英國買樓收租：SPV有限公司還是個人名義？2026

這是每位英國收租物業買家都會問的問題，也是網上答得最差的問題。一邊是營銷內容高呼「用公司一定更好」，另一邊是被複雜程序嚇怕的買家。事實是：正確答案取決於您個人的稅務狀況，對部分投資者而言，設立SPV反而是錯誤的決定。本文為您講解當中的運作機制、具體數字，以及大部分內容都略過不提的隱藏成本。

一切的源頭：Section 24

整場爭論，都源自一項立法改動。2017年之前，個人業主可以從租金收入中全數扣除按揭利息。《2015年財政法案》（Finance Act 2015）的Section 24在2017年至2020年間分階段取消了這項安排，改為只提供20%基本稅率的稅務抵免，與您的邊際稅率無關。

結果是：較高稅率（40%）或額外稅率（45%）的納稅人，現在要為自己從未真正收到的收入繳稅。原因是全部租金收入都要課稅，而按揭利息只能以20%抵免的形式取回。關鍵一點是：有限公司不受這項改動影響。公司仍可把利息當作一般業務開支全數扣除。這正是SPV熱潮背後唯一真正的原因。

具體數字：差距有多大？

不談理論，直接看數字。假設一名較高稅率納稅人持有一個物業，每年租金£20,000，每年按揭利息£12,000：

差額：每年約£4,080。若您正在建立物業組合，並把這筆利潤留在公司內再投資，十年下來便會累積成可觀的資本。這就是SPV吸引人的計算基礎。

公司稅稅率如下：利潤不超過£50,000的部分為19%，超過£250,000的部分為25%，兩者之間設有邊際寬減。與40–45%的個人入息稅相比，差距一目了然。

但是：股息稅陷阱與隱藏成本

接下來是營銷內容不會告訴您的部分。上述計算的前提，是您把利潤留在公司內。如果您想把這筆錢用於個人用途（也就是想靠租金收入生活），就必須把錢提取出來，而這意味著多一層稅項。股息稅稅率分別為8.75%（基本稅率）、33.75%（較高稅率）及39.35%（額外稅率），而股息免稅額只有£500。較高稅率納稅人以股息形式提取利潤時，SPV的大部分優勢便會消失。

其他實實在在的成本包括：

最大的陷阱：把現有物業轉入公司

這是代價最高的錯誤。把您個人名下已持有的物業「轉」入公司，並不是免費的交易，在法律上這屬於一項出售。後果如下：

在大多數情況下，這兩項成本會把多年的節稅效益消耗殆盡。有一個例外：Section 162「公司化寬免」（incorporation relief），但條件是有關業務必須屬真正的「物業業務」，而且近期有一項重要改動：自2026年4月6日起，這項寬免不再自動適用，必須在報稅表上主動申請。如您正考慮轉讓，請在採取任何行動之前，先諮詢合資格的稅務顧問。

誰適合，誰不適合？

一個實用的參考門檻：不少顧問指出，對較高稅率納稅人而言，要整個物業組合的年度淨租金利潤超過約£15,000–£20,000，SPV才開始值回成本。低於這個水平，會計及按揭成本可能會吃掉節省的稅款。

市場方向十分明確：近年SPV的使用率大幅上升（一項研究發現，2016年至2025年間，英國買樓收租（BTL）有限公司的數目增加了約332%，超過400,000間）。由於所涉年份和統計方法不同，各來源對SPV佔新增BTL購買比例的數字由43%至75%不等，但整體趨勢並無爭議。

Optivest提示：我們必須在此清楚劃分界線。這是一項稅務架構的決定，而Optivest並非稅務顧問。以公司還是個人名義持有、哪種架構適合您、是否需要轉讓，答案取決於您個人的稅務狀況、居留身份、收入水平及長遠計劃，只能由合資格的英國稅務顧問（最好是專精物業稅務的會計師）提供。Optivest的專長在按揭方面：如果您決定以SPV購買物業，我們的按揭經紀服務會協助您物色接受SPV貸款的機構，並妥善整理您的申請文件（這個市場比個人按揭市場小，需要專業經驗）。我們的法律支援服務則負責處理購買過程中的業權及物業轉易。稅務決定請與您的顧問商討；我們負責落實時的融資與法律部分。

重要聲明：並非稅務意見：本文僅供一般參考，並不構成稅務、法律或投資意見。文中的計算只是簡化的示例；稅率、稅階及規則會不時改變（例如，已宣布將於2027年起為物業收入設立獨立稅階）。選擇錯誤的架構或不當的轉讓，可能令您白白多繳數以萬計英鎊的稅款。作出決定前，您必須諮詢合資格的英國稅務顧問／會計師。若未能按時償還按揭，您的物業可能會被收回。Optivest不提供稅務意見。

常見問題

SPV一定更好嗎？

不一定。SPV主要對屬較高／額外稅率納稅人、正在建立物業組合並把利潤再投資的投資者有利。對基本稅率納稅人來說，20%的利息抵免已大致抵銷Section 24的影響；在這種情況下，公司額外的成本可能超過節省的稅款。

提取利潤後，優勢還在嗎？

大部分會消失。從公司提取利潤等於多一層稅項：股息稅稅率為8.75%／33.75%／39.35%（免稅額只有£500）。SPV真正的威力，在於您把利潤留存並再投資；如果您需要靠租金收入生活，優勢便會減弱。

經營一間公司要多少成本？

成立公司的費用不高（只須向Companies House繳付少量費用），真正的成本在於持續開支：每年約£500–£1,500的會計及合規費用，另加向Companies House提交的帳目及公司稅報稅表（CT600）。此外，SPV按揭市場較小，貸款機構通常要求提供個人擔保。

我可以把現有物業轉入公司嗎？

技術上可以，但這屬於一項「出售」，成本高昂：須按市值再次繳付SDLT，而且很可能產生個人CGT。Section 162公司化寬免或可成為例外，但須符合真正的「物業業務」條件，而且自2026年4月6日起，不再自動適用，必須在報稅表上主動申請。在採取任何行動之前，請先徵詢專業意見。

海外投資者適合使用SPV嗎？

這會增加額外的層面：公司購買住宅須繳付較高稅率的SDLT（海外公司的整體負擔可能更重）、價值超過£500k的住宅須留意ATED，而且離岸架構並不會自動保障您免受遺產稅（IHT）影響。這方面相當複雜，需要專精國際物業稅務的顧問協助。

總結及聯絡我們

SPV唯一真正的理據是Section 24：公司可全數扣除按揭利息，只須繳付19–25%的公司稅；個人業主則只獲得20%的抵免，卻可能要繳付40–45%的稅。對於正在建立物業組合的較高稅率納稅人，這意味著每年可節省數千英鎊。但如果您需要提取利潤，股息稅便會抵銷這項優勢；會計費用、個人擔保、ATED，以及代價最高的現有物業轉讓成本，全部都要計算在內。對於基本稅率納稅人或只持有一個物業的業主，SPV通常並不合適。

這是一項稅務決定，需要由合資格的稅務顧問處理；Optivest不提供稅務意見。但若您決定以SPV購買物業，我們的按揭經紀服務會為您物色合適的貸款機構，法律支援服務則負責處理購買程序。歡迎聯絡我們，或透過WhatsApp與我們聯繫。另請參閱我們的按揭經紀服務、法律支援服務，以及有關稅務方面的非居民業主計劃（NRL Scheme）指南。