Осенний бюджет 2026: что изменилось для инвесторов в недвижимость Великобритании, а что нет

Канцлер казначейства John Healey представил осенний бюджет в среду, 28 октября 2026 г., а Бюджетное управление (Office for Budget Responsibility, OBR) в тот же день опубликовало новый прогноз. Тем, кто уже владеет недвижимостью в Великобритании или только собирается её купить, важно не то, как звучала речь, а что реально поменялось в цифрах. Список получился коротким, и большая его часть не про гербовый сбор.

В этом материале разобраны все меры, которые затрагивают инвестора в недвижимость: точные ставки, даты вступления в силу и примеры расчётов в фунтах. Все цифры взяты из официальных документов бюджета, материалов GOV.UK и OBR, а список источников приведён в конце. Если речь о прогнозе, а не о действующем правиле, мы это отмечаем.

Коротко: что изменилось, а что нет

Ставки гербового сбора не изменились, как и ставки налога на прирост капитала на жилую недвижимость. Единственное явное повышение налогов для инвесторов касается дохода от аренды, а главный подтверждённый пункт для дорогого жилья: новая надбавка к council tax (муниципальному налогу), которая начнёт действовать в 2028 г. Вся картина в одном списке:

Ключевые даты

Большинство мер бюджета, касающихся недвижимости, начнёт действовать в 2027 или 2028 г., а не сейчас, так что время на подготовку есть. Вот даты, которые важны инвестору:

Изменился ли гербовый сбор? Нет

Гербовый сбор (SDLT) в Англии и Северной Ирландии остаётся ровно таким, каким был. В перечне налоговых мер бюджета есть только технические пункты по SDLT, например ужесточение группового освобождения с 29 октября 2026 г., а ставки и пороги не менялись. Для иностранных покупателей это важно: обе надбавки, которые определяют их расходы, остались прежними. Действующие ставки для жилой недвижимости по данным GOV.UK:

Надбавки суммируются и применяются ко всей цене, а не только к её верхней части. Нерезидент, покупающий дополнительное жильё, платит стандартные ставки, плюс 5% за дополнительный объект, плюс 2% за нерезидентство. Этот бюджет не делает итоговую сумму ни выше, ни ниже, так что расчёт расходов на гербовый сбор, сделанный до 28 октября, остаётся верным. Вот как выглядит итог для нерезидента, покупающего дополнительное жильё, при пяти разных ценах:

Это иллюстрации на основе опубликованных ставок, без учёта льгот и освобождений, которые могут применяться к конкретному покупателю. Расходы на юридическое оформление сделки, комиссия брокера и банковские сборы оплачиваются сверх этого.

Налог для арендодателей: единственное реальное изменение

С 6 апреля 2027 г. подоходный налог на доход от недвижимости вырастет ещё на 2 процентных пункта. Согласно документам бюджета на GOV.UK, ставки для дохода от недвижимости составят 24% для плательщиков по базовой ставке, 44% для плательщиков по повышенной ставке и 49% для плательщиков по дополнительной ставке. Они действуют в Англии, Уэльсе и Северной Ирландии.

Второй шаг, а не первый

Бюджет 2025 г. уже добавил 2 процентных пункта к ставкам на доход от недвижимости и сбережений с апреля 2027 г., а нынешний бюджет добавляет ещё 2. По сравнению с сегодняшними ставками на доход от недвижимости (20%, 40% и 45%) с апреля 2027 г. ставки окажутся выше на 4 процентных пункта в каждой категории. В собственной расчётной записке казначейства эта мера названа повышением для «unincorporated landlords», то есть для физических лиц и партнёрств.

Кого это касается

Изменение относится к доходу от аренды, который облагается как личный доход. Британская компания с ограниченной ответственностью, владеющая недвижимостью, платит вместо этого налог на прибыль компаний (corporation tax): по основной ставке 25% и по ставке для малой прибыли 19% согласно документу бюджета. Поэтому личные ставки на доход от недвижимости к её арендной прибыли не применяются. Казначейство ожидает, что часть арендодателей в ответ переведёт недвижимость в компании, но оценивает эту реакцию как ограниченную. Перевод уже купленного объекта в компанию сам по себе может повлечь гербовый сбор и налог на прирост капитала, так что это решение для налогового консультанта, а не рефлекс.

