英國買樓中伏？常見陷阱與防騙清單，香港買家必讀

英國買樓最常見的陷阱，有匯款途中被調包的電郵騙案、複製真實律師行的假網站、樓花銷售中的「保證回報」說法，以及租約、管理費和外牆問題帶來的隱藏成本。這些陷阱有個共通點：錢往往在您來得及核實之前，已經離開了戶口。比較穩妥的做法，是自己聘請並核實事務律師（Solicitor），匯款前以已知電話號碼確認戶口資料，簽約前把租約、管理費和質保文件逐項查清。

對身在香港、或正準備以BNO簽證移居英國的家庭來說，英國買樓的溝通大多靠電郵和WhatsApp進行，加上時差和搬遷安排的壓力，更容易在倉促間作決定。騙徒看準的正是這一點。以下按交易先後次序，說明各個環節的風險和可行的核實方法。

Optivest是英國物業投資顧問公司，亦是獲FCA授權的按揭經紀；Optivest不提供法律、稅務或移民意見。本文只整理公開資料和我們在實務中觀察到的情況，具體個案請諮詢相應的持牌專業人士。

英國買樓最常見的陷阱有哪些？

最常見的陷阱出現在四個位置：付款、律師身份、樓花銷售和租約條款。每一類的手法不同，但防範方向相近，就是不倚賴單一來源的資料，凡涉及金錢的指示都用另一條渠道核實。

匯款被調包的騙案是怎樣發生的，如何防範？

匯款調包通常是騙徒冒充律師行或相關人員，在交易中途發出一封看似正常的電郵，聲稱收款戶口已更改，要求您把訂金或餘款轉到新戶口。防範的關鍵只有一點：任何戶口資料的變更，都要用您自己已有的電話號碼致電確認，不要回覆電郵，也不要撥打電郵裏附上的號碼。

Justice Directory的指南把這類「轉移付款戶口」稱為物業轉易（Conveyancing）過程中的典型騙案。常見的警號包括：要求轉入個人戶口，或以「內部審計」之類的理由改用另一個戶口，電郵上的聯絡資料與登記冊上的資料不一致。

SRA（英國事務律師監管局）亦提醒，如懷疑來電或來函並非來自律師，可以參考其他來源核對，例如律師行網站或以往的往來函件，也可以向SRA查詢聯絡資料。換句話說，核實的依據應該是您交易開始前已經取得的資料，而不是那封可疑電郵本身。

實務上，下面幾個習慣可以大幅減低風險：

如何核實英國律師或律師行是真的？

最直接的核實方法，是在sra.org.uk的事務律師登記冊（Solicitors Register）搜尋，確認該律師行受SRA規管。SRA說明，搜尋時應使用律師行的註冊名稱而非商號，也可以輸入SRA ID編號查詢。

不過，登記冊上有名字，不等於您手上的聯絡方式就是真的。SRA在其有關假律師行的警告通告中指出，騙徒可能複製真實律師行的身份，因此登記冊的紀錄不應被當作唯一的驗證。SRA仍然不斷發出新的警示，涉及網站和電郵冒充真實律師行或律師，最新情況請到SRA的警示頁面查閱。

所以核實要分兩步走：

另外，SRA指出，非律師而自稱或扮作事務律師，屬刑事罪行。如果對方拒絕提供SRA編號，或所提供的編號與登記冊上的名稱不符，應視為警號。

還有一點常被忽略：發展商通常會指定律師，但那位律師代表的未必是您。自己另行聘請獨立的事務律師，才能由專人代您核對合約、業權和付款安排。這方面可參考在英國買樓，是否一定要聘請事務律師？。

如何識別虛假地產代理、假盤源和假業主？

虛假盤源通常有以下特徵：價格明顯低於同區水平，賣方或「代理」聲稱人在海外，不讓您視察或核實，卻急於收取訂金。遇到這類情況，應先停下來，請事務律師核對賣方是否就是業權登記的業主。

在英格蘭和威爾斯，物業業權資料由HM Land Registry保存，事務律師在交易中會查閱登記冊，核對賣方身份與登記業主是否一致。如果您想在聘請律師前先留意某個物業的動向，HM Land Registry的Property Alert是免費服務：gov.uk說明，您可以監察最多10個物業，而且不必是業主。有登記活動時，系統會以電郵通知。

幾個實用的檢查點：

若您購入後將單位出租、本人長期居於海外，HM Land Registry設有Form LL限制，要求之後任何出售或按揭都須由事務律師等專業人士核實業主身份。按HM Land Registry的說明，不居住在該物業的個人業主申請無須收費，自住的業主則需£40；實際收費和程序以最新官方資料為準。

