2026年海外買家印花稅：英國買樓實際成本計算

海外買家最常犯的錯誤，是只看物業售價，並以此訂立預算。然而在英國，印花稅（Stamp Duty Land Tax，SDLT）對海外投資者而言可以是相當龐大的一項支出，視乎交易情況，甚至可能超過購買成本的10%。一個£1 million的倫敦單位，單是印花稅，海外投資者便可能要付出逾十萬英鎊。本文會以具體表格，清楚列出您實際需要繳付的金額。

先了解基本概念：SDLT 如何計算？

印花稅屬於分段計算的稅項，原理與入息稅相近。因此，一個£600,000的物業，並不是整筆售價按單一稅率計算，而是每一段價格各自按相應稅率課稅。英格蘭及北愛爾蘭的標準稅階如下（自2025年4月1日起）：

關鍵分別：上述標準稅率是分段計算的，但附加稅（非居民附加稅及額外物業附加稅）卻是按整筆購買價計算，並非逐段計算。正是這一點，令稅單金額大幅上升。

兩項附加稅：2% + 5%

身為海外投資者，您需要面對兩項各自獨立的附加稅：

1. 非居民附加稅：2%。非英國居民在英格蘭或北愛爾蘭購買住宅物業，須在標準稅率以外，再加繳2%。SDLT判斷是否「海外人士」，並非看國籍，而是看實際居留日數：若您在購買前的12個月內，身處英國少於183日，便會被視為非居民。

2. 額外物業附加稅（HRAD）：5%。若您所購買的物業並非唯一／主要居所，即屬於第二居所、度假屋或買樓收租（Buy-to-let）的投資物業，便須另加5%。此稅率已於2024年10月31日由3%上調至5%。（若您在世界任何地方已擁有另一個居所，您在英國的這項購買通常會被視為「額外物業」。）

一般居於海外、以投資目的購買英國物業的投資者，兩項附加稅都須繳付，合共 +7%。

實際數字：£500k、£750k 與 £1m

我們不談理論，直接看數字。下表列出居於海外、以投資目的（額外物業）購買的海外投資者，須繳付的印花稅總額。

這張表令不少買家大吃一驚：海外投資者購買£1 million的物業，印花稅高達£113,750。若一開始沒有把這筆支出計入預算，您的按揭可能不足以支付，甚至令交易告吹。（計算示例：以£1m計，按分段方式計算的標準SDLT為£43,750；附加稅則按整筆售價計算：5% = £50,000，2% = £20,000。）

作為比較：一位居於英國、沒有其他物業的買家，購買同一個£1m的物業，只需繳付£43,750。身為海外投資者，稅單是前者的兩倍半以上。

容易被忽略的細節：退稅、期限與地區差異

有幾項重要細節，會直接影響您的稅單。

2%附加稅可申請退還。居留日數測試是以完成交易（Completion）當日為準。但按照規定，若您在完成交易後的12個月內於英國居留滿183日，可申請退還已繳的2%附加稅。因此，若您打算移居英國，這是一筆不容忽視的款項，務必向您的事務律師查詢。

14日期限。SDLT的申報及繳款，須在完成交易後14日內辦理。通常由您的事務律師（物業轉易律師）代為處理，但法律責任在於您本人。逾期會被處以固定罰款£100（三個月內）或£200（三至十二個月），另加利息。

額外物業附加稅的退還。若該項購買實際上是取代您的主要居所，而您在36個月內售出舊有主要居所，便可申請退還已繳的5%。

地區差異（重要！）2%非居民附加稅只適用於英格蘭及北愛爾蘭。蘇格蘭（LBTT）及威爾斯（LTT）沒有海外買家附加稅，但蘇格蘭的額外住宅附加稅（ADS）為8%，並且是按整筆售價計算，而非分段計算。因此，不能一概而論地認為「蘇格蘭較便宜」；實際結果視乎具體數字，您應按個人情況自行計算。

以公司名義購買。若由公司（即「非自然人」）購買£500,000以上的住宅物業，可能須按17%的劃一稅率課稅；如屬海外公司，稅率可升至19%。公司架構的稅務安排相當複雜，必須由合資格的稅務顧問評估。

Optivest提示：這個課題與Optivest的實際服務範圍直接相關，但界線必須劃清。Optivest並非稅務顧問，亦不提供稅務架構建議（例如以公司還是個人名義購買，或如何避免附加稅，均屬合資格的英國稅務顧問的專業範疇）。相對而言，我們的法律支援（物業轉易）服務，會在購買過程中，確保您的SDLT申報準確無誤，並在14日內完成，這是事務律師的標準工作，亦可讓您免受逾期申報的罰款。我們的投資顧問服務，亦可協助您由一開始便把印花稅計入預算；因為最常見的錯誤，正是只留意售價，而忘記了這筆£50,000至£113,750的支出。

重要聲明：本文並非稅務建議。本文只供一般資訊參考，不構成稅務建議。文中的計算屬簡化示例，您的實際稅務責任取決於交易細節及個人情況（居留記錄、現有物業、購買架構、信託／合夥等）。稅率及門檻亦可能調整。作出決定前，請諮詢合資格的英國稅務顧問及在SRA註冊的事務律師；最終金額請以HMRC在gov.uk提供的官方計算器為準。Optivest不提供稅務顧問服務。

常見問題

在SDLT下，怎樣才算「海外人士」？

並非看您的國籍，而是看您的實際居留日數：若您在購買前的12個月內，身處英國少於183日，便會被視為SDLT下的非英國居民，須繳付2%附加稅。此測試以完成交易當日為準。

我合共要付多少？

海外人士以投資目的（額外物業）購買：£500,000的物業約須繳付£50,000（10%）；£750,000約為£77,500；£1,000,000則約為£113,750（約11.4%）。此金額為標準稅階稅款、5%額外物業附加稅及2%非居民附加稅的總和。就您個人的情況，請使用官方計算器並諮詢顧問。

2%附加稅可以退還嗎？

在部分情況下可以。若您在完成交易後的12個月內於英國居留滿183日，便可申請退還已繳的2%非居民附加稅。若您打算移居英國，這是一筆可觀的款項；請務必諮詢您的事務律師及稅務顧問。

蘇格蘭或威爾斯是否較便宜？

2%非居民附加稅只適用於英格蘭及北愛爾蘭，蘇格蘭及威爾斯沒有海外買家附加稅。但蘇格蘭的額外住宅附加稅（ADS）為8%，並按整筆售價計算（並非分段）。因此不一定「較便宜」，您必須實際計算一下。

我須於何時繳付印花稅？

須在完成交易後14日內申報並繳款。通常由您的事務律師代為辦理，但法律責任在於您本人。逾期會被處以£100至£200的固定罰款，另加利息。請在現金流規劃中，預留這筆款項，以便於完成交易當日備妥。

總結及聯絡方式

對海外投資者而言，印花稅是購買成本中單項最大的支出之一：5%額外物業附加稅及2%非居民附加稅，會疊加在標準稅階之上，實際稅率超過10%。£500,000的單位，印花稅為£50,000；£1 million的物業，則為£113,750。若一開始沒有把這筆支出計入預算，交易隨時可能在簽約階段告吹。

Optivest不提供稅務建議；但我們的法律支援服務，會在14日期限內準確完成您的SDLT申報，而我們的投資顧問服務，亦可協助您由一開始便把這項支出計入預算。歡迎聯絡我們，或透過WhatsApp與我們聯繫。亦可參閱我們的印花稅計算器、法律支援服務及投資顧問服務。