2026年秋季預算案：英國物業投資者須知，哪些有變、哪些不變

財政大臣 John Healey 於2026年10月28日（星期三）發表秋季預算案，預算責任辦公室（OBR）同日公布最新預測。對持有或打算購入英國物業的人來說，值得留意的不是演說聽起來如何，而是數字上到底有什麼改變。答案其實是一份很短的清單，而且大部分與印花稅無關。

本文逐項說明與物業投資者有關的措施，列明確實稅率、生效日期，並附英鎊計算示例。所有數字均來自預算案官方文件、GOV.UK指引及OBR，資料來源列於文末。屬預測而非規則的內容，文中會一一註明。

簡單來說：哪些有變，哪些沒有變

印花稅稅率沒有改變，住宅物業的資本增值稅稅率亦沒有改變。對物業投資者而言，唯一明確加稅的是租金收入；至於高價住宅，已落實的大項措施是2028年起實施的新市政稅附加費。全貌如下：

重要日期一覽

預算案中與物業有關的措施，大多由2027年或2028年才開始生效，現時仍有時間部署。投資者需要留意的日期如下：

印花稅有否改變？沒有

英格蘭及北愛爾蘭的印花稅（SDLT）維持原狀。預算案的稅務措施清單中，只有技術性的印花稅項目，例如由2026年10月29日起收緊集團寬免，稅率和稅階則沒有任何改動。這對海外買家尤其重要，因為影響他們成本的兩項附加稅都沒有變。以下是GOV.UK公布的現行住宅稅率：

附加稅會疊加計算，並適用於整個樓價，而不只是最高一級的部分。非居民購買額外住宅，須繳付標準稅率，加上額外物業的5%，再加非居民的2%。今次預算案沒有令這個總額上升或下降，所以您在10月28日前計算好的印花稅預算，依然適用。以下是非英國居民購買額外住宅時，五個樓價水平的稅款總額：

以上是根據已公布稅率所作的示例，未計個別買家可能適用的寬免或豁免。法律費用、按揭經紀費用及任何銀行收費須另計。

業主稅項：唯一真正的改變

由2027年4月6日起，物業收入的入息稅再加2個百分點。根據GOV.UK上的預算案文件，物業收入稅率將為：基本稅率納稅人24%，較高稅率納稅人44%，附加稅率納稅人49%。新稅率適用於英格蘭、威爾斯及北愛爾蘭。

這是第二次加幅，並非首次

2025年預算案已宣布由2027年4月起，對物業及儲蓄收入加徵2個百分點，今次預算案再加2個百分點。與現時物業收入的20%、40%及45%相比，2027年4月起每一級稅率都高出4個百分點。財政部的成本評估文件把這項新措施形容為針對「非公司化業主」，即個人及合夥人。

哪些人受影響

這項改變適用於按個人收入課稅的租金收入。以英國有限公司持有物業，繳付的是公司稅，主要稅率為25%，小型利潤稅率為19%（以預算案文件為準），因此個人物業收入稅率不適用於公司的租金利潤。財政部預期部分業主會因此把物業轉入公司名下，但形容這種反應有限。把現有物業轉入公司，本身可能觸發印花稅及資本增值稅，所以這是須由稅務顧問處理的決定，不宜倉促行事。

按揭利息寬減隨稅率上調

個人業主不能從租金收入中扣除按揭利息，而是按基本稅率獲得融資成本的稅款扣減。財政部的成本評估文件指，融資成本寬減「將繼續與物業基本稅率保持一致」，因此由2027年4月起，該項寬減是24%而非20%。這令有按揭的業主稍為緩和衝擊，但只是部分緩和：較高稅率或附加稅率的業主，利潤要按44%或49%繳稅，利息卻只按24%獲得寬減。

計算示例

假設某業主的租金在扣除可扣除的營運開支後，未計融資成本前的應課稅物業利潤為£18,000，全年支付按揭利息£8,000。以下各情況中，全部利潤都落在同一稅階內。

若沒有按揭，增幅會更大：同樣是£18,000利潤，無論屬哪一稅階，每年都多繳£720。實際稅款還取決於其他收入、個人免稅額，以及融資成本扣減的限制，所以請把以上數字視為規模參考，而非您本人的稅額。

