Presupuesto de otoño 2026: qué cambió para los inversores inmobiliarios en el Reino Unido y qué no

El canciller John Healey presentó el Presupuesto de otoño el miércoles 28 de octubre de 2026, y ese mismo día la Office for Budget Responsibility (OBR) publicó su nueva previsión. Para quien ya tiene una propiedad en el Reino Unido, o piensa comprarla, la pregunta útil no es cómo sonó el discurso, sino qué cambió realmente en las cifras. La respuesta es una lista corta, y casi ninguna de sus partidas tiene que ver con el Impuesto de Timbre.

Esta guía repasa todas las medidas que afectan a un inversor inmobiliario, con los tipos exactos, las fechas de entrada en vigor y ejemplos prácticos en libras. Todas las cifras proceden de los documentos oficiales del Presupuesto, de las guías de GOV.UK y de la OBR, y las fuentes figuran al final. Cuando algo es una previsión y no una norma, se indica expresamente.

En pocas palabras: qué cambió y qué no

Los tipos del Impuesto de Timbre no cambiaron, y tampoco los del impuesto sobre las plusvalías en vivienda residencial. La única subida clara de impuestos para el inversor recae sobre los ingresos por alquiler, y la gran novedad confirmada para las viviendas de alto valor es el nuevo recargo de council tax (impuesto municipal) que arranca en 2028. Este es el panorama completo:

Fechas clave de un vistazo

La mayoría de las medidas inmobiliarias del Presupuesto empiezan en 2027 o 2028, no ahora, de modo que hay margen para planificar. Estas son las fechas que importan a un inversor:

¿Cambió el Impuesto de Timbre? No

El Impuesto de Timbre (SDLT) en Inglaterra e Irlanda del Norte se queda exactamente donde estaba. La lista de medidas fiscales del Presupuesto solo contiene aspectos técnicos del SDLT, como el endurecimiento de la desgravación de grupo desde el 29 de octubre de 2026, y ningún cambio de tipos ni de tramos. Esto importa al comprador extranjero, porque los dos recargos que más pesan en sus costes siguen intactos. Los tipos residenciales vigentes, según GOV.UK, son:

Los recargos se suman y se aplican sobre el precio completo, no solo sobre el último tramo. Un no residente que compra una vivienda adicional paga los tipos estándar, más el 5% por propiedad adicional, más el 2% por no residencia. Nada de este Presupuesto hace que ese total suba o baje, así que el presupuesto de Impuesto de Timbre que calculó antes del 28 de octubre sigue siendo válido. Así queda el total para un no residente que compra una vivienda adicional en cinco niveles de precio:

Son ilustraciones basadas en los tipos publicados, antes de cualquier desgravación o exención que pudiera aplicarse a un comprador concreto. Los honorarios legales, la comisión del bróker hipotecario y los posibles gastos bancarios se suman aparte.

Impuestos para propietarios: el único cambio real

El impuesto sobre la renta de los ingresos inmobiliarios sube otros 2 puntos porcentuales desde el 6 de abril de 2027. Según los documentos del Presupuesto en GOV.UK, los tipos serán del 24% para contribuyentes de tipo básico, del 44% para los de tipo alto y del 49% para los de tipo adicional. Se aplican en Inglaterra, Gales e Irlanda del Norte.

Un segundo escalón, no el primero

El Presupuesto de 2025 ya había añadido 2 puntos porcentuales a los ingresos inmobiliarios y del ahorro a partir de abril de 2027, y este Presupuesto suma otros 2. Frente a los tipos actuales sobre ingresos inmobiliarios, del 20%, el 40% y el 45%, la situación desde abril de 2027 es 4 puntos porcentuales más alta en cada tramo. La propia nota de costes del Tesoro describe la nueva medida como una subida para los «unincorporated landlords», es decir, personas físicas y sociedades de personas.

A quién afecta

El cambio se aplica a los ingresos por alquiler que tributan como renta personal. Una sociedad limitada británica propietaria de inmuebles paga en cambio impuesto de sociedades, al 25% el tipo general y al 19% el tipo para pequeños beneficios según el documento del Presupuesto, de modo que los tipos personales sobre ingresos inmobiliarios no se aplican a su beneficio por alquiler. El Tesoro espera que algunos propietarios traspasen sus inmuebles a sociedades como respuesta, y califica esa reacción de limitada. Traspasar un inmueble existente a una sociedad puede generar por sí mismo cargos de Impuesto de Timbre y de impuesto sobre las plusvalías, así que es una decisión para un asesor fiscal, no un reflejo.

