2026年非居民英國按揭：首期、貸款機構及申請條件

對海外買家而言，最大的難關往往不是找樓，而是融資。好消息是：居於海外的外國人購買英國物業並申請按揭，在法律上並無障礙。壞消息是：有關條件明顯比居於英國的買家嚴格，而且大部分申請被拒，原因都是遞交給了不合適的貸款機構。本指南將說明實際的首期要求、最容易被忽略的陷阱（外幣收入折扣），以及申請流程，供有意英國買樓的您參考。

需要多少首期？

首期比例因買家身分而有明顯差異，也是決定您預算的第一個數字。

居於海外的買家，實際的起步點是 25%；但視乎個人情況、居住國家及物業價值，比例可升至40%。以HSBC的非英國居民計劃為例，其內部準則要求最少25%首期，但貸款額超過£1 million時，首期要求會提高至40%，並設有最低年收入門檻（根據其公布準則約為£50,000，自僱人士為£75,000，這些門檻因貸款機構及時間而異）。

另請留意：英國市場並不向外國買家提供100%融資（即零首期），據知亦沒有貸款機構在此領域提供這類產品。您還須證明首期的資金來源（詳見下文）。

最大陷阱：外幣收入折扣

這正是大部分外國買家最容易措手不及、損失最大之處。貸款機構不會按面值接納以外幣賺取的收入。理由不難理解：若您的貨幣兌英鎊貶值，您的還款能力便會下降。為對沖這項風險，貸款機構會對您的收入作出「折扣」（Haircut）。

折扣幅度視乎收入貨幣而定：

影響相當可觀。再加上花紅／佣金的折算（通常要求有2-3年紀錄，且只計算平均數的50-75%），以及部分津貼被完全剔除，您獲認可的收入可能被削減10-30%，借貸能力亦可能減少 £100,000至£300,000。

實際意思是：切勿拿著稅前總收入就自行計算「我可以借X」。較貼近現實的數字，是貸款機構「認可」的收入，而這個數字可能遠低於您所知的數目。因此，在為物業出價之前，先請按揭經紀計算您真正的借貸能力，是最重要的一步。

哪些銀行可以申請？（及居住國家的角色）

必須知道的重點是：大部分主流英國銀行現時並不直接向居於海外的買家放貸，不過貸款機構的取態可以改變。這正好解釋了為何大部分申請被拒：檔案被送到了不合適的貸款機構。非居民按揭主要由專門貸款機構及私人銀行提供，通常須經按揭經紀辦理。

據知在此領域營運的機構包括HSBC（限於其認可國家名單內）、Skipton International，以及Kleinwort Hambros、Investec、EFG和Nedbank Private Wealth等私人銀行。但貸款機構的取態轉變很快：例如有報道指，Skipton International因監管規則變更（CRD VI），於2026年3月後停止接受歐盟居民客戶的新申請。因此不要視任何名單為一成不變，應在申請時確認最新準則。

您的居住國家同樣是考慮因素。貸款機構會審視您的居住國家是否符合FATF（Financial Action Task Force，金融行動特別組織）標準、其監管框架，以及與英國的銀行往來關係。實際上，居於阿聯酋、新加坡或香港的買家，面對的限制通常少於來自FATF灰名單國家的申請人。這在法律意義上並非歧視，而是反映貸款機構須承擔的盡職審查（財富來源核實）責任。

申請流程及所需文件

海外申請的成敗，取決於檔案是否準備充分。一般須提交的文件包括：身分及地址證明（有時須經公證）、收入證明（糧單、僱主信、自僱人士須提供經核證的帳目）、銀行月結單，以及顯示首期資金來源的文件（Source of funds），這是FCA的規定，並非貸款機構的個別喜好。凡非英文的文件，可能需要經核證的翻譯本。

另有幾點實務提示：英國信貸紀錄及英國銀行戶口並非必需，但能明顯簡化流程，通常亦有助爭取較佳的定價；部分貸款機構接受海外信貸報告。若您購買的是買樓收租物業，租金收入是負擔能力計算的核心，但請注意：部分貸款機構處理非居民申請時，並不依賴預期租金收入，同時要求申請人有穩定的個人收入。最後，部分貸款機構只容許非居民申請買樓收租類產品。

Optivest 提示：這正是Optivest直接及實際的服務範疇：按揭經紀服務。以上情況說明了為何需要經紀：大部分主流銀行不向非居民放貸，貸款機構取態及各國準則變化迅速，各銀行對外幣收入折扣的政策各異，而檔案一旦送錯貸款機構，只會留下不必要的信貸查詢紀錄，結果仍被拒絕。Optivest的按揭經紀服務，旨在按您的情況（居住國家、收入貨幣、首期水平、物業類型）配對合適的貸款機構，並由一開始就妥善整理您的檔案。但界線很清楚：按揭是否適合您，取決於您的個人情況，而按揭意見屬受規管活動；Optivest亦不提供稅務意見（涉及架構安排的問題，須諮詢合資格的稅務顧問）。

重要提示：本文只供一般資訊參考，並不構成按揭、財務或稅務意見。若您未能按時償還按揭，您的住所／物業可能被收回。貸款機構的準則、利率及各國政策變化迅速，文中數字僅為特定日期的參考數據。作出決定前，請諮詢獲FCA授權、具資格的按揭顧問，稅務方面亦請諮詢合資格的稅務顧問。

常見問題

作為外國人，我可以購買英國物業並申請按揭嗎？

可以。居於海外的外國人購買英國物業在法律上並無障礙，亦可申請按揭。但條件較為嚴格：一般須付25-40%首期，利率高約0.5-1%，並須經過更詳盡的文件及資金來源審核。您的居住國家亦須符合FATF標準。

需要多少首期？

居於海外的買家一般須付 25-40%。實際起步點是25%；但會因應您的個人情況、居住國家及物業價值而上升（例如部分貸款機構對超過£1 million的貸款要求40%）。市場上並無100%融資。

如果我的收入是新興市場貨幣，怎麼辦？

貸款機構不會按面值接納外幣收入，而會作出折扣（Haircut）：強勢貨幣（USD、EUR）為0-15%，新興市場貨幣則最高50%。這可能大幅削減您的借貸能力。出價之前，請先讓按揭經紀計算您的真正借貸能力。

哪些銀行會向外國人放貸？

大部分主流英國銀行已不再直接向非居民放貸。這個範疇主要由專門貸款機構及私人銀行提供，通常須經按揭經紀辦理。貸款機構的取態及各國準則變化迅速（例如有貸款機構停止接受歐盟居民申請），因此必須確認最新情況。

我需要英國銀行戶口或信貸紀錄嗎？

並非必需，但能明顯簡化流程，通常亦有助爭取較佳的定價。部分貸款機構接受海外信貸報告。英國戶口也方便收取租金及繳付按揭供款。

總結及聯絡我們

作為居於海外的外國人，申請英國按揭是可行的，但您由一開始就應留意三項關鍵：首期一般為25-40%、利率可能高於英國居民，而最重要的是，您的外幣收入很可能被打折（視乎貸款機構，新興市場貨幣最高折讓50%），這可能大幅減少您的借貸能力。此外，大部分主流銀行並不在這個範疇放貸，找到合適的貸款機構本身已是一項工作。

這正是Optivest按揭經紀服務的存在原因：為您的情況配對合適的貸款機構，並由一開始就妥善整理檔案。歡迎聯絡我們，或透過WhatsApp與我們聯繫。亦可參閱我們的按揭經紀服務、用以試算數字的按揭計算機，以及介紹購買成本中另一大項目的印花稅指南。