Льгота на проценты по ипотеке растёт вместе со ставкой

Арендодатели-физлица не могут вычитать проценты по ипотеке из арендного дохода. Вместо этого они получают налоговое уменьшение на финансовые расходы по базовой ставке. В расчётной записке казначейства сказано, что льгота на финансовые расходы «will continue to be aligned to the property basic rate», поэтому с апреля 2027 г. она составит 24%, а не 20%. Для арендодателей с ипотекой рост смягчает удар, но лишь отчасти: арендодатель с повышенной или дополнительной ставкой платит 44% или 49% с прибыли, а льготу на проценты получает по ставке 24%.

Пример расчёта

Возьмём арендодателя, у которого после допустимых текущих расходов налогооблагаемая прибыль от недвижимости до финансовых расходов составляет £18 000, а проценты по ипотеке за год равны £8 000. Во всех случаях вся прибыль попадает в одну категорию.

Без ипотеки рост больше: при той же прибыли £18 000 арендодатель в любой из двух категорий платит на £720 в год больше. Реальные налоговые счета зависят от прочих доходов, необлагаемого минимума (personal allowance) и ограничений на уменьшение по финансовым расходам, поэтому воспринимайте эти цифры как порядок величин, а не как свой личный расчёт.

Арендодатели-нерезиденты

Если вы сдаёте британскую недвижимость, живя за границей, арендный доход облагается налогом в Великобритании, и его нужно указать в налоговой декларации Self Assessment, если только HMRC не сообщит, что это не требуется. По умолчанию агент по управлению арендой (letting agent), а при его отсутствии арендатор удерживает из арендной платы налог по базовой ставке и передаёт его в HMRC. Вы можете подать в HMRC заявление по форме NRL1i, чтобы получать арендную плату полностью и платить налог через декларацию, но HMRC не одобрит его, если ваши налоговые дела не в порядке. Если ваш доход в Великобритании ниже необлагаемого минимума, удержанный налог можно вернуть. Как новые ставки применяются именно к вам, зависит также от вашего налогового резидентства и действующего договора об избежании двойного налогообложения, что подтвердит британский налоговый консультант.

Что сделать до апреля 2027 г.

Практических шагов немного. Спросите налогового консультанта, что лучше для вашего объекта или будущей покупки: личное владение или компания. Пересчитайте чистую доходность каждого объекта по новым ставкам. Убедитесь, что ваш агент по управлению арендой знает ваш статус резидентства и что одобрение по форме NRL1i получено, если вы хотите получать арендную плату полностью. И зарегистрируйте сдаваемый объект, когда откроется новый сервис: с 15 декабря 2026 г. арендодатели в Англии будут платить за это £65.

Налог на прирост капитала: ставки прежние

Ставки налога на прирост капитала на жилую недвижимость не изменились. По данным GOV.UK, это 18% для прироста в пределах базовой налоговой полосы и 24% сверх неё, а ежегодная необлагаемая сумма на 2026–2027 налоговый год составляет £3 000. Для примера: прирост £90 000 после допустимых расходов за вычетом необлагаемых £3 000 даёт налогооблагаемую базу £87 000. Если вся сумма облагается по ставке 24%, налог составит £20 880.

Для иностранных владельцев важны два момента. Во-первых, нерезидент, продающий британскую жилую недвижимость, обязан сообщить о продаже в HMRC и уплатить налог в течение 60 дней после завершения сделки (completion), причём сообщить нужно даже тогда, когда платить нечего. Во-вторых, единственное изменение по налогу на прирост капитала в этом бюджете не касается жилой недвижимости: пожизненный лимит льготы Business Asset Disposal Relief снижается с £1 млн до £500 000 для продаж с 6 апреля 2027 г., а эта льгота распространяется на квалифицированные бизнес-активы, а не на обычную покупку для сдачи в аренду (buy-to-let).

Налог на роскошную недвижимость (mansion tax) подтверждён на апрель 2028 г.

