在英國買樓，是否一定要聘請事務律師？
精選問題
在英國買樓，法律上是否必須聘請事務律師？
在英國買樓，法律上並無嚴格規定必須聘請事務律師。但凡涉及按揭，貸款機構一律要求由持牌事務律師或物業轉易師處理交易。即使是現金買家，土地註冊處（Land Registry）的登記手續和法律盡職審查亦相當繁複，實際上幾乎不可能在沒有專業協助下完成。
現金買家在法律上不一定要聘請事務律師，但實際上幾乎人人都需要
英國法律並無條文強制每名買家聘請事務律師。理論上，現金買家可以自行辦理物業轉易。然而在實際操作中，絕大多數交易都無可避免需要事務律師（Solicitor）協助；對海外買家而言，自行辦理物業轉易在實務及監管層面的障礙更是極高。以下各節會逐一說明原因，以及交易每個階段實際涉及的工作。
申請按揭的買家必須聘請事務律師
若您透過英國貸款機構為購樓融資，聘請事務律師便不再是選擇，因為銀行有責任保障物業作為抵押品的價值。
- 確保業權清晰：發放貸款之前，貸款機構須確認業權清晰，並無任何產權負擔。銀行實際上是以物業作抵押來放貸，一旦業權有瑕疵，抵押品的保障便會落空，沒有負責任的貸款機構會承擔這種風險。
- 海外買家與打擊洗錢（AML）合規：若資金來自海外，銀行只接受由認可律師事務所進行的資金來源核實。這並非可有可無的步驟，而是英國打擊洗錢法例下的監管要求。事務律師擔當把關角色，向貸款機構證明投入交易的資金來源合法。
- CQS認證：不少大型貸款機構只與持有物業轉易質素計劃（Conveyancing Quality Scheme）認證的律師事務所合作。若聘請了未獲此認證的事務所，一旦貸款機構拒絕接納其工作，交易可能因而停滯，甚至完全告吹。
實際運作如下：按揭批出後，貸款機構會同時委託自己的事務律師，或者更常見的做法，是倚賴買家的事務律師以雙重代表的方式同時代表雙方。這意味着您的事務律師一方面保障您的利益，另一方面亦須滿足貸款機構的要求。了解這個雙重角色十分重要，因為它解釋了為何事務律師有時會要求您提供額外身分證明文件，或詳細說明資金流向。這些要求或許令人覺得煩擾，但在法律上並無商量餘地。
事務律師在物業轉易過程中負責哪些工作？
物業轉易是一連串有系統的法律盡職審查，並非只是簽署文件。每個階段都有其特定的保障作用。
- 查冊（Searches）：向數十個機構索取報告，包括地方議會紀錄、供水及排污機構、環境機構以及煤務局登記冊。每項查冊針對不同類別的風險，例如排水查冊可顯示物業地底是否有公共排污管道經過，而這可能限制日後的發展。
- 審閱合約：仔細審閱賣方提供的合約草擬本，涵蓋界線、固定裝置及配件，以及業權性質。對於售賣範圍包括哪些項目（嵌入式廚房、built-in衣櫃、花園儲物屋），爭議出奇地常見，而這些問題須在此階段解決，而非等到完成交易（Completion）之後。
- 分析業權登記冊：查核並評估通行權（Easements）及限制性契諾。舉例來說，限制性契諾可能禁止您把物業用作短期出租，這足以完全推翻一個以Airbnb等平台為基礎的投資策略。
- 提出查詢：您的事務律師會就查冊結果及文件所引發的具體問題，正式去信賣方的事務律師。對方的答覆會成為合約紀錄的一部分，若賣方在此階段就重大事實作失實陳述，可能要承擔法律後果。
若未有進行這些查詢，可能要到數年後才發現，例如您特別心儀的頂層複式露台，原來是在未獲規劃許可下興建的，以致物業無法轉售，更可能面臨地方當局發出的執法通知或拆卸通知。這並非假設情境，在倫敦部分市鎮，賣方未經正式批准而加建天台露台及擴建部分，屢見不鮮。
租賃物業與永久業權：事務律師最關鍵的職責
倫敦大部分單位都以租賃物業（Leasehold）形式持有。對海外買家而言，這種業權形式相當陌生，與不少海外法律制度中的產權概念並不相同，而最昂貴的錯誤往往也出在這裏。
您的事務律師會嚴謹審視租約尚餘多少年期、地租會否隨時間遞增，以及管理費的過往紀錄和即將進行的大型維修計劃。這些因素每一項都會直接帶來財務影響：
- 租約年期愈短，愈難取得按揭，最終若不辦理續約便無法出售；而續約本身亦涉及法律費用，以及與永久業權（Freehold）持有人的磋商。
- 若地租條款的遞增方式觸發按揭貸款機構的限制，物業日後可能令買家無法融資，大大收窄您的退場選擇。