海外業主

若您身處海外，但出租英國物業，租金須在英國課稅，除非HMRC另行通知，否則您須在自行報稅表（Self Assessment）中申報。一般情況下，由租務代理（若沒有代理則由租客）從租金中扣除基本稅率的稅款，並交予HMRC。您可以使用表格NRL1i向HMRC申請全數收取租金，再透過報稅表繳稅；若您的稅務事宜未妥善處理，HMRC不會批准。若您的英國收入低於個人免稅額，可申請退回已扣除的稅款。新稅率如何適用於您，還取決於您的居留身分及任何稅務協定，英國稅務顧問可為您確認。

2027年4月前可做的事

實際要做的事不多。請稅務顧問評估，以個人名義還是公司持有，較適合您已擁有或打算購入的物業；用新稅率重新計算每項物業的淨租金回報率；確認租務代理清楚您的居留身分，如希望全數收取租金，亦要確保NRL1i的批准已經到位；新服務開通後，記得登記您的出租物業，因為英格蘭業主由2026年12月15日起須繳付£65費用。

資本增值稅：稅率不變

住宅物業的資本增值稅稅率沒有改變。GOV.UK顯示，落在基本稅率稅階內的收益按18%計算，超出部分按24%計算，2026至2027稅務年度的年度免稅額為£3,000。舉例說，扣除可扣減成本後的收益為£90,000，減去£3,000免稅額，應課稅金額為£87,000。若全數按24%課稅，稅款為£20,880。

海外業主有兩點需要留意。第一，非居民出售英國住宅物業，須向HMRC申報，並在完成交易後60日內繳付任何稅款；即使無須繳稅，亦要申報。第二，今次預算案唯一的資本增值稅改動並不涉及住宅物業：由2027年4月6日起的出售，Business Asset Disposal Relief 的終身上限由£1 million降至£500,000，而這項寬免適用於合資格的商業資產，不適用於一般的買樓收租（Buy-to-let）物業。

豪宅稅確定2028年4月實施

高價值市政稅附加費，俗稱豪宅稅，將由2028年4月起適用於英格蘭價值£2 million或以上的住宅，首批賬單將於2028年3月發出。附加費由業主繳付，須與一般市政稅（Council Tax）並行繳交。每年徵收的金額視乎價值級別而定：

因此，價值£2.3 million的頂層複式單位每年須繳£2,500，價值£4.2 million的住宅須繳£5,000，價值£6 million的住宅則須繳£7,500。由2029至2030年起，收費每年按通脹（CPI）調整，物業價值每五年重估一次，下一次重估在2033年。家庭收入£35,000或以下、儲蓄£16,000或以下，或家中有殘疾成員的業主，可選擇延期繳付，延期金額須按合理利率計息。實質上無家具、無人居住達12個月或以上的住宅，須加徵100%附加費。此附加費只適用於英格蘭。

對大部分£2 million以下的單位來說，這項措施不會帶來任何改變。但對於倫敦核心地段的住宅、大型頂層複式單位，以及預期物業在2028年前估值會超過門檻的買家，則是需要認真考慮的因素，因為價值剛好低於某一級別上限的物業，在重估時可能會跨越該級別。

OBR對樓價、按揭及供應的預測

OBR預期樓價在2026年增長約2%，2027年增長2.5%，2028年起每年增長約2.75%。預計2026年交易量約為1.2 million宗，2031年升至約1.3 million宗，較3月的預測低約4%。所有未償還按揭的平均實際按揭利率，預測由2026年的4%升至2031年的約5%；按揭供款預計到2031年佔家庭可支配收入的4¼%，為2009年以來最高。OBR對整體經濟的增長預測，是2026年約1¼%，2027年約1%。

對買家而言，這意味著市場平穩而非急速上升。樓價增長緩慢，是把重心放在租金收入、樓宇質素及地段的理由，而不是期望價值快速上升。融資成本偏高，則是及早與按揭經紀商討固定年期及借貸額的理由。

在供應方面，OBR現時預期2026至2027年的房屋存量淨增加約220,000個單位，到2030至2031年增至260,000個，期內較3月預測少約190,000個單位。OBR把原因歸結為需求疲弱、物料成本上升，以及建築業的其他規管變動。預測並非承諾，按揭利率或收入若有變化，這些數字也會隨之改變。