樓花銷售中，哪些說法是警號？

樓花（Off-plan）銷售中最需要小心的，是「保證回報」「回購保證」和「今日簽約有額外優惠」這類說法。租金回報率和資本增值都取決於市況、租客需求和管理成本，任何人都無法在動工前保證，您應該請對方以書面列明依據和條件。

這類銷售常見的壓力手法，包括要求立即支付預訂費、聲稱餘下單位不多、把訂金轉入並非律師行客戶戶口的賬戶。出現其中一項，都值得先放慢步伐，向獨立事務律師查詢。

好的一面是，英國新建樓盤有一定的制度保障，可以用來衡量對方是否規範：

細節方面，應向發展商索取預訂協議、售樓合約草稿和質保文件，再交由事務律師審閱。想進一步了解樓花的整體風險，可以閱讀英國買樓：樓花的真正風險與保障自己的方法（2026）；選擇發展商時亦可參考如何選擇英國物業發展商。

Optivest小提示：我們留意到，海外買家最容易犯的錯誤，是把「預訂費」當作一筆小事，匆匆付款後才細看條款。建議在付預訂費前，先索取預訂協議，查清三件事：可以取消的期限、扣減條款，以及訂金存放在誰的戶口。這幾項資料一般不難取得，對方的反應也能反映其規範程度。

租賃物業有什麼陷阱：短租約、地租上升？

租賃物業（Leasehold）最大的兩個陷阱，是租約年期過短和地租條款不利。租約年期低於80年時，延長租約的成本一般會明顯上升，貸款機構的態度也會轉趨審慎。

按照目前仍然生效的規則，租約剩餘不足80年時，延期的保費要計入「婚姻價值」（marriage value），永久業權持有人可分得其中一半。HomeOwners Alliance指出，不少貸款機構不會為剩餘租約已低於80年的單位提供按揭，而《2024年租賃及永久業權改革法令》（Leasehold and Freehold Reform Act 2024）取消婚姻價值的部分尚未實施。因此，無論您現在買入，還是日後轉售或再按揭，租約年期都會影響買家和銀行的看法。

地租（Ground Rent）方面，英國立法文件指出，過去不少地租只是象徵式金額，但近年有些升至物業價值的0.1%以上，部分租約更設有定期翻倍的條款。《2022年租賃改革（地租）法令》於2022年6月30日生效，一般而言，該日期之後批出的合資格長租約不能再收取地租。換言之，較舊的租約、或不屬該法令範圍的租約，仍需逐份細讀。

至於地租上限的改革，英國政府在2026年1月27日公布《Commonhold and Leasehold Reform Bill》草案，建議把大部分現有長租約的地租上限定為每年£250，其後40年再降至象徵式地租。據英國下議院圖書館（House of Commons Library）說明，上限若獲國會通過，可能要到2028年底才生效。草案仍在立法過程中，並非現行法律，不宜在估算成本時當作已落實。

簽約前，建議請事務律師核對：

租賃物業與永久業權的分別，可參考租賃物業與永久業權：英國 Leasehold 及 Freehold 的分別。

管理費飆升和外牆物料問題，會由業主承擔嗎？

不一定。就外牆物料（Cladding）整治而言，英國法例對符合資格的租賃業主有明確保障，但資格條件很具體，未必人人適用，也不涵蓋所有管理費項目。

根據英國下議院圖書館的說明，《2022年建築安全法令》（Building Safety Act 2022）的相關保障於2022年6月28日生效。「合資格租賃業主」須符合：大廈高於11米（或5層），而且在2022年2月14日，該單位是業主的主要居所，或業主在英國擁有的住宅物業合共不超過3間。符合資格的業主，不能被收取外牆物料整治的費用。

對投資者來說，重點有兩個。第一，保障取決於該單位在2022年2月14日的狀況：租約須在該日之前已批出，而當時的租賃業主須是自住，或在英國擁有的住宅物業不超過3間。這個資格會轉移給之後的買家，買家現時持有多少物業並不影響資格。具體判斷應由事務律師根據該單位的租約和相關證明文件作出，買家亦應索取Leaseholder Deed of Certificate和Landlord's Certificate，沒有這些文件，該單位可能永遠得不到保障。Squire Patton Boggs等律師行建議，買家應盡早審閱租約並索取相關證明，例如Leaseholder Deed of Certificate，以便評估日後的風險。第二，非外牆物料的消防安全整治，保障方式不同，涉及按地區和物業價值而定的上限，並非完全免費。

