英國買樓收租稅項：香港業主的租金入息稅、NRL計劃與申報要點（2026）

英國買樓收租的稅項，核心只有一點：英國物業產生的租金，不論業主住在香港還是英國，都須向英國稅務及海關總署（HMRC）申報，並繳付英國入息稅。業主身在海外時，租務代理（沒有代理時則是租客）一般會在支付租金前先預扣基本稅率20%的稅款，除非業主事先獲HMRC批准全額收租。預扣只是收稅方式，不等於最終稅單：最後要繳多少，還取決於可扣減開支、按揭利息的20%抵免、個人免稅額是否適用，以及英國與香港之間的避免雙重課稅協定。

先交代清楚角色：Optivest是英國物業投資顧問，也是獲FCA授權的按揭經紀，並不提供稅務、法律或移民意見。以下資料整理自gov.uk及相關公開資料，截至2026年10月22日，目的是讓您在向稅務顧問查詢前，先看懂這張稅務地圖。

人在香港，英國租金收入需要繳稅嗎？

需要。租金來自英國物業，英國有權徵稅，業主居於何處只影響收稅方式，不影響是否課稅。據gov.uk的說明，一年內有超過6個月身處海外的業主，出租英國物業所得的收入須繳稅。

課稅的基礎是利潤，不是租金總額：以租金減去純粹為出租而支出的可扣減開支，所得便是應課稅利潤。入息稅按累進稅率計算，現行稅率及稅階請參閱gov.uk。即使租金已被代理預扣稅款，您仍須提交Self Assessment報稅表；如預扣的稅款多於實際應繳，可透過報稅追討，追討期最長為四年。

NRL非居民業主計劃如何運作？可以全額收取租金嗎？

NRL（Non-Resident Landlord Scheme，非居民業主計劃）規定，向海外業主支付或代收租金的人，須預扣基本稅率稅款並交予HMRC；業主可向HMRC申請，獲批後以全額收取租金。個人業主使用表格NRL1，公司使用NRL2，信託人使用NRL3。

實際運作大致如下：

兩種安排各有取捨。由代理預扣，手續簡單，但代理在源頭只會扣減自己經手支付的開支，個人免稅額（如適用）和按揭利息抵免都不會在源頭反映，多繳的部分要靠報稅追討。全額收租對現金流較有利，但您要自行計算、報稅及按期付款。關於NRL計劃與Making Tax Digital如何配合，可參考我們的英國物業租金稅：海外業主 NRL計劃與MTD 2026。

另外要提醒，如果代理應預扣而沒有預扣，HMRC可以向代理追討欠款。因此揀選租務代理時，不妨先問清楚對方是否已按NRL計劃向HMRC登記，以及如何處理全額收租的批核。

哪些開支可以扣減？按揭利息為何只有20%抵免？

可扣減的是純粹為出租而支出的營運成本，例如租務代理費、維修及保險；按揭利息則不能從租金中直接扣除，只可獲得基本稅率20%的稅款抵免。

營運開支方面，一般亦會涵蓋管理費、地租及會計費等，但具體項目與限額，應以HMRC指引或稅務顧問的判斷為準。按揭本金還款則一律不可扣減。

按揭利息這一點，常令第一次買樓收租的海外投資者意外。這是所謂Section 24的規定，自2020年4月起全面生效：個人業主須就完整的租金利潤繳稅，然後按融資成本（包括按揭利息及部分貸款費用）獲得一項稅款扣減。扣減額是基本稅率20%乘以以下三者中的最低者：

用不完的融資成本可結轉至下一年度，但不能用來產生退稅。對高稅率業主來說，這意味著實際稅負會比「利息全數扣減」時高。

以公司名義持有物業的情況不同：據Landlord Studio的說明，有限公司仍可把按揭利息全數扣減，不受上述限制。但公司架構另有稅務和融資上的考慮，我們在英國買樓收租：SPV有限公司還是個人名義？2026中有較完整的比較。

非居民可以享有英國個人免稅額嗎？

不一定。非居民通常只在屬於英國或歐洲經濟區國民、公務員，或根據雙重課稅協定符合資格時，才可享有個人免稅額。個人免稅額為£12,570。

英國稅務改革組織LITRG指出，物業津貼（property allowance）等少數免稅額則適用於所有非英國居民。稅務服務網站Taxeezy指出，只持香港國籍、並居於香港的人士不能享有個人免稅額，而同時持有英國或歐洲經濟區國籍的人則可以。

持BNO簽證或BNO身份的朋友要特別留意：BNO是獨立的身份類別，是否令您符合免稅額的資格，本文無法一概而論，需由稅務顧問根據您的國籍、居住地及協定條文判斷。此外，個人免稅額在預扣稅款的環節不會被考慮，如果適用，要在報稅時申索。

另一個常被忽略的問題是居住身份的轉變。NRL計劃按「通常居住地」是否在英國以外判斷，當BNO家庭遷居英國、成為英國稅務居民後，上文的預扣安排、免稅額及申報範圍都會不同。移民與簽證事宜不在Optivest的服務範圍，稅務居民身份也請向專業人士確認。

英國與香港有避免雙重課稅協定嗎？

有。英國與香港於2010年6月21日簽署避免雙重課稅協定，2010年12月20日生效，英國方面自2011年4月6日起適用於入息稅及資本增值稅。協定全文載於gov.uk。

協定涵蓋的稅項，在香港方面包括利得稅、薪俸稅及物業稅，在英國方面包括入息稅、公司稅及資本增值稅。legislation.gov.uk上的立法文件指出，協定旨在消除同一筆收入或收益被兩地重複課稅。

