2025年秋季預算案：租金收入稅上調及豪宅附加稅，對倫敦物業投資者有何影響

2025年秋季預算案表面上對物業市場波瀾不驚，實際上暗藏玄機。有兩項宣布，將大幅改變英格蘭個人業主的收支計算，在倫敦尤為明顯，因為當地的毛租金回報率本已屬全國最低之列。第一項是租金利潤的所得稅率上調2個百分點，由2027年4月6日起生效；第二項是針對價值逾£2 million物業的全新年度附加費，由2028年4月起實施。本文會逐一剖析兩項措施的運作方式，以典型的倫敦個案演算數字，並探討兩者疊加之後，對「個人持有」與「有限公司或SPV架構」之爭帶來什麼啟示。對於考慮英國物業投資、倫敦買樓的海外投資者而言，這些都是不容忽視的成本變數。

2027年4月起，租金收入稅率有何變動

由2027年4月6日起，英格蘭將針對物業租金利潤，另行實施一套較高的所得稅率。基本稅率由20%升至22%，較高稅率由40%升至42%，額外稅率則由45%升至47%。

具體細則載於英國財政部（HM Treasury）於2025年11月26日在GOV.UK發布的技術說明，題為「Change to tax rates for property, savings and dividend income」。有關措施其後已通過Finance Act 2026立法，因此這不再是建議，而是已成定案的法律。

蘇格蘭會根據其下放的稅務權力，自行訂定物業收入稅率。新訂的英格蘭稅率適用於英格蘭、威爾斯及北愛爾蘭的物業。

政策內含一項局部抵銷措施。Section 24的按揭利息稅務抵免，本已令較高稅率業主頗為頭痛，現時由20%同步提高至22%，與新的基本稅率看齊。對基本稅率納稅人而言，抵免額與稅率升幅互相抵銷，淨成本不變。不過，對較高及額外稅率的業主來說，抵免額只升至22%，適用稅率卻躍升至42%或47%，稅率與抵免之間的差距不減反增。

預算案亦確認，所得稅起徵點及稅階門檻將凍結至2031年。這種所謂「財政拖累」效應，會隨着租金與薪酬跟隨通脹上升，每年悄悄將更多業主推入較高稅階，即使名義稅率看似紋風不動。

倫敦業主的實際數字是怎樣的

稅率上調2個百分點，意味着每£1,000淨租金利潤，不論稅階，須多繳£20稅款。為了具體說明，以下設有一個示範情境，刻意從簡以展示運算原理；每個人的稅務狀況不盡相同，在就自身情況作出任何結論之前，應諮詢合資格的稅務顧問。

假設例子：倫敦外圍市鎮（倫敦交通3至4區）一個£450,000的單位，個人投資者，適用較高稅率，無按揭

對大部分投資者而言，這個無按揭的版本會低估實際影響。若物業設有按揭，Section 24已限制利息的可扣減額；而由於按揭利息稅務抵免同樣升至22%，有按揭業主的淨影響，會較稅率升幅的字面數字為小，且因人而異，宜由稅務顧問為您建模計算。

就整體市場而言，全國住宅業主協會（NRLA）提出業界預測，認為英格蘭的一般月租可能因此上升£20至£25，倫敦更可能上升逾£40。預算責任辦公室（OBR）自身的看法是，部分成本會轉嫁至租金，長遠而言，回報下降或會減少出租房屋的供應。

高價物業市政稅附加費：「豪宅稅」究竟如何運作

由2028年4月起，新設的高價物業市政稅附加費（HVCTS）會對價值達£2 million或以上的物業，在現有市政稅（Council Tax）之上加徵固定的年度費用。對持有倫敦核心地段物業的海外投資者而言，這是一個須直接計入淨回報率的新項目。

附加費分級如下：

關鍵在於，HVCTS由物業擁有人繳付，而非租客，因此直接攤薄投資者的回報，而不是住戶的開支。物業出租時，業主既要面對一般市政稅（可能由租客負責），亦要繳付HVCTS附加費（不論如何均由業主承擔）。

物業價值將每五年由估價署（Valuation Office Agency）重新評估，並以2026年價格為基準。自2029/30年度起，附加費金額計劃按CPI逐年調升。

OBR估算，2028/29年度約有165,000個物業屬HVCTS的涵蓋範圍，不足英格蘭住宅總量的1%。這個數字乍看不大，但按地域分布來看就不同了：絕大部分受影響物業位於倫敦，集中在倫敦核心地段及內倫敦各區。

有一點須特別留意：HVCTS的詳細設計仍在諮詢階段，豁免及減免安排尚未敲定。持有價值接近£2 million門檻物業的投資者，應密切留意進展，因為預期於2027年明朗化的最終規則，可能令涵蓋範圍出現重大變化。