La desgravación por intereses hipotecarios sube con el tipo

Los propietarios que son personas físicas no pueden deducir los intereses hipotecarios de los ingresos por alquiler. En su lugar reciben una reducción de impuestos por los costes de financiación, calculada al tipo básico. La nota de costes del Tesoro dice que la desgravación por costes de financiación «seguirá alineada con el tipo básico para la propiedad», de modo que desde abril de 2027 esa desgravación es del 24% y no del 20%. La subida suaviza el golpe para quien tiene hipoteca, pero solo en parte: un propietario de tipo alto o adicional paga el 44% o el 49% sobre el beneficio y recibe una desgravación del 24% sobre los intereses.

Un ejemplo práctico

Imaginemos un propietario cuyo alquiler, descontados los gastos corrientes deducibles, deja £18.000 de beneficio imponible antes de costes de financiación, y que paga £8.000 de intereses hipotecarios en el año. En cada caso, todo el beneficio cae en un único tramo.

Sin hipoteca, la subida es mayor: sobre los mismos £18.000 de beneficio, un propietario de cualquiera de los dos tramos paga £720 más al año. Las liquidaciones reales dependen de otros ingresos, de la personal allowance (mínimo personal exento) y de los límites de la reducción por costes de financiación, así que tome estas cifras como órdenes de magnitud, no como las suyas.

Propietarios que residen en el extranjero

Si alquila una propiedad en el Reino Unido mientras vive fuera, la renta tributa en el Reino Unido y debe declararla en una declaración de Self Assessment, salvo que HMRC le indique lo contrario. Por defecto, el agente de alquiler (letting agent), o el inquilino si no hay agente, retiene el impuesto al tipo básico sobre la renta y lo ingresa en HMRC. Puede solicitar a HMRC, mediante el formulario NRL1i, cobrar la renta íntegra y pagar a través de su declaración, aunque HMRC no lo aprobará si sus asuntos fiscales no están al día. Si sus ingresos en el Reino Unido quedan por debajo de su personal allowance, puede reclamar el impuesto retenido. Cómo se aplican los nuevos tipos en su caso depende además de su residencia y de cualquier convenio fiscal, algo que puede confirmarle un asesor fiscal británico.

Qué hacer antes de abril de 2027

Los pasos prácticos son pequeños. Pregunte a un asesor fiscal si le conviene más la titularidad personal o una sociedad para el inmueble que tiene o que piensa comprar. Recalcule la rentabilidad neta de cada propiedad con los nuevos tipos. Compruebe que su agente de alquiler conoce su estado de residencia y, si quiere cobrar la renta íntegra, que su aprobación NRL1i está en regla. Y registre su propiedad en alquiler cuando se abra el nuevo servicio, porque los propietarios en Inglaterra pagarán una tasa de £65 desde el 15 de diciembre de 2026.

Impuesto sobre las plusvalías: los tipos no cambian

Los tipos del impuesto sobre las plusvalías en vivienda residencial no cambian. GOV.UK indica un 18% para las ganancias que caen dentro del tramo de tipo básico y un 24% por encima, y la exención anual es de £3.000 para el ejercicio fiscal 2026-2027. A modo de ilustración, una ganancia de £90.000 tras descontar los costes deducibles, con la exención de £3.000 restada, deja £87.000 imponibles. Si todo se grava al 24%, la factura es de £20.880.

Hay dos puntos que importan a los propietarios en el extranjero. Primero, un no residente que vende una vivienda en el Reino Unido debe comunicar la venta a HMRC y pagar el impuesto que corresponda en un plazo de 60 días desde la completion (cierre de la compraventa), y debe comunicarla incluso si no hay impuesto que pagar. Segundo, el único cambio de este Presupuesto en plusvalías queda fuera de la vivienda residencial: el límite vitalicio de la Business Asset Disposal Relief baja de £1 millón a £500.000 para las transmisiones desde el 6 de abril de 2027, y esa desgravación cubre activos empresariales cualificados, no una compra para alquilar (buy-to-let) corriente.