至於您的英國租金收入在香港是否需要申報、已繳的英國稅款如何計算抵免，要視乎個人及持有架構的具體情況，不能一概而論。這正是需要同時熟悉英國及香港稅制的稅務顧問介入的地方。

2027年4月起租金稅率上調，對回報有何影響？

從2027年4月起，物業收入設獨立稅率：基本稅率22%、較高稅率42%、額外稅率47%，比現時各增加2個百分點。融資成本抵免預期亦會按物業基本稅率計算，詳情請以gov.uk及HMRC的公布為準。

這是2025年秋季預算案宣布的措施。改變的是稅率，因此對租金利潤較高、屬較高稅率的業主影響最明顯。至於NRL計劃的預扣率會否隨之調整，請留意HMRC的公布。預算案對倫敦物業投資者的整體影響，可參考2025年秋季預算案：租金收入稅上調及豪宅附加稅一文。

Making Tax Digital何時開始？海外業主要留意嗎？

Making Tax Digital（MTD）已於2026年4月6日起分階段實施，門檻按租金及自僱收入的總額計算，並可能涵蓋海外業主。時間表如下：

「合資格收入」是扣除開支前的總收入，包括租金及自僱收入，不是利潤。gov.uk說明，HMRC會根據您上一年度的報稅表評估，但即使沒有收到通知信，您也須自行核對是否符合條件。

制度的核心要求，是使用相容軟件記錄收支，並每季遞交累積更新，年度申報亦須按規定完成。各季截止日期及年度申報期限，請以HMRC最新指引為準。據HN Insights的資料，部分非英國居民（例如沒有National Insurance號碼者）可獲豁免，但具體資格請以HMRC最新指引為準。

毛租金回報率與淨租金回報率：稅項如何影響實際回報？

稅項、營運開支和按揭利息，會使實際到手的回報明顯低於樓盤宣傳的毛租金回報率。以下是一個簡化示例，數字純屬假設，並非實際項目或回報承諾。

假設某物業買入價£400,000，年租金£24,000，營運開支（代理費、保險、維修、管理費等）£6,000，按揭利息£8,000。再假設業主沒有其他英國收入，也不適用個人免稅額，利潤全部落在基本稅率範圍內，並按2026/27年度規則計算：

如果同一組數字放到2027年4月之後，稅款為£18,000 × 22% = £3,960，減去抵免£8,000 × 22% = £1,760，約為£2,200，即多出約£200。利潤較厚的情況下，這個差距會更大。想深入了解兩種回報率的算法，可以閱讀毛租金回報率與淨租金回報率：樓盤廣告沒有告訴您的計算（2026）。

Optivest觀察：我們常見海外業主犯上兩個錯誤。第一，租客入住後多年仍由代理按20%預扣，從不核對年度預扣證明，也從未檢查是否可以申請全額收租或在報稅時追討多繳的稅款。第二，只用毛租金回報率比較樓盤，沒有在買樓前就把營運開支、按揭利息和稅項放進同一份試算表。較穩妥的做法，是在簽署預訂前先用保守的淨回報假設算一遍，並保存好每年的代理報表及稅款紀錄。

常見問題

英國租金收入需要在香港報稅嗎？

本文只涵蓋英國方面的稅務處理。香港對海外租金收入的申報要求，取決於香港稅務局的規定及您的個人和持有架構情況。英國與香港設有避免雙重課稅協定，但如何套用，應向熟悉兩地稅制的稅務顧問查詢。

不申請NRL1，會有什麼後果？

您的租務代理（沒有代理時為租客）須繼續預扣基本稅率稅款。如果應預扣而沒有預扣，HMRC可向代理追討，因此代理一般會依規定辦理。被預扣的稅款不一定是最終稅額，您可在報稅時申報實際利潤，並追討多繳的部分。

預扣的20%就是我最終要繳的稅嗎？

不是。這是預繳性質的款項，不是最終稅單。最終稅額要在Self Assessment報稅表中，按租金利潤、可扣減開支、按揭利息抵免及個人免稅額（如適用）計算，預扣的稅款再作抵扣。

租金總額約£30,000，需要使用Making Tax Digital嗎？

門檻按扣除開支前的總收入計算。如果您2025/26年度報稅表上的合資格收入超過£30,000，便須自2027年4月6日起使用MTD；若在£20,000至£30,000之間，則按現行時間表由2028年4月起適用。實際是否被納入，以HMRC的通知及最新指引為準。

用有限公司持有英國物業，稅項有何不同？

據Landlord Studio的說明，個人業主的按揭利息只獲20%抵免，而有限公司仍可全數扣減利息。不過公司架構涉及的稅種、按揭條件和成本不同，並非人人合適，詳情請參考相關文章並諮詢稅務顧問。

免責聲明與下一步

本文只供一般資料參考，並不構成投資、法律或稅務意見。Optivest是英國物業投資顧問及獲FCA授權的按揭經紀，不提供稅務、法律或移民意見。稅務安排因人而異，並會隨法例修訂而改變，您在作出決定前，請向英國註冊稅務顧問（UK tax advisor）、受SRA監管的事務律師（Solicitor）、受FCA監管的按揭經紀，或獨立理財顧問（IFA）查詢。

如果您正考慮英國買樓收租，並希望先把樓盤選擇與按揭安排整理清楚，歡迎與Optivest團隊傾談，我們可以用廣東話及中文與您逐步討論。