Надбавка High Value Council Tax Surcharge, которую часто называют mansion tax, будет применяться с апреля 2028 г. к жилой недвижимости в Англии стоимостью от £2 млн, а первые счета придут в марте 2028 г. Платит её собственник, сверх обычного council tax. Размер ежегодного платежа зависит от диапазона стоимости:

Таким образом, за пентхаус стоимостью £2,3 млн придётся платить £2 500 в год, за дом за £4,2 млн: £5 000, за дом за £6 млн: £7 500. Начиная с 2029–2030 гг. ставки будут ежегодно расти вместе с инфляцией (CPI), а объекты будут переоцениваться раз в пять лет, ближайшая переоценка запланирована на 2033 г. Для домовладельцев с доходом домохозяйства не более £35 000, накоплениями не более £16 000 или с инвалидностью в семье предусмотрена отсрочка платежа, при этом на отсроченную сумму начисляются проценты по справедливой ставке. К домам, которые 12 месяцев и более остаются практически без мебели и необитаемыми, применяется премия 100%. Надбавка действует только в Англии.

Для большинства квартир дешевле £2 млн это ничего не меняет. Но это реальный фактор для домов в престижных районах центрального Лондона, больших пентхаусов и для тех, кто ожидает, что к 2028 г. оценка покупки окажется выше порога: объект, стоящий чуть ниже границы диапазона, может пересечь её при переоценке.

Что говорит прогноз OBR о ценах, ипотеке и предложении

OBR ожидает роста цен на жильё около 2% в 2026 г. и 2,5% в 2027 г., а затем примерно 2,75% в год начиная с 2028 г. Число сделок оценивается примерно в 1,2 млн в 2026 г. с ростом до примерно 1,3 млн в 2031 г., что около 4% ниже мартовского прогноза. Средняя эффективная ставка по всем действующим ипотечным кредитам, по прогнозу, вырастет с 4% в 2026 г. до примерно 5% в 2031 г., а ипотечные платежи к 2031 г. достигнут 4¼% располагаемого дохода домохозяйств, что станет самым высоким показателем с 2009 г. Прогноз роста экономики в целом: около 1¼% в 2026 г. и около 1% в 2027 г.

Для покупателя это означает скорее стабильный, чем быстрый рынок. Медленный рост цен: повод сосредоточиться на арендном доходе, качестве здания и локации, а не на быстром росте стоимости. Более дорогое финансирование: повод заранее обсудить с ипотечным брокером срок фиксации ставки и сумму кредита.

Что касается предложения, OBR теперь ожидает около 220 000 чистых новых единиц жилья в 2026–2027 гг. с ростом до 260 000 к 2030–2031 гг., то есть примерно на 190 000 домов меньше за этот период, чем в мартовском прогнозе. Причины, по оценке OBR: слабый спрос, рост цен на материалы и другие регуляторные изменения в строительстве. Прогноз не является обещанием, и изменение ипотечных ставок или доходов сдвинет эти цифры.

Меры для покупателей первого жилья и новостроек: почему они важны и инвесторам

Бюджет подтвердил £4,7 млрд на программу «Your First Home»: государство выдаёт заём в размере 20% цены участвующей в программе новостройки в Англии, при депозите от 2,5% и без процентов по займу в первые пять лет. Казначейство рассчитывает, что программа поможет примерно 70 000 домохозяйств, приём заявок откроется в новом году, а первые сделки завершатся с апреля 2027 г. Отдельно: с 29 октября 2026 г. штраф за снятие средств с Lifetime ISA при покупке жилья дороже установленного лимита снижается с 25% до 20%, а до апреля 2029 г. для новых вкладчиков вместо Lifetime ISA появится First Time Buyer ISA с сохранением государственной надбавки 25% при покупке первого жилья стоимостью до £450 000.

Эти меры рассчитаны на британских покупателей первого жилья, а не на иностранных инвесторов. Для вас они важны в одном: они призваны поддержать спрос на новостройки в Англии, а именно в этом сегменте рынка покупают многие инвесторы. Рядом стоят дополнительные £1,5 млрд на около 10 000 социальных и доступных домов, что доводит общий объём программы за десять лет до суммы свыше £40 млрд, а строительные нормы в основном заморожены до конца этого парламента, за исключением норм безопасности.