- 即將進行的大型維修工程，例如更換屋頂、升降機現代化、外牆修復，可能令您在購入物業後不久，作為新業主便要承擔一筆可觀的特別徵費。
若一開始未能發現這些潛在責任，您最終可能持有一項根本無法出售的物業。熟悉倫敦租賃物業交易的事務律師，會例行審閱完整的租約文件、管理公司帳目及管理費繳款通知。
保障資金與轉帳安全
在英國，與其他地方一樣，有組織的犯罪網絡會進行物業詐騙，您的事務律師正是保障資金的把關人。正因如此，交換合約及完成交易時的資金流程受到嚴格監管。
交換合約時，訂金由買方事務律師轉交賣方事務律師。完成交易時，尾款則在雙方法律團隊的監督下轉帳。事務律師會使用專門的核實系統，在轉帳前確認對方律師事務所的身分及銀行資料的準確性。這一點十分重要，因為物業交易中其中一種最常見的詐騙手法，是截取電郵並以虛假的銀行帳戶資料取代真實資料，而事務律師正是受過訓練、並有保險保障去處理這類風險。
海外買家須留意：若您從海外匯出大額款項，貨幣兌換、資金到帳與完成交易日期之間的先後次序，必須審慎協調。您的事務律師會確認已結算的資金須於何時存入其客戶帳戶。即使只遲一天到帳，也可能違反完成交易的條件，並招致罰款。事先協調好時間表，有需要時由貨幣兌換專家參與，至為重要。
土地印花稅：申報與繳付
您的事務律師會根據購入價及您的個人情況，計算應繳的土地印花稅（SDLT）金額，包括該物業是否屬於第二套住宅，以及您是否海外投資者。若申報有誤，日後可能遭HMRC處以重罰。
在土地註冊處（Land Registry）登記物業，須提供HMRC在稅款繳付後發出的確認編號。在此步驟完成之前，即使您已全數付款並取得鑰匙，亦尚未成為物業的註冊合法業主。
常見誤區：海外買家有時會以為自己在原居地的稅務狀況會影響英國的印花稅（SDLT）責任，或者以為在海外擁有物業不會影響其英國印花稅（SDLT）稅率。其實，海外買家適用的印花稅（SDLT）規則自成一體，與增值稅或所得稅的邏輯並不相同。事務律師負責申報，稅務規劃則由英國稅務顧問處理，兩者是不同的專業人士，各有其角色。
您可以自行處理整個流程嗎？
雖然法律並無禁止自行辦理物業轉易，但強烈不建議這樣做，而對大多數海外買家而言，這在實際操作上更幾乎不可能。
- 專業彌償保險：若事務律師出錯，其保險會賠償您的損失。若是您自己出錯，則須獨力承擔全部後果，而且無法向任何受監管的一方追討。
- 土地註冊處（Land Registry）要求：土地註冊處對私人申請的身分核實及文件格式有嚴格標準，整個過程可能因而大大延長，而在此期間，您的業權仍未登記，在法律上處於易受損害的狀態。
- 賣方抗拒：大多數賣方一旦發現對方並無合資格的事務律師代表，便會考慮退出交易。地產代理及賣方的事務律師完全有權這樣做，而且經常行使這項權利。
- 打擊洗錢（AML）把關：作為海外買家，您無法自行證明資金來源，以令英國貸款機構滿意。只有認可的律師事務所才能履行這項職能，所以自行辦理物業轉易與申請按揭根本互不相容。
決策框架：何時選擇事務律師最為重要？
並非所有物業轉易的複雜程度都相同。出現以下情況時，事務律師的質素，而不僅僅是有沒有事務律師，便相當關鍵：
- 租賃物業（Leasehold）：尤其是倫敦的單位，租約年期、地租條款及管理費紀錄都需要專業審閱。
- 購買新建樓盤：發展商的合約是以有利發展商為前提草擬的，熟悉新建樓盤交易的事務律師，能識別出一般綜合型律師可能忽略的條款。
- 使用海外資金：打擊洗錢（AML）程序更為廣泛，所需文件亦比本地買家繁複。
- 投資物業：若物業打算用於出租或轉售，業權瑕疵、限制性契諾及規劃歷史所帶來的財務影響更大。
- 透過公司架構購買：公司名義的物業轉易涉及更多層文件，土地註冊處（Land Registry）的要求亦有所不同。
若是本地現金買家購買簡單的永久業權（Freehold）物業，一名稱職的綜合型事務律師通常已經足夠。若屬於上述任何一種情況，則應優先考慮該類型交易的經驗，而非單看收費。
