香港人英國買樓按揭首期要多少？非居民與BNO簽證持有人的2026年指南

香港人在英國買樓，如果申請按揭時仍居於香港，屬於非英國居民，首期一般要準備樓價的25%至40%。已持BNO簽證抵英的家庭，首期要求視乎貸款機構、在英時間和信貸紀錄，市場資料顯示由約10%至25%不等，剛抵英的買家常遇到較高的一端。港元收入並非不能申請英國按揭，只是貸款機構多會先扣減一部分，才計算您能借多少。

這篇文章按2026年10月的市況，由首期、收入折算、利率，談到匯率風險和壓力測試。部分條件各家貸款機構每月都在調整，文中數字是方向參考，申請前須以最新的貸款機構資料為準。

非英國居民的英國按揭首期要多少？

非英國居民的首期一般為樓價的25%至40%，具體比例視乎您的背景、收入結構和物業類型。多間市場資料來源都給出同一個區間，專營香港客戶的按揭經紀Manor Mortgages Direct也指，接受港元收入的貸款機構多在25%至40%首期、按揭成數（LTV）75%至85%之間承造。

貸款機構的官方條件可作對照。根據HSBC UK的非英國居民按揭頁面，住宅按揭的按揭成數（LTV）上限為75%，即首期至少25%。買樓收租（Buy-to-let）按揭則要求首期至少25%，而貸款額超過£1 million時為40%。該頁面也把Hong Kong列入可申請的地區。

以下是純粹的算術示範，並非報價。假設物業售價£500,000：

兩者相差£75,000，所以預算階段最好用較保守的40%來試算，再看實際批核結果。您可以先用按揭計算機看不同首期下的月供。

首期以外，非居民還有現金要準備。英國對非居民購買住宅徵收2%附加稅，這是印花稅（SDLT）之上的另一層，詳細計算可參考2026年海外買家印花稅一文。

貸款機構要求較高首期，原因不難理解。Skybound Wealth的技術指南指出，非居民客戶牽涉更嚴格的反洗黑錢審查，違約時向海外資產追討也較複雜，收入核實亦要處理跨境文件。

持BNO簽證抵英後，首期要求有何不同？

BNO簽證持有人已在英國生活和工作，處理方式有別於一般海外買家，但首期要求仍視乎在英時間與信貸紀錄，常見範圍約10%至25%。經紀機構Fox Davidson指出，BN(O)簽證常被少數貸款機構以人手審批，典型最低首期為15%至25%。另一間經紀Strive則表示，部分專營貸款機構可考慮10%至15%，而主流貸款機構一般要求25%。

在英時間是另一個門檻。Online Mortgage Advisor的指南指，不少貸款機構希望申請人在英國住滿12個月，也有專營貸款機構可在剛抵英時受理；簽證剩餘時間亦會被審視，常見要求是尚餘1至2年。至於抵英後何時可申請，並無統一規定，Visa Mortgages表示多數貸款機構希望先看到三至六個月的英國收入和銀行紀錄。

居英日數還會影響印花稅。根據稅務顧問Girlings的說明，判斷是否「非英國居民」看的是實際身處英國的日數，與國籍或簽證類別無關，要求是在相關期間內有至少183日身處英國。剛抵英購買者即使打算長住，也可能先要繳付2%附加稅，之後若符合183日要求，可申請退還，申請期限一般為交易日起兩年內。這部分屬稅務判斷，請向英國稅務顧問確認。

如果您想了解非居民按揭的整體框架，可閱讀2026年非居民英國按揭：首期、貸款機構及申請條件。

港元收入可以申請英國按揭嗎？

可以，但能接受港元收入的貸款機構較少，而且幾乎都會先打折，再計算可借金額。這個折扣業界稱為haircut，目的是預留匯率波動的空間。

Manor Mortgages Direct的資料顯示，2026年港元收入的常見折扣約為20%至25%，並提到港元與美元掛鉤。若以整個市場看，經紀Strive整理的各家政策顯示：HSBC按貨幣風險設有約10%至30%的浮動折扣，Halifax約20%，Santander統一為25%，NatWest則不設折扣；Mortgage One Finance的資料亦指外幣收入折扣大致在10%至30%之間。各家政策與可接受貨幣名單會變，這些數字只能當作比較的起點。

