Гербовый сбор (SDLT) для иностранцев в 2026 году: реальный расчёт

Самая распространённая ошибка иностранных покупателей: смотреть на цену объекта и строить бюджет только вокруг неё. Между тем в Великобритании гербовый сбор (Stamp Duty Land Tax, SDLT) для иностранного инвестора может стать очень крупной статьёй расходов и в зависимости от сделки превысить 10% стоимости покупки. Лондонская квартира за £1 млн может обойтись иностранному инвестору более чем в сто тысяч фунтов стерлингов одного только гербового сбора. В этом материале мы разбираем, сколько вы заплатите на самом деле, и приводим конкретные таблицы.

Сначала основы: как рассчитывается SDLT

Гербовый сбор это ступенчатый налог, он работает так же, как подоходный. Поэтому для объекта за £600 000 одна ставка ко всей сумме не применяется: каждая часть цены облагается по своей ставке. Стандартные ставки для Англии и Северной Ирландии выглядят так (с 1 апреля 2025 г.):

Принципиальное различие: приведённые выше стандартные ставки ступенчатые. Но надбавки (для нерезидентов и за дополнительный объект) считаются от всей цены покупки, а не по ступеням. Именно поэтому итоговая сумма оказывается такой большой.

Две надбавки: 2% и 5%

Иностранному инвестору приходится учитывать две отдельные надбавки:

1. Надбавка для нерезидентов: 2%. Покупатели жилой недвижимости в Англии или Северной Ирландии, не являющиеся резидентами Великобритании, платят ещё 2% сверх стандартных ставок. Для целей SDLT «иностранцем» вас делает не гражданство, а физическое присутствие: если за 12 месяцев до покупки вы находились в Великобритании менее 183 дней, вас считают нерезидентом.

2. Надбавка за дополнительный объект (HRAD): 5%. Если приобретаемая недвижимость не единственное и не основное ваше жильё, то есть это второй дом, дом для отдыха или инвестиция для сдачи в аренду (buy-to-let), добавляется ещё 5%. Эта ставка выросла с 3% до 5% 31 октября 2024 г. (Если у вас есть другое жильё в любой точке мира, покупка в Великобритании, как правило, будет считаться «дополнительным объектом».)

Типичный инвестор, живущий за рубежом и покупающий недвижимость в Великобритании как инвестицию, платит обе надбавки: в сумме +7%.

Реальные цифры: £500 тыс., £750 тыс. и £1 млн

Оставим теорию и посмотрим на расчёты. В таблице ниже показан общий гербовый сбор, который платит иностранный инвестор, живущий за рубежом и покупающий объект как инвестицию (дополнительная недвижимость).

Для многих покупателей эта таблица становится шоком: гербовый сбор на объект за £1 млн для иностранного инвестора составляет £113 750. Если не заложить эту сумму в бюджет с самого начала, вам может не хватить средств на ипотеку, а сама покупка может сорваться. (Пример расчёта: для £1 млн стандартный SDLT по ступеням равен £43 750; надбавки считаются от всей цены: 5% = £50 000 и 2% = £20 000.)

Для сравнения: покупатель, живущий в Великобритании и не владеющий другим жильём, заплатил бы за тот же объект за £1 млн всего £43 750. Статус иностранного инвестора увеличивает счёт более чем в два с половиной раза.

Детали, которые упускают: возврат, сроки и регионы

Несколько важных деталей могут напрямую повлиять на итоговую сумму.

Надбавку 2% можно вернуть. Тест на резидентство применяется на дату завершения сделки (completion). Но правила позволяют вернуть уплаченную надбавку 2%, если вы проведёте в Великобритании 183 дня в течение 12 месяцев после завершения сделки. Если вы планируете переезд в Великобританию, это серьёзные деньги, обязательно обсудите вопрос со своим солиситором (юристом).

Срок в 14 дней. Декларацию по SDLT нужно подать и оплатить налог в течение 14 дней после завершения сделки. Обычно этим занимается ваш солиситор (юрист, ведущий юридическое оформление сделки, conveyancing), но юридическая ответственность лежит на вас. За просрочку предусмотрен фиксированный штраф £100 (до трёх месяцев) или £200 (от трёх до двенадцати месяцев), а также проценты.

Возврат надбавки за дополнительный объект. Если покупка фактически заменяет ваше основное жильё и вы продаёте прежнее основное жильё в течение 36 месяцев, уплаченные 5% можно вернуть.

Региональные различия (важно!). Надбавка 2% для нерезидентов действует только в Англии и Северной Ирландии. В Шотландии (LBTT) и Уэльсе (LTT) надбавки для иностранных покупателей нет, но шотландская надбавка за дополнительное жильё (ADS) составляет 8% и берётся со всей цены, а не по ступеням. Поэтому считать, что «в Шотландии дешевле», нельзя: результат зависит от конкретных цифр, и расчёт нужно сделать для вашей ситуации.

