karar vereceği bir konu.

Mortgage faizi indirimi de oranla birlikte artıyor

Bireysel ev sahipleri mortgage faizini kira gelirinden düşemiyor; bunun yerine finansman giderleri için temel orandan bir vergi indirimi alıyor. Hazine'nin maliyet notu, finansman gideri indiriminin "temel kira oranına bağlı kalmaya devam edeceğini" söylüyor; yani Nisan 2027'den itibaren bu indirim %20 değil %24 olacak. Bu artış mortgage'ı olan ev sahibi için darbeyi yumuşatıyor ama kısmen, çünkü yüksek ya da ek oranlı bir ev sahibi kârın üzerinden %44 veya %49 öderken faiz üzerinden %24 indirim alıyor.

Örnek bir hesap

Kirasından izin verilen işletme giderleri düşüldükten sonra, finansman giderleri öncesinde £18.000 vergilendirilebilir kira kârı kalan ve yıl içinde £8.000 mortgage faizi ödeyen bir ev sahibini alalım. Her durumda kârın tamamı tek bir dilimde kalıyor.

Mortgage yoksa artış daha büyük: aynı £18.000 kârda iki dilimdeki bir ev sahibi de yılda £720 fazla ödüyor. Gerçek vergi hesabı diğer gelirlere, kişisel muafiyete ve finansman gideri indiriminin sınırlarına bağlı; bu yüzden bunları kendi rakamlarınız değil, büyüklük örnekleri olarak okuyun.

Yurt dışında yaşayan ev sahipleri

İngiltere'deki bir mülkü yurt dışında yaşarken kiraya veriyorsanız kira İngiltere'de vergilendirilir ve HMRC sizi muaf tutmadıkça bunu Self Assessment vergi beyannamesinde bildirmeniz gerekir. Varsayılan yöntemde kiracı acentesi (acente yoksa kiracı) kiradan temel oranlı vergiyi keser ve HMRC'ye öder. Kirayı tam olarak almak ve vergiyi beyanname üzerinden ödemek için HMRC'ye NRL1i formuyla başvurabilirsiniz; vergi işleriniz güncel değilse HMRC bunu onaylamaz. İngiltere'deki geliriniz kişisel muafiyetinizin altındaysa kesilen vergiyi geri isteyebilirsiniz. Yeni oranların sizin için nasıl uygulanacağı ikametinize ve varsa vergi anlaşmasına da bağlı; bunu İngiltere'de çalışan bir vergi danışmanı netleştirebilir.

Nisan 2027'den önce ne yapmalı?

Pratik adımlar küçük. Sahip olduğunuz ya da almayı planladığınız mülk için kişisel sahiplik mi şirket mi uygun olduğunu bir vergi danışmanına sorun. Her mülkün net getirisini yeni oranlarla yeniden hesaplayın. Kiracı acentenizin ikamet durumunuzu bildiğinden ve kirayı tam almak istiyorsanız NRL1i onayınızın hazır olduğundan emin olun. Yeni hizmet açıldığında kiralık mülkünüzü kaydettirin; İngiltere'deki ev sahipleri bunun için 15 Aralık 2026'dan itibaren £65 ödeyecek.

Sermaye Kazancı Vergisi (CGT): Oranlar aynı

Konutlarda CGT oranları aynı kaldı. GOV.UK, temel oran dilimi içinde kalan kazançlar için %18, üstü için %24 gösteriyor; yıllık muafiyet tutarı 2026-2027 vergi yılı için £3.000. Örnek olarak izin verilen masraflar düşüldükten sonra £90.000 kazanç, £3.000'lık muafiyet çıkarılınca £87.000 vergilendirilebilir kazanç bırakır. Tamamı %24'ten vergilenirse fatura £20.880 olur.

Yurt dışında yaşayan mülk sahipleri için iki nokta önemli. Birincisi, İngiltere'de yaşamayan biri İngiltere'deki bir konutu satarsa satışı tamamlanmadan itibaren 60 gün içinde HMRC'ye bildirmek ve varsa vergiyi ödemek zorunda; ödenecek vergi olmasa bile bildirim gerekiyor. İkincisi, bu Bütçedeki tek CGT değişikliği konutların dışında: İş Varlığı Satış İndirimi'nin ömür boyu limiti 6 Nisan 2027'den itibaren yapılacak satışlar için £1 milyondan £500.000'a iniyor ve bu indirim nitelikli iş varlıklarını kapsıyor, sıradan bir kiralık mülkü değil.

