揀選英國按揭只有兩條問題：利息如何計算，本金何時償還？

英國按揭市場的產品名稱繁多，定息、追蹤利率、SVR、只還息、抵銷按揭，令初來乍到的買家眼花繚亂。然而，每款產品說到底都是兩個簡單問題的組合：利率如何釐定，以及本金何時償還？本文從投資者的角度解答這兩個問題，並結合2026年的息率與產品趨勢加以說明。

簡要答案：在利率維度上，可選擇定息（2年、3年或5年，供款可預計）、追蹤利率（跟隨英倫銀行（BoE）基準利率，較具彈性），或貸款機構的標準浮動利率（SVR，多數只作過渡之用）。在還款維度上，可選擇本息還款（每月同時償還本金及利息）或只還息（每月只付利息，本金於期滿時一次清還）。投資者的慣常做法是只還息配合定息；2026年定息與追蹤利率的差距已經收窄，免提早還款費用的追蹤利率產品重新出現，而今年有1.8百萬份定息按揭到期，可說是重新定價之年。

角色說明：Optivest 是獲FCA授權的按揭經紀，並非貸款機構，亦不提供財務意見。具規管性質的適合性意見，由流程中的認可顧問提供。

維度1：利率結構

定息按揭

直接答案：定息按揭會在所選年期內鎖定您的供款，一般為兩年或五年。優點是供款可預計，預算更有保障。缺點是中途還款須繳付提早還款費用（常見安排為每剩餘一個完整年度收取約1%），而且即使息率下調，您也無法受惠。大部分定息按揭容許每年免費提前償還約10%的貸款額。

2026年的市況波動頗大。Moneyfacts 數據顯示，買樓收租（Buy-to-let）兩年期定息的平均息率，在2026年3月1日至4月1日期間由4.66%急升至5.44%（受區域衝突影響），五年期定息則由5.05%升至5.75%。這次變動帶出一個重要啟示：鎖定息率的時機，與揀選產品同樣重要。

追蹤利率按揭

直接答案：追蹤利率按揭以固定的利差，跟隨英倫銀行基準利率（現為3.75%）浮動，息率下調時供款隨之減少，上升時則相應增加。2026年的一大趨勢，是免提早還款費用（ERC）的追蹤利率產品重新出現，您可隨時退出或轉為定息而毋須罰款。這類產品適合預期息率會下調、但又希望萬一判斷有誤時有退路的投資者。

標準浮動利率（SVR）

這是貸款機構自行訂定的利率，在定息或追蹤利率期滿後自動適用，而且幾乎總是偏高。長期停留在 SVR 甚少符合成本效益，而轉按時間表的作用，正是協助您避免這種情況。

維度2：還款結構

本息還款（本金加利息）

每期供款同時包含利息及本金，債務於期滿時清還。這是自住業主的標準做法：每月供款較高，但整個貸款期內的利息總額較低，而且債務終會還清。

只還息

直接答案：這是投資者最常採用的結構。每月只需支付利息，本金則於期滿時一次清還（常見的還款途徑是出售物業或再融資）。為何成為投資者的慣常選擇？因為它有助改善現金流：供款較低，與租金之間的差額亦可能得以保留，同時把本金的償還與物業升值及退場計劃掛鈎。

風險同樣必須講清楚：期滿時本金依然存在；若物業價值下跌，或出售計劃受阻，再融資便會更困難。只還息是一種策略工具，而非壓低供款的取巧做法。

買樓收租按揭自成一套規則

直接答案：買樓收租按揭是獨立的產品，有三點不同。價格方面：一般較住宅按揭高約0.3-0.7%。評估方面：主要採用租金覆蓋率測試（ICR），並以5.5%或以上的息率進行壓力測試，僅僅足以支付現時的供款並不足夠，租金必須足以覆蓋壓力測試下的供款。結構方面：只還息是買樓收租按揭公認的常規，一般產品的最長年期約為25年。

至於非居民，則須在此基礎上加上我們上一篇指南所述的條件：25-40%的訂金要求、貨幣折讓及國家準則。

Optivest 提示：2026年我們最常說的一句話是：「今年有1.8百萬份定息按揭到期，如果您的按揭也在其中，請現在就規劃轉按的時間。」在不少情況下，於到期前六個月鎖定息率，可能較跌入 SVR 為佳，但實際結果視乎個人情況及當時息率而定。如果您不清楚現有按揭的到期日，閱讀本文後最應做的一件事，就是先查明這個日期。

2026年揀定息還是追蹤利率？坦白的思考框架

直接答案：並無放諸四海皆準的答案，關鍵在於您的預算有多脆弱。市場上的實用準則是：如果息率上升0.25%便會令您的預算吃緊，就應選擇定息；如果您的收入較具彈性，足以承受較高供款，免 ERC 的追蹤利率則可提供更多選擇空間。兩者差距收窄，令選錯的代價比以往為低，罰款較小，但並非全無。3月至4月的急升，正好顯示「息率只會下降」這個假設有多脆弱。

免責聲明：本文僅屬一般資訊，並非財務意見。Optivest 是獲FCA授權的按揭經紀，並非貸款機構。適合性意見由流程中的認可顧問提供。若您未能如期償還按揭供款，您的物業可能會被收回。

常見問題

只還息按揭如何償還本金？

於期滿時一次清還，常見的還款途徑包括出售物業、再融資或動用儲蓄。貸款機構在申請時會要求您提出可信的「還款工具」，沒有計劃，就沒有產品。

定息期滿後會怎樣？

您會自動轉入貸款機構的 SVR，幾乎總是較貴。標準做法是在到期前三至六個月開始辦理轉按，新息率通常可以提前鎖定。

買樓收租壓力測試檢查甚麼？

即檢查租金是否足以按貸款機構指定的倍數，覆蓋以壓力息率（一般為5.5%或以上）計算的利息供款。基準是壓力測試下的供款，而非現時的供款，因此部分物業在紙面上看似可獲批按揭，實際卻通不過測試。

提早還款費用是多少？

視乎產品而定，常見安排為每剩餘一個完整年度收取約1%（例如於五年期定息的第四年退出，約為1%）。大部分定息按揭亦容許每年免費提前償還約10%的貸款額。免 ERC 的追蹤利率則不設此項費用。

2026年息率會下降嗎？

沒有人可以作出保證，而2026年3月至4月的急升（買樓收租兩年期定息平均息率由4.66%升至5.44%）正好印證這一點：一則地緣政治消息，數星期內便逆轉了數月來的跌勢。請以預算的承受能力，而非預測，作為決策的基礎。

總結

揀選按揭，就是回答兩個問題的交匯點：利率如何運作，以及本金何時償還。而正確答案寫在您的現金流與退場計劃之中，並不在產品小冊子裏。

如欲商討適合您情況的按揭結構，Optivest 的按揭團隊樂意為您服務：聯絡我們或透過 WhatsApp 查詢。您亦可繼續閱讀我們的非居民按揭指南及按揭服務。