Покупка через компанию. Если жилую недвижимость дороже £500 000 покупает компания («юридическое лицо»), может применяться единая ставка 17%; для иностранной компании она может вырасти до 19%. Корпоративные структуры сложны с точки зрения налогообложения, и оценивать их нужно вместе с квалифицированным налоговым консультантом.

Примечание Optivest: Эта тема напрямую касается сферы услуг Optivest, но границу нужно обозначить чётко. Optivest не является налоговым консультантом и не даёт советов по налоговому структурированию (вопросы вроде «компания или физическое лицо» или «как избежать надбавки» относятся к компетенции квалифицированного налогового консультанта в Великобритании). При этом наша услуга юридического сопровождения (conveyancing) обеспечивает правильную подачу вашей декларации по SDLT в срок, в течение 14 дней, в рамках процесса покупки: это стандартная работа солиситора, и она защищает вас от штрафов за просрочку. Наши инвестиционные консультации также помогают с самого начала заложить гербовый сбор в бюджет, ведь самая частая ошибка заключается в том, чтобы сосредоточиться на цене и забыть об этой статье в £50 000–£113 750.

Важное уведомление (это не налоговая консультация): Статья носит исключительно ознакомительный характер и не является налоговой консультацией. Приведённые расчёты это упрощённые примеры; ваши фактические обязательства зависят от деталей сделки и личных обстоятельств (история проживания, имеющаяся недвижимость, структура покупки, трасты и партнёрства). Ставки и пороговые значения могут меняться. Прежде чем принимать решение, обратитесь к квалифицированному налоговому консультанту в Великобритании и к солиситору (юристу), зарегистрированному в SRA; итоговую сумму проверьте с помощью официального калькулятора HMRC на gov.uk. Optivest не оказывает налоговых консультационных услуг.

Часто задаваемые вопросы

Что делает вас «иностранцем» для целей SDLT?

Не гражданство, а ваше физическое присутствие: если за 12 месяцев до покупки вы находились в Великобритании менее 183 дней, для целей SDLT вас считают нерезидентом и вы платите надбавку 2%. Тест применяется на дату завершения сделки (completion).

Сколько всего придётся заплатить?

Для иностранца, покупающего объект как инвестицию (дополнительная недвижимость): примерно £50 000 при цене £500 000 (10%), £77 500 при £750 000 и £113 750 при £1 000 000 (~11,4%). Это сумма стандартных ставок, надбавки 5% за дополнительный объект и надбавки 2% для нерезидентов. Для вашей ситуации воспользуйтесь официальным калькулятором и проконсультируйтесь со специалистом.

Можно ли вернуть надбавку 2%?

В ряде случаев да. Если вы проведёте в Великобритании 183 дня в течение 12 месяцев после завершения сделки, уплаченную надбавку 2% для нерезидентов можно вернуть. Если вы планируете переехать в Великобританию, это значительная сумма; обязательно проконсультируйтесь со своим солиситором (юристом) и налоговым консультантом.

В Шотландии или Уэльсе дешевле?

Надбавка 2% для нерезидентов существует только в Англии и Северной Ирландии; в Шотландии и Уэльсе надбавки для иностранцев нет. Но шотландская надбавка за дополнительное жильё (ADS) составляет 8% и берётся со всей цены (не по ступеням). Поэтому автоматически «дешевле» не значит; нужно считать.

Когда нужно заплатить гербовый сбор?

Декларацию нужно подать, а платёж внести в течение 14 дней после завершения сделки (completion). Обычно этим занимается ваш солиситор (юрист), но юридическая ответственность лежит на вас. За просрочку предусмотрен фиксированный штраф £100–£200 плюс проценты. Заложите эту сумму в свой план денежных средств на день завершения сделки.

Итоги и как с нами связаться

Для иностранного инвестора гербовый сбор это одна из самых крупных статей расходов при покупке: надбавки 5% за дополнительный объект и 2% для нерезидентов добавляются к стандартным ставкам, и эффективная ставка превышает 10%. Квартира за £500 000 даёт £50 000 гербового сбора, объект за £1 млн даёт £113 750. Если не заложить эту сумму в бюджет с самого начала, сделка может сорваться прямо на финише.

Optivest не оказывает налоговых консультаций, но наша услуга юридического сопровождения обеспечивает правильную подачу декларации по SDLT в 14-дневный срок, а наши инвестиционные консультации помогают с самого начала заложить эту статью в бюджет. Свяжитесь с нами или напишите нам в WhatsApp. Воспользуйтесь нашим калькулятором гербового сбора, а также узнайте об услуге юридического сопровождения и услуге инвестиционного консультирования.