折扣對借貸能力的影響可以很大。Mortgage One Finance舉過一個例子：外幣收入折算成英鎊為£80,000，若扣減20%，貸款機構就按£64,000評估。換言之，您看到的帳面年薪與貸款機構採用的數字，可能相差一成以上。

另外有兩點值得留意：

現時英國按揭利率是多少？

2026年10月的英國一般市場平均利率約為6%，而非居民利率一般高於高街水平。英倫銀行基準利率（Bank Rate）在2026年9月公布的議息中維持3.75%，投票結果為6比3，三名委員主張加息至4%。下一次議息日期為2026年11月5日，市場上有加息的討論，但結果未定。

按揭定價與基準利率並非一一對應。根據Moneyfacts的數據（經HomeOwners Alliance引述），2026年10月19日的平均兩年期定息按揭利率為5.96%，五年期為5.99%；五年期平均利率在3月初約為4.94%，到10月5日升至6%。Estate Agent Networking的報道也提到，這些升幅是在英倫銀行按兵不動期間出現；HomeOwners Alliance則指定息按揭主要跟隨市場的掉期利率。

另一個實務細節：Moneyfacts在10月19日報告，按揭產品平均只在市場上維持13天，就會被撤回或重新定價。換句話說，您今天看到的報價，兩星期後未必還在。

非居民的實際利率要向貸款機構或經紀查詢。Fox Davidson指，非居民融資的定價高於高街水平；GoGoProp的指南則粗略估計約為4%至7%，只能當作闊範圍的參考，不是任何機構的報價。

定息還是追蹤息率，哪種較適合港元收入的買家？

沒有一個答案適合所有人，簡單分別是：定息在固定期內供款不變，追蹤息率則隨英倫銀行基準利率上落。收入以港元計的買家，供款穩定性往往比利息成本本身更重要，因為匯率已經是一個變數。

定息的好處是在優惠期內月供可預知，方便您對照每月港元收入。追蹤息率起步可能較低，但如果11月或以後基準利率上調，供款會隨之增加。優惠期完結後多數轉為貸款機構的浮動利率，所以到期前的再按揭計劃，也應預先想好。

市場上的傾向也在轉變。據Moneyfacts研究（經HomeOwners Alliance引述），比較兩年期定息的人數由2026年2月的48.4%升至5月的55.6%，五年期則由27.7%降至21.8%。這或反映部分借款人不想把高息鎖得太久，但是否適合您，要看自己的持有年期和提早還款成本。

兩種息率的機制、提早還款費用和本金償還方式，可參考揀選英國按揭只有兩條問題：利息如何計算，本金何時償還？。

收入是港元、按揭是英鎊，匯率風險怎樣處理？

風險在於英鎊升值或港元收入下降時，同一筆英鎊供款要用更多港元來支付，而定息只鎖定利率，不鎖定匯率。貸款機構的收入折扣是替它們自己預留緩衝，不等於替您保障。

港元與美元掛鉤，所以港元兌英鎊的走勢，大致等同美元兌英鎊。這是Manor Mortgages Direct提到的港元特點。對借款人而言，這代表英鎊強弱的影響會直接反映在您的月供港元成本上。

實際做法因人而異，常見的思路有幾個，但並非建議：

貸款機構的壓力測試和供款能力審查是怎樣運作的？

簡單說，貸款機構會假設利率比現時高，再看您的收入是否仍然應付得來。有經紀資料描述的次序是：先把收入換算成英鎊，再打折，然後把折後數字放入收入倍數和壓力測試。

自住按揭方面，Strive指BNO申請人的標準收入倍數為年收入的4.5至5.5倍。若收入折扣20%，這個倍數乘出來的上限就是以較低的收入計算。

買樓收租按揭則以租金覆蓋利息比率來測試。Willow Private Finance表示，2026年非居民買樓收租借款人常被要求145%至160%，英國居民約為125%；Skybound Wealth的指南指貸款機構常以5.5%作為測試利率。這些是市場資料中的常見水平，各家貸款機構差異不小，實際要求要看產品條款。