Optivest提示：我們在國際買家的交易中，不斷見到兩種可以避免的延誤。第一種是買家低估了籌備打擊洗錢（AML）文件所需的時間：要從多個司法管轄區收集經認證的翻譯本、附加簽證（Apostille）的銀行月結單及資金來源證明，需時甚久，若待接納出價後才開始，只會平白多出數星期的延誤。第二種是買家在聘請事務律師之前，沒有查核該事務所是否屬於按揭貸款機構的認可名單，到交易進行中途才發現貸款機構不接受該事務所的工作。這兩個問題，只要事先做一次簡單的查核，便完全可以避免。
揀選事務律師時應留意甚麼
- 確認該事務所受英國事務律師監管局（Solicitors Regulation Authority，SRA）監管，您可在SRA的公開登記冊上核實。
- 若涉及按揭，查核該事務所是否持有CQS（Conveyancing Quality Scheme）認證。
- 聘請之前，確認該事務所屬於您所選貸款機構的認可名單。
- 詢問該事務所是否曾處理海外買家的購樓交易，以及是否熟悉您的物業所屬的業權類型（租賃物業或永久業權）。
- 預先釐清收費結構，以預算而言，固定收費報價比按時收費的安排更為可取。
- 了解溝通方式，包括是否由專人負責跟進您的個案，以及他們一般的回覆時間。
常見問題
海外買家可以不聘請事務律師而在英國買樓嗎？
從技術上說，現金買家並無法律禁令，但實際上答案基本上是否定的。打擊洗錢（AML）核實、土地註冊處（Land Registry）的標準、需要賣方配合，以及租賃物業業權的複雜性，都意味着海外買家嘗試自行辦理物業轉易，所帶來的風險遠遠超過所節省的律師費。至於以按揭融資的購樓交易，則絕對必須聘請事務律師。
事務律師會就我的購樓交易提供稅務規劃建議嗎？
不會。您的事務律師會根據交易的實際情況，計算並提交土地印花稅（SDLT）申報表，但稅務規劃，例如如何合法地安排購樓架構以減低稅負，或了解出租物業在英國的持續稅務狀況，則屬於合資格英國稅務顧問的工作範疇。兩者是不同的專業人士，混淆他們的角色是常見的誤解。
物業轉易一般需時多久？
這視乎交易類型、買賣鏈的長短、地方當局回覆查冊的速度，以及雙方回應查詢的快慢而有很大差異。租賃物業及新建樓盤的完成交易往往涉及額外步驟，令時間延長。熟悉您交易類型的事務律師，可在一開始便給予較切實的時間預計。若有事務所在未了解具體情況之前便承諾異常快捷的時間表，請提高警覺。
事務律師與持牌物業轉易師有何分別？
兩者在法律上均獲授權在英格蘭及威爾斯處理住宅物業轉易。事務律師受事務律師監管局（Solicitors Regulation Authority）監管，持牌物業轉易師則受持牌物業轉易師委員會（Council for Licensed Conveyancers）監管。對於一般住宅交易，兩者所能提供的服務相同。至於較複雜的事項，例如公司架構、信託安排或有爭議的業權，一般較宜選擇具備相關專長的事務律師。
查冊期間發現問題會怎樣？
在查冊及查詢階段發現問題並不罕見，亦不代表交易必定告吹。您的事務律師會就問題的性質及嚴重程度提供意見，包括是否可購買彌償保險以涵蓋風險、賣方能否在完成交易前修正瑕疵，或是否適宜重新議價。關鍵在於，在交換合約之前發現問題，永遠好過之後才發現，因為屆時您在法律及財務上要承擔的風險會大得多。
Optivest可以協助我尋找合適的事務律師嗎？
Optivest是一家物業投資顧問公司，同時是獲FCA授權的按揭經紀，並非律師事務所，亦不提供法律意見。然而，找到合適的法律團隊對交易成功至關重要，Optivest可為買家介紹屬於貸款機構認可名單、並具備海外買家相關經驗的事務所。法律意見則始終由您所委託的事務律師直接提供。
免責聲明
本文所載資料僅供一般參考，並不構成法律、稅務、財務或投資建議。物業法例、印花稅（SDLT）規則及貸款機構的要求或會改變。讀者如有法律事宜，應諮詢受SRA監管的事務律師；稅務規劃應諮詢合資格的英國稅務顧問；融資決定則應諮詢受FCA監管的按揭經紀。本文內容不應被視為取代按您個人情況而提供的獨立專業意見。
Optivest是一家物業投資顧問公司，同時是獲FCA授權的按揭經紀，並不提供法律意見、稅務意見或移民意見。若您正考慮在英國買樓，並希望在整個過程中獲得支援，包括配對合適的法律團隊，Optivest團隊樂意與您討論您的需要。
六年來，我們一直從倫敦為海外投資者提供英國物業投資諮詢服務。