La «mansion tax» queda confirmada para abril de 2028

El recargo de council tax para viviendas de alto valor, conocido popularmente como «mansion tax», se aplicará desde abril de 2028 a los inmuebles residenciales en Inglaterra valorados en £2 millones o más, y los primeros recibos se emitirán en marzo de 2028. Lo paga el propietario, además del council tax habitual. El importe anual depende del tramo de valor:

Así, un ático de £2,3 millones paga £2.500 al año, una casa de £4,2 millones paga £5.000 y una vivienda de £6 millones paga £7.500. Los importes subirán con la inflación (CPI) cada año desde 2029-2030, y los inmuebles se revaluarán cada cinco años, con la próxima revaluación en 2033. Existe una opción de aplazamiento para propietarios con unos ingresos del hogar de £35.000 o menos, ahorros de £16.000 o menos, o con una persona con discapacidad en el hogar, con un tipo de interés razonable sobre el importe aplazado. Se aplica una prima del 100% a las viviendas que permanezcan prácticamente sin amueblar y desocupadas durante 12 meses o más. El recargo es solo para Inglaterra.

Para la mayoría de los pisos de menos de £2 millones, esto no cambia nada. Sí es un factor real para las casas del centro de Londres, los áticos grandes y cualquiera que prevea que su compra será valorada por encima del umbral en 2028, porque un inmueble justo por debajo del límite de un tramo puede cruzarlo en la revaluación.

Qué dice la previsión de la OBR sobre precios, hipotecas y oferta

La OBR espera que los precios de la vivienda crezcan en torno al 2% en 2026 y al 2,5% en 2027, y después alrededor del 2,75% anual desde 2028. Prevé unas 1,2 millones de transacciones en 2026, que subirían a unas 1,3 millones en 2031, un 4% menos que en su previsión de marzo. El tipo hipotecario efectivo medio del conjunto de hipotecas vivas pasaría del 4% en 2026 a cerca del 5% en 2031, y se espera que los pagos hipotecarios alcancen el 4¼% de la renta disponible de los hogares en 2031, el nivel más alto desde 2009. Su previsión de crecimiento para el conjunto de la economía es de en torno al 1¼% en 2026 y al 1% en 2027.

Para un comprador, esto apunta a un mercado estable más que veloz. Un crecimiento lento de los precios es una razón para centrarse en la rentabilidad por alquiler y en la calidad del edificio y de la ubicación, y no en una rápida revalorización del capital. Unos costes de financiación más altos son una razón para hablar pronto con un bróker hipotecario sobre cuánto tiempo fijar el tipo y cuánto endeudarse.

En cuanto a la oferta, la OBR espera ahora unas 220.000 viviendas netas añadidas al parque inmobiliario en 2026-2027, que subirían a 260.000 en 2030-2031, es decir, unas 190.000 viviendas menos en el conjunto del periodo que en su previsión de marzo. Lo atribuye a una demanda débil, al aumento del coste de los materiales y a otros cambios regulatorios en la construcción. Una previsión no es una promesa, y un cambio en los tipos hipotecarios o en los ingresos movería estas cifras.

Medidas para primera vivienda y obra nueva: por qué le importan aunque sea inversor

El Presupuesto confirmó £4.700 millones para Your First Home, un programa en el que el Gobierno presta el 20% del precio de una vivienda de obra nueva participante en Inglaterra, con entradas desde el 2,5% y sin intereses sobre el préstamo durante los primeros cinco años. El Tesoro espera que beneficie a unos 70.000 hogares, con solicitudes abiertas en el nuevo año y las primeras compraventas completadas desde abril de 2027. Por separado, desde el 29 de octubre de 2026 la penalización por retirar fondos de una Lifetime ISA para una vivienda por encima del precio máximo baja del 25% al 20%, y una nueva First Time Buyer ISA sustituirá a la Lifetime ISA para nuevos ahorradores antes de abril de 2029, manteniendo la bonificación pública del 25% para una primera vivienda de hasta £450.000.

Estas medidas se dirigen a compradores británicos de primera vivienda, no a inversores extranjeros. Le importan en un sentido: están pensadas para sostener la demanda de viviendas de obra nueva en Inglaterra, que es la parte del mercado en la que invierten muchos compradores. A ellas se suman £1.500 millones adicionales para unas 10.000 viviendas sociales y asequibles, con lo que el total del programa supera los £40.000 millones a diez años, y la normativa de construcción queda prácticamente congelada durante el resto de esta legislatura, salvo las normas de seguridad.