管理費（Service Charge）亦要在買入前核實：

不驗樓有什麼風險？

不驗樓的風險，是把維修責任和費用原封不動地接過來。新樓和舊樓都一樣：新建樓盤也有施工瑕疵，而質保並不等於全面保障。

NHBC說明，Buildmark是為新建及新改建住宅而設、為期10年的保障，其中首2年由建築商承擔保養責任，其後8年由保險保障。據新屋銷售網站newhomesforsale.co.uk說明，這類保障主要針對指定的結構性損壞，一般損耗、外觀瑕疵和日常維修不在其內，您應該細讀保單文件。市面上另有LABC Warranty、Premier Guarantee等質保提供者，保障範圍和條款各有不同，須逐份查閱。

實務上可以考慮：

遠程買樓時，不少家庭會因為無法親自到場而放棄驗樓。這是最值得花錢的環節之一，因為一旦交易完成，補救的空間比簽約前小得多。

Optivest小提示：我們觀察到，不少海外買家會把「有質保」和「有驗樓」混為一談。質保處理的是特定結構問題，驗樓處理的是您買入前就能發現的問題，兩者的作用不同，不能互相取代。若預算緊張，可以把驗樓的優先次序排在裝修和傢俬預算之前。

懷疑被騙時，應立即做什麼？

首先立即聯絡您的銀行，要求嘗試攔截或追回款項，因為時間越短，成功機會越大。同時通知您的事務律師，並向英國的Report Fraud舉報。

Report Fraud是英國處理網絡罪案和詐騙舉報的全國性服務，由City of London Police營運，自2025年12月4日起取代Action Fraud，適用於英格蘭、威爾斯和北愛爾蘭。如果騙徒冒充律師行，可以同時通知SRA；如果涉及物業業權被冒用，HM Land Registry設有專責的物業詐騙查詢渠道。保存所有電郵、截圖和轉賬紀錄，會有助日後處理。

常見問題

英國買樓一定要請律師嗎？

法律上並無規定買家必須聘請事務律師，但在實務上，英國買樓幾乎都會有事務律師（Solicitor）或持牌轉易師（Conveyancer）處理物業轉易。海外買家更需要有人代為核對業權、租約和付款安排。建議自行聘請，並在SRA登記冊核實對方資格。

如何在SRA登記冊核實律師行？

到sra.org.uk的事務律師登記冊，以律師行註冊名稱或SRA ID編號搜尋，核對名稱、地址和受規管狀態。完成後，再用登記冊或官方網站上的電話聯絡對方，確認您收到的電郵和戶口資料屬實。同時可以搜尋SRA的警示頁面，看看有沒有同名的假冒網站。

發展商說「保證租金回報」可信嗎？

不宜單憑口頭說法判斷。租金回報率取決於市場、租客需求和管理成本，沒有人能在樓花階段作出確定的保證。如果對方提供書面承諾，應該請事務律師審閱條款、承擔責任的是誰，以及這些承諾在發展商出現財務困難時是否仍然有效。

預訂費可以退還嗎？

要看該發展商有沒有加入Consumer Code for Home Builders，以及預訂協議的條款。按守則，預訂協議簽署後有14天冷靜期，期內取消可全數退款；之後取消，發展商可扣減已在協議中說明的合理成本。簽署前請把扣減條款看清楚。

租約剩餘多少年才算比較安全？

沒有一個絕對安全的數字，但80年是重要的分界，低於此年期，延長租約的費用一般會上升，部分貸款機構亦可能不願提供按揭。買入前應請事務律師核實租約年期，並評估日後延長租約的成本，同時留意英國的租賃改革仍在進行中。

英國新建樓盤有質保，是不是就沒有風險？

不是。質保只涵蓋指定項目和年期，例如NHBC Buildmark在前2年由建築商負責，之後8年由保險處理結構性損壞，一般損耗和外觀瑕疵不在其內。驗樓、審閱合約和了解保單範圍，仍然有必要。

免責聲明與下一步

本文只屬一般資料，並不構成投資、法律或稅務意見。涉及交易、租約、稅項或按揭的決定，宜諮詢英國的稅務顧問、獲SRA規管的事務律師、獲FCA規管的按揭經紀，或獨立理財顧問（IFA）。法例、收費和官方指引會不時更新，請以gov.uk、sra.org.uk、nhbc.co.uk等官方網站的最新資料為準。

如果您正計劃英國買樓，希望了解整個流程如何安排，可參考英國買樓流程，或與Optivest團隊討論您的情況。