申請英國按揭要準備哪些文件？

核心是身份證明、收入證明和首期來源證明。非居民申請通常還要提供外國銀行月結單和信貸報告。

首期若仍存放在香港戶口，貸款機構一般接受，但反洗黑錢審查很仔細。LPR Mortgages提醒，需要一條清晰的資金紙軌，才能避免延誤。

哪些銀行和貸款機構接受海外客戶？

最容易核實的是HSBC UK，它設有國際按揭服務，對象包括非英國居民，也包括在英居住少於12個月的外國人，而Hong Kong在可申請地區名單上。以上資料來自HSBC UK官方網頁。

其他貸款機構的政策，只能從經紀分析中得到大概。Fox Davidson認為，HSBC在高街銀行中對簽證持有人相對靈活；Halifax可接受沒有永久居留權的申請人，但除非收入相當高，一般把按揭成數限制在約75%。Prosper Home Loans的名單則點名Skipton International、Hodge和Paragon Bank為服務非居民或簽證持有人的專營貸款機構。這些名稱來自第三方整理，並非Optivest的推薦，各家的地區名單、可接受貨幣和成數隨時更改。

按揭經紀在這個過程中做甚麼？

按揭經紀負責把您的情況與貸款機構的條件對上，並在批核、估價到完成交易（Completion）期間跟進文件。實際上，這包括整理收入與首期證明、比較哪些貸款機構接受港元收入、申請原則上批核（AIP），以及與事務律師（Solicitor）配合。

Optivest是倫敦的英國物業投資顧問公司，也是獲FCA授權的按揭經紀，但不提供稅務、法律或移民簽證意見。物業轉易由合作的事務律師處理，簽證與居留問題請向合資格的專業人士查詢。

如果您想先看看整個購買流程，可閱讀買樓流程一頁。

Optivest觀察：我們看到香港買家常犯兩個錯誤。第一，用帳面年薪估算預算，沒有先扣減貸款機構的收入折扣，結果批核金額比預期少一截。第二，把首期分散在多個戶口，或臨近交易才調動大額資金，令貸款機構要求補充說明。較穩妥的做法是在睇樓前就整理好三至六個月的月結單，並把大額存入款項的來源逐筆記錄下來。

常見問題

沒有英國居民身份的香港人可以申請英國按揭嗎？

可以，但選擇比英國居民少，條件也更嚴。非居民首期一般為樓價的25%至40%，貸款機構會要求更多收入和資金來源證明。HSBC UK是其中一間明確列出Hong Kong為合資格地區的銀行，其他貸款機構則要逐一查詢。

首期只有10%，可以在英國買樓嗎？

對非居民而言，10%首期並不常見，主流資料指25%是起點。已在英國居住的BNO簽證持有人，則有部分專營貸款機構考慮10%至15%，但條件通常包括穩定收入和良好信貸，在英時間短的買家未必符合。

港元收入會被打多少折？

各貸款機構不同，港元的常見折扣約為20%至25%，更廣泛的市場資料則顯示外幣收入折扣約在10%至30%之間。例如折算後£80,000的收入，扣20%後只按£64,000評估。有英鎊收入的聯名申請人，可以減輕這方面的影響。

BNO簽證持有人抵英後多久可以申請按揭？

沒有統一規定。Visa Mortgages表示，多數貸款機構希望先看到三至六個月的英國收入和銀行紀錄，也有貸款機構要求在英住滿12個月，部分專營貸款機構可在剛抵英時受理。能否獲批還取決於簽證剩餘時間、首期大小和信貸紀錄。

英國按揭利率會下跌嗎？

沒有人能確定。2026年10月，英倫銀行基準利率為3.75%，下次議息在11月5日，而按揭平均利率在10月已升至約6%。定息按揭主要跟隨市場掉期利率，所以不一定跟基準利率同步變動。若您正在比較方案，應以申請當日的實際報價為準。

免責聲明

本文只提供一般資訊，不構成投資、法律、稅務或個人理財意見。有關稅務與居民身份的問題，請向英國稅務顧問查詢；物業轉易與合約事宜，請諮詢受英國律師監管局（SRA）監管的事務律師（Solicitor）；按揭方案請向獲FCA監管的按揭經紀查詢，個人財務規劃可諮詢獨立理財顧問（IFA）。文中的數字來自2026年10月的公開資料，貸款機構政策與市場利率經常變動，示範計算只作說明之用，不是報價或承諾。

如果您想了解自己的收入與首期預算大致落在哪個範圍，可與Optivest團隊傾談，預約免費諮詢。