Mansion tax Nisan 2028 için kesinleşti

Halk arasında mansion tax denen Yüksek Değerli Konut Belediye Vergisi Ek Ücreti, Nisan 2028'den itibaren İngiltere'de değeri 2 milyon sterlin ve üzeri olan konutlara uygulanacak; ilk faturalar Mart 2028'de gelecek. Ödemeyi mülk sahibi yapıyor ve bu tutar normal council tax'in üzerine ekleniyor. Yıllık ücret değer dilimine göre değişiyor:

Yani £2,3 milyonluk bir penthouse yılda £2.500, £4,2 milyonluk bir ev £5.000 ve £6 milyonluk bir ev £7.500 öder. Ücretler 2029-2030'dan itibaren her yıl enflasyonla (CPI) artacak, konutlar beş yılda bir yeniden değerlenecek ve bir sonraki değerleme 2033'te. Hane geliri £35.000 veya altında olan, birikimi £16.000 veya altında olan ya da hanede engelli bireyi bulunan ev sahipleri için erteleme (deferral) seçeneği var; ertelenen tutara makul bir faiz uygulanıyor. 12 ay veya daha uzun süre büyük ölçüde eşyasız ve boş bırakılan konutlara ise %100 ek ücret uygulanıyor. Ek ücret yalnızca İngiltere için geçerli.

2 milyon sterlinin altındaki çoğu daire için bu bir şey değiştirmiyor. Merkezi Londra'daki prime evler, büyük penthouse'lar ve 2028'e kadar değerinin bu çizginin üstüne çıkmasını bekleyenler için ise gerçek bir hesap kalemi; çünkü dilim sınırının hemen altındaki bir mülk yeniden değerlemede sınırı aşabilir.

OBR tahmini fiyatlar, mortgage ve arz için ne söylüyor?

OBR, ev fiyatlarının 2026'da yaklaşık %2, 2027'de %2,5 artmasını, 2028'den itibaren yılda yaklaşık %2,75 artmasını bekliyor. İşlem sayısının 2026'da yaklaşık 1,2 milyon olacağını, 2031'de yaklaşık 1,3 milyona çıkacağını öngörüyor; bu, Mart tahmininin yaklaşık %4 altında. Tüm ödenmemiş mortgage'lar üzerindeki ortalama efektif faizin 2026'da %4'ten 2031'de yaklaşık %5'e çıkması, mortgage ödemelerinin de 2031'de hane halkı kullanılabilir gelirinin %4¼'üne ulaşması bekleniyor; bu 2009'dan beri en yüksek seviye. Ekonominin bütünü için büyüme tahmini 2026'da yaklaşık %1¼, 2027'de yaklaşık %1.

Alıcı için bu, hızlı değil istikrarlı bir piyasaya işaret ediyor. Yavaş fiyat artışı, hızlı değer kazancı yerine kira gelirine, binanın ve konumun kalitesine odaklanmak için bir neden. Yüksek finansman maliyeti ise faizi ne kadar süre sabitleyeceğiniz ve ne kadar borçlanacağınız konusunda mortgage aracısıyla erken konuşmak için bir neden.

Arz tarafında OBR artık 2026-2027'de yaklaşık 220.000, 2030-2031'de 260.000 net konut eklenmesini bekliyor; bu, Mart tahminine göre dönem boyunca yaklaşık 190.000 konut daha az demek. OBR bunu zayıf talebe, artan malzeme maliyetlerine ve inşaattaki diğer düzenleyici değişikliklere bağlıyor. Tahmin bir söz değil; mortgage faizlerindeki ya da gelirlerdeki bir değişiklik bu rakamları oynatır.

İlk ev ve yeni yapı tedbirleri: Yatırımcıysanız neden önemli?

Bütçe, Your First Home için £4,7 milyar'ı doğruladı. Bu programda hükümet, İngiltere'de katılımcı bir yeni yapı konutun fiyatının %20'sini borç veriyor; peşinat %2,5'ten başlıyor ve kredi ilk beş yıl faizsiz. Hazine yaklaşık 70.000 haneye destek olmayı bekliyor; başvurular yeni yılda açılıyor, ilk tamamlanmalar Nisan 2027'den itibaren. Ayrıca 29 Ekim 2026'dan itibaren, fiyat sınırının üzerindeki bir konut için kullanılan Lifetime ISA'dan çekim cezası %25'ten %20'ye iniyor ve Nisan 2029'dan önce yeni tasarrufçular için Lifetime ISA'nın yerini, £450.000'a kadar ilk ev için %25 devlet bonusunu koruyan First Time Buyer ISA alacak.

Bu tedbirler İngiltere'deki ilk ev alıcılarına yönelik, yurt dışı yatırımcılara değil. Size tek açıdan önemli: İngiltere'de yeni yapı konut talebini desteklemek için tasarlandılar ve birçok yatırımcı piyasanın tam bu kısmına giriyor. Yanında yaklaşık 10.000 sosyal ve uygun fiyatlı konut için ek £1,5 milyar da var; bu, programdaki toplam yatırımı on yılda £40 milyarın üzerine çıkarıyor. İnşaat yönetmelikleri de güvenlikle ilgili kurallar dışında bu Parlamento dönemi boyunca büyük ölçüde sabit kalıyor.

Bu, farklı yatırımcı tiplerini nasıl etkiliyor?