個人持有與SPV：天秤如何傾斜

租金收入稅上調並不影響公司業主。以有限公司或SPV持有買樓收租（Buy-to-let）物業，租金利潤仍按公司稅繳納，而預算案並未調整這些稅率。

作為參考，2025–26及2026–27年度的公司稅率如下：

2027年稅率生效後，個人較高稅率業主的租金利潤須按42%或47%繳稅，公司則是19%至25%。單看名義稅率，差距相當顯著，但這只是故事的一部分。

這種結構性轉變在數據上已清晰可見。根據HMRC及Companies House的數字，2025年共有66,587間新的買樓收租公司註冊成立，創下歷史新高，反映稅務壓力正加速全市場轉向公司架構。

倫敦租務市場：令此事舉足輕重的回報率背景

要明白為何稅率上調2個百分點，在倫敦比在全國任何地方都更具分量，不妨看看回報率數字。根據Zoopla的數據，倫敦的平均毛租金回報率為5.1%，平均月租£2,119，平均售價£494,542。在內倫敦各區，毛租金回報率經常低於5.2%；在紐漢（Newham）、巴金（Barking）等外圍地區，回報率可達6.8%，有較多空間吸納額外成本；而在倫敦核心地段，毛租金回報率普遍介乎2.5%至3.5%。

這些數字反映的市場，其投資邏輯（尤其在核心及內圍地區）向來更依賴資本增值，而非租金收益。稅務改動並不會改變這個根本格局，但會進一步壓縮本已微薄的租金利潤空間，令回報模式倚重租金回報率而非長線資本增值的投資者，面對更嚴苛的計算。

Optivest提示

在與專注倫敦市場的客戶交流中，我們留意到兩個經常出現的誤區。第一，是以為2027年4月「還早」，而推遲檢討持有架構。在新購物業時就設立公司架構，成本遠低於日後轉讓個人名下的現有物業，因為轉讓會觸發SDLT及資本增值稅。如果您預計會擴充物業組合，架構的決定，最好在購買之前而非之後作出。第二，是在計算SPV的節稅效果時，忽略了提取利潤的成本。如果計劃是以股息形式提取利潤，而非留在公司內再投資，公司稅加股息稅的綜合負擔，可能令SPV的優勢遠比名義稅率比較所顯示的小。公司架構最能發揮威力的情況，是利潤留在公司內運作。

常見問題

這些稅務改動已是確定的法律，還是仍可能更改？

由2027年4月6日起生效的新租金利潤稅率，即基本稅率22%、較高稅率42%、額外稅率47%，已通過Finance Act 2026立法，成為成文法例。這並非建議，而是已經落實。相比之下，HVCTS雖已確認於2028年4月開始實施，但包括豁免及減免在內的詳細設計仍在諮詢階段，尚未敲定。

租金收入稅上調，會影響以公司或SPV持有的物業嗎？

不會。這項改動適用於就租金利潤繳納所得稅的個人業主。有限公司及SPV仍按公司稅繳納租金收入稅款，稅率在預算案中並無改變。間接需要考慮的是提取利潤時的股息稅：在斷定公司架構必然更有效率之前，應仔細計算該綜合稅務負擔。

HVCTS由業主還是租客繳付？

附加費由物業擁有人繳付，而非住戶。物業出租時，租客可能根據租約負責一般市政稅，但HVCTS是獨立的業主責任，無法以同樣方式轉嫁予租客，因此會直接減少業主的淨回報。

這些改動適用於蘇格蘭的物業嗎？

2027年4月的租金收入稅率改動，適用於英格蘭、威爾斯及北愛爾蘭的物業。蘇格蘭擁有下放的稅務權力，會另行訂定自己的物業收入稅率。在倫敦及英格蘭持有物業的投資者，則直接受到影響。

基本稅率納稅人，實際上有額外成本嗎？

由於Section 24的按揭利息抵免同步由20%升至22%，基本稅率業主應會看到稅率升幅與抵免增加互相抵銷，不會增加淨稅務負擔。不過，若總收入（薪金加租金利潤）將您推入較高稅率級別，情況就會不同。務必由稅務顧問按個人情況建模計算。

HVCTS會如何評估物業價值？

估價署（Valuation Office Agency）會進行針對性的估價，以識別屬涵蓋範圍的物業，並以2026年價格為參考基準，其後每五年重估一次。上訴程序的細節及任何豁免準則，仍在進行中的諮詢中研究，最終規則預期於2027年確認。

免責聲明及重要提示

本文僅供一般資訊參考之用，並不構成投資、稅務或法律意見。稅務結果因個人情況而有顯著差異，文中內容不應被視為針對任何讀者個人情況而撰寫的意見。

如對租金收入稅項、Section 24的影響及HVCTS的繳付責任有疑問，請諮詢獲HMRC認可的英國稅務顧問或特許會計師。涉及SPV架構及物業轉讓，請尋求受SRA監管的事務律師（Solicitor）的意見。至於按揭相關決定，請向獲FCA授權的按揭經紀索取獨立意見。

Optivest是一家物業投資顧問公司，亦是獲FCA授權的按揭經紀。我們不提供稅務意見、法律意見，亦不提供移民及簽證諮詢服務。本文的數字示例屬簡化及示範性質，並不代表個別人士的財務結果。HVCTS的詳細設計仍有待諮詢，具體條文可能在2028年4月前有所更改。