首次置業及新建樓盤措施：即使您是投資者，為何也值得留意

預算案確認撥出£4.7 billion推行 Your First Home 計劃，政府會為英格蘭參與計劃的新建樓盤貸出樓價的20%，訂金最低2.5%，貸款首五年免息。財政部預計約70,000個家庭受惠，申請將於新年開放，首批完成交易由2027年4月起。另外，由2026年10月29日起，以Lifetime ISA購買超出價格上限的住宅，提款扣費由25%降至20%；新的 First Time Buyer ISA 將在2029年4月前取代Lifetime ISA，供新儲蓄者使用，首次置業價值最高£450,000的住宅，仍可獲25%政府獎金。

這些措施針對的是英國首次置業人士，而非海外投資者。它們與您的關係在於一點：措施旨在支持英格蘭新建樓盤的需求，而新建樓盤正是不少投資者入市的範疇。與此同時，政府另撥£1.5 billion興建約10,000個社會及可負擔房屋單位，令該計劃十年內的總額超過£40 billion；而本屆國會餘下任期內，建築規例大致凍結，安全規定除外。

不同類型投資者的影響

預算案對各類買家的影響落在不同位置，而且大部分影響在於持有物業後的稅項，而非購買成本：

沒有發生的事

預算案前，市場上有些人擔心或預期的事情，並沒有出現在官方文件中。印花稅的稅率和稅階沒有改變；購買額外物業的5%附加稅及非居民的2%附加稅沒有改變；住宅物業的資本增值稅稅率沒有改變；市政稅附加費的門檻維持在£2 million。我們查閱的預算案文件中，沒有針對英國住宅海外業主的新收費。日後若有相關報道，內容將見於法例及HMRC指引，那才是核實的地方。

投資者在預算案後常問的問題

海外買家的印花稅會否上調？

今次預算案沒有作出任何改動。2%的非居民附加稅及5%的額外住宅附加稅維持不變，稅率亦如上文所述，適用於整個樓價。

新的業主稅項適用於我的公司嗎？

個人物業收入稅率並不適用。公司的租金利潤須繳付公司稅。財政部的成本評估文件把這項措施形容為針對非公司化業主，即個人及合夥人。

我的租金收入會按44%或49%課稅嗎？

只有您總收入中落在較高稅率或附加稅率稅階的部分，才會按該等稅率課稅。基本稅率納稅人由2027年4月起，租金利潤按24%課稅。您屬於哪一稅階，取決於您所有的英國應課稅收入，因此正確答案要看您本人的報稅表，而不是新聞標題上的稅率。

在倫敦買樓收租仍然值得嗎？

這取決於樓價、租金和樓宇本身，而利潤稅率上調4個百分點，對淨租金回報率的影響屬溫和。以上文的計算示例為例，在£18,000利潤的基礎上，有按揭的業主每年多繳£400，沒有按揭的則多繳£720。這只是計算中的其中一項因素，還要與購入價、管理費，以及OBR對樓價增長較審慎的看法一併考慮。

我現在需要做什麼嗎？

目前無須繳付任何款項，因為新稅率由2027至2028稅務年度才開始。現在是適當時機，向稅務顧問查詢持有結構，更新您的租金回報率計算，並確保租務代理及HMRC的紀錄與您的居留身分相符。

Optivest提示：預算案後，我們最常見的錯誤，是孤立地看待單一個標題稅率。業主稅項上調4個百分點，聽起來幅度不小，但以一般租金利潤計算，每年只是數百英鎊，而樓宇的選擇、地段及購入價對結果的影響大得多。第二個錯誤，是以為規則對每個人都一樣。居留身分、持有結構及其他收入都會改變答案，所以我們請客戶在購買前，先與英國稅務顧問作一次簡短通話。

Optivest提示：不少海外買家只著眼於印花稅的數字，卻忘記出售物業後60日內須申報，以及每年的自行報稅表。這兩項若在第一天就安排妥當，處理起來並不困難；若事後才發現，代價可能不輕。

資料來源及數據日期

Optivest是英國物業投資顧問公司，亦是獲FCA授權的按揭經紀。我們不提供稅務意見，本文只屬一般資料，並非針對您個人情況的建議。在採取行動前，請向合資格的英國稅務顧問、受SRA監管的事務律師（Solicitor），或受FCA監管的按揭經紀，確認這些規則如何適用於您。以上數字截至2026年10月30日為準，待法例公布後可能有所更改，並取自以下官方文件。