Bütçe her alıcı tipini farklı yerden etkiliyor ve etkinin çoğu mülkü satın alma maliyetinde değil, mülke sahip olduktan sonraki vergide:

Neler olmadı?

Bütçeden önce insanların korktuğu ya da beklediği birkaç şey resmî belgelerde yer almadı. Damga vergisi oranları ve dilimleri değişmedi. Ek mülk için %5'lik ek oran ve İngiltere'de yaşamayanlar için %2'lik ek oran değişmedi. Konutlarda Sermaye Kazancı Vergisi oranları değişmedi. Belediye vergisi ek ücretinin eşiği 2 milyon sterlinde kalıyor. İncelediğimiz Bütçe belgelerinde İngiltere'deki konutların yurt dışındaki sahiplerine yönelik yeni bir vergi yok. Sonradan bir haber çıkarsa bu yasada ve HMRC rehberlerinde yer alacaktır; kontrol edilecek yer orası.

Bütçeden sonra yatırımcıların sorduğu sorular

Yurt dışından alıcılar için damga vergisi artacak mı?

Bu Bütçede değişiklik yapılmadı. %2'lik yurt dışı ikamet ek oranı ve ek konut için %5'lik ek oran aynen duruyor; oranlar yukarıda anlatıldığı gibi fiyatın tamamına uygulanıyor.

Yeni kiraya veren vergisi şirketim için de geçerli mi?

Kişisel kira geliri oranları geçerli değil. Şirket kira kârı üzerinden bunun yerine kurumlar vergisi öder. Hazine'nin maliyet notu tedbiri şirket kurmamış ev sahiplerine, yani bireylere ve ortaklıklara yönelik bir artış olarak tanımlıyor.

Kira gelirim %44 veya %49'dan mı vergilenecek?

Yalnızca toplam gelirinizin yüksek ya da ek oran diliminde kalan kısmı bu oranlardan vergilenir. Temel oranlı bir vergi mükellefi Nisan 2027'den itibaren kira kârı üzerinden %24 öder. Hangi dilimde olduğunuz İngiltere'deki tüm vergilendirilebilir gelirinize bağlı; yani doğru cevap manşet bir orandan değil kendi beyannamenizden çıkar.

Londra'da kiralık mülk almak hâlâ mantıklı mı?

Bu fiyata, kiraya ve binaya bağlı; kâr üzerindeki vergide 4 puanlık bir artış net getiriyi sınırlı ölçüde değiştirir. Yukarıdaki örnekte £18.000 kârda mortgage'ı olan ev sahibi için yılda £400, mortgage'ı olmayan için £720 fazlalık demek. Bu, satın alma fiyatı, aidat (service charge) ve OBR'ın fiyat artışına daha temkinli bakışının yanında hesaptaki girdilerden biri.

Şimdi bir şey yapmam gerekiyor mu?

Şu an ödenecek bir şey yok, çünkü yeni oranlar 2027-2028 vergi yılıyla başlıyor. Sahiplik yapısını bir vergi danışmanına sormak, getiri hesaplarınızı güncellemek ve kiracı acentenizin ve HMRC kayıtlarının ikamet durumunuzla uyuştuğundan emin olmak için iyi bir zaman.

Optivest Notu: Bir Bütçe'den sonra en sık gördüğümüz hata, tek bir manşet oranı tek başına okumak. Kira vergisinde 4 puanlık artış büyük görünür, ama tipik bir kira kârında yılda birkaç yüz sterlin eder; bina seçimi, konum ve satın alma fiyatı sonucu çok daha fazla değiştirir. İkinci hata, kuralların herkes için aynı olduğunu sanmak. İkamet, sahiplik yapısı ve diğer gelirler cevabı değiştirir; bu yüzden müşterilerimizden satın almadan önce İngiltere'de çalışan bir vergi danışmanıyla kısa bir görüşme yapmalarını istiyoruz.

Optivest Notu: Yurt dışındaki birçok alıcı damga vergisi rakamına odaklanıyor ve satışı bildirmek için 60 günlük süreyi ve her yıl verilen Self Assessment beyannamesini unutuyor. İkisi de ilk günden planlandığında kolay, sonradan fark edildiğinde pahalı.

Kaynaklar ve rakamların tarihi

Optivest bir gayrimenkul yatırım danışmanlığı ve FCA-yetkili mortgage aracısıdır; vergi danışmanlığı sunmaz. Bu yazı genel bilgi içindir, sizin durumunuza özel tavsiye değildir. Harekete geçmeden önce bu kuralların sizin için nasıl işlediğini nitelikli bir İngiltere vergi danışmanı, SRA tarafından düzenlenen bir avukat (solicitor) ya da FCA düzenlemeli bir mortgage aracısıyla teyit edin. Yukarıdaki rakamlar 30 Ekim 2026 itibarıyla doğrudur ve mevzuat yayımlandığında değişebilir. Rakamlar aşağıdaki resmî belgelerden alınmıştır.