Что это значит для разных типов инвесторов

Бюджет затрагивает каждый тип покупателя по-своему, и основной эффект приходится на налоги после покупки, а не на стоимость самой покупки:

Чего не произошло

Несколько вещей, которых опасались или ждали до бюджета, в официальных документах не появились. Ставки и пороги гербового сбора не изменились. Надбавка 5% на дополнительное жильё и надбавка 2% для нерезидентов не изменились. Ставки налога на прирост капитала на жилую недвижимость не изменились. Порог надбавки к council tax остаётся на уровне £2 млн. В изученных нами документах бюджета нет нового сбора для иностранных владельцев британского жилья. Если что-то появится позже, это будет отражено в законодательстве и в разъяснениях HMRC, там и стоит проверять.

Вопросы инвесторов после бюджета

Вырастет ли гербовый сбор для иностранных покупателей?

В этом бюджете изменений не было. Надбавка 2% для нерезидентов и надбавка 5% на дополнительное жильё остаются прежними, а ставки применяются ко всей цене так, как описано выше.

Распространяется ли новый налог для арендодателей на мою компанию?

Личные ставки на доход от недвижимости не распространяются. Компания вместо этого платит налог на прибыль компаний с арендной прибыли. В расчётной записке казначейства мера описана как повышение для «unincorporated landlords», то есть для физических лиц и партнёрств.

Будет ли мой арендный доход облагаться по ставке 44% или 49%?

По этим ставкам облагается только та часть вашего общего дохода, которая попадает в повышенную или дополнительную полосу. Плательщик по базовой ставке с апреля 2027 г. платит 24% с арендной прибыли. В какую полосу вы попадаете, зависит от всего вашего налогооблагаемого дохода в Великобритании, поэтому верный ответ даёт ваша собственная декларация, а не ставка из заголовка.

Стоит ли по-прежнему покупать в Лондоне для сдачи в аренду?

Это зависит от цены, арендной ставки и здания, а повышение налога на прибыль на 4 процентных пункта меняет чистую доходность в умеренной степени. В приведённом выше примере это £400 в год для арендодателя с ипотекой и £720 для арендодателя без неё при прибыли £18 000. Это один из факторов в расчёте наряду с ценой покупки, service charge (сервисным сбором) и более осторожным взглядом OBR на рост цен.

Нужно ли мне что-то делать прямо сейчас?

Сейчас платить ничего не нужно, потому что новые ставки начинают действовать с налогового года 2027–2028. Самое время обсудить с налоговым консультантом структуру владения, обновить расчёты доходности и убедиться, что данные у вашего агента по управлению арендой и в HMRC соответствуют вашему статусу резидентства.

Комментарий Optivest: Самая частая ошибка после бюджета: читать одну ставку из заголовка в отрыве от остального. Повышение налога для арендодателей на 4 процентных пункта звучит внушительно, но при типичной арендной прибыли это несколько сотен фунтов в год, тогда как выбор здания, локации и цена покупки влияют на результат гораздо сильнее. Вторая ошибка: считать, что правила одинаковы для всех. Резидентство, структура владения и прочие доходы меняют ответ, поэтому мы просим клиентов до покупки коротко поговорить с британским налоговым консультантом.

Комментарий Optivest: Многие иностранные покупатели сосредотачиваются на сумме гербового сбора и забывают про 60-дневный срок для сообщения о продаже и ежегодную декларацию Self Assessment. И то и другое легко учесть, если планировать с первого дня, и дорого обходится, если выясняется позже.

Источники и дата актуальности данных

Optivest: консалтинговая компания по инвестициям в недвижимость и ипотечный брокер, авторизованный FCA. Мы не даём налоговых консультаций, а эта статья содержит общую информацию, а не рекомендации для вашей ситуации. Прежде чем действовать, подтвердите, как эти правила применяются к вам, у квалифицированного британского налогового консультанта, солиситора (юриста), регулируемого SRA, или ипотечного брокера, регулируемого FCA. Приведённые цифры актуальны на 30 октября 2026 г. и могут измениться после публикации законодательных актов. Они взяты из официальных документов ниже.