Qué significa esto para cada tipo de inversor

El Presupuesto afecta a cada tipo de comprador en un punto distinto, y casi todo el efecto recae en los impuestos una vez que ya es propietario, no en el coste de comprar:

Lo que no ocurrió

Varias cosas que se temían o se esperaban antes del Presupuesto no aparecieron en los documentos oficiales. Los tipos y tramos del Impuesto de Timbre no cambiaron. El recargo del 5% por propiedad adicional y el recargo del 2% para no residentes no cambiaron. Los tipos del impuesto sobre las plusvalías en vivienda residencial no cambiaron. El umbral del recargo de council tax sigue en £2 millones. Los documentos del Presupuesto que hemos revisado no contienen ningún nuevo gravamen para propietarios extranjeros de viviendas en el Reino Unido. Si más adelante se informa de algo, estará en la legislación y en las guías de HMRC, y ahí es donde conviene comprobarlo.

Preguntas que se hacen los inversores tras el Presupuesto

¿Subirá el Impuesto de Timbre para compradores extranjeros?

Este Presupuesto no introdujo ningún cambio. El recargo del 2% para no residentes y el del 5% para viviendas adicionales se mantienen, y los tipos se aplican sobre el precio completo, como se explica más arriba.

¿El nuevo impuesto para propietarios se aplica a mi sociedad?

No los tipos personales sobre ingresos inmobiliarios. Una sociedad paga en su lugar impuesto de sociedades sobre su beneficio por alquiler. La nota de costes del Tesoro describe la medida como una subida para los «unincorporated landlords», es decir, personas físicas y sociedades de personas.

¿Mis ingresos por alquiler tributarán al 44% o al 49%?

Solo la parte de sus ingresos totales que cae en el tramo alto o adicional tributa a esos tipos. Un contribuyente de tipo básico pagará el 24% sobre el beneficio por alquiler desde abril de 2027. En qué tramo está usted depende del conjunto de sus ingresos imponibles en el Reino Unido, así que la respuesta correcta sale de su propia declaración, no de un tipo de titular de prensa.

¿Sigue mereciendo la pena comprar para alquilar en Londres?

Depende del precio, de la renta y del edificio, y una subida de 4 puntos porcentuales en el impuesto sobre el beneficio modifica la rentabilidad neta en una cantidad modesta. En el ejemplo de arriba, añade £400 al año para un propietario con hipoteca y £720 para uno sin ella, sobre £18.000 de beneficio. Es un dato más en las cuentas, junto al precio de compra, el service charge (gastos de mantenimiento) y la visión más cauta de la OBR sobre el crecimiento de los precios.

¿Tengo que hacer algo ahora?

No hay nada que pagar ahora, porque los nuevos tipos empiezan con el ejercicio fiscal 2027-2028. Es un buen momento para consultar a un asesor fiscal sobre la estructura de titularidad, actualizar sus cálculos de rentabilidad y asegurarse de que su agente de alquiler y los registros de HMRC coinciden con su residencia.

Nota de Optivest: El error más frecuente que vemos después de un Presupuesto es leer un solo tipo de titular de forma aislada. Una subida de 4 puntos porcentuales en el impuesto a propietarios suena grande, pero sobre un beneficio típico por alquiler son unos pocos cientos de libras al año, mientras que la elección del edificio, la ubicación y el precio de compra mueven el resultado mucho más. El segundo error es suponer que las reglas son iguales para todos. La residencia, la estructura de titularidad y otros ingresos cambian la respuesta, y por eso pedimos a nuestros clientes que mantengan una breve llamada con un asesor fiscal británico antes de comprar.

Nota de Optivest: Muchos compradores extranjeros se centran en la cifra del Impuesto de Timbre y olvidan el plazo de 60 días para comunicar una venta y la declaración anual de Self Assessment. Ambas cosas son fáciles de gestionar cuando se planifican desde el primer día, y costosas cuando se descubren tarde.

Fuentes y fecha de estas cifras

Optivest es una consultoría de inversión inmobiliaria y un bróker hipotecario autorizado por la FCA. No ofrecemos asesoramiento fiscal, y este artículo es información general, no un consejo para su situación. Confirme cómo se aplican estas normas en su caso con un asesor fiscal británico cualificado, un solicitor (abogado) regulado por la SRA o un bróker hipotecario regulado por la FCA antes de actuar. Las cifras anteriores son correctas a 30 de octubre de 2026 y pueden cambiar cuando se publique la legislación. Proceden de los documentos oficiales siguientes.