2025年秋季预算案：租金收入税上调与“豪宅附加税”，伦敦房产投资者须知

就房产而言，2025年秋季预算案表面上风平浪静，实则暗藏玄机。有两项公告将实质性改变英格兰个人房东的收益算式，在伦敦尤其如此，因为这里的毛租金回报率本就是全国最低之列。第一项，自2027年4月6日起，租金利润适用的所得税率上调2个百分点。第二项，自2028年4月起，对价值超过£2 million的房产新增一项年度附加费。本文将拆解这两项措施的运作方式，以一个典型的伦敦情景演算具体数字，并探讨两者叠加后，对“个人持有”与“有限公司或SPV持有”之争意味着什么。

2027年4月起，租金收入税率如何变化？

自2027年4月6日起，英格兰将针对房产租金利润单独适用一套更高的所得税率：基本税率由20%升至22%，较高税率由40%升至42%，附加税率由45%升至47%。

具体细则见英国财政部于2025年11月26日在GOV.UK发布的技术说明，题为“Change to tax rates for property, savings and dividend income”。该措施现已通过《2026年财政法案》（Finance Act 2026）正式立法，因此它不再是提案，而是已生效的法律。

苏格兰将依据其下放的税收权力自行设定房产收入税率。新的英格兰税率适用于英格兰、威尔士和北爱尔兰的房产。

方案中内置了一项部分抵消措施。Section 24规定的抵押贷款利息税收抵免，本就是较高税率房东的一块心病，现将同步由目前的20%提高到22%，与新的基本税率保持一致。对基本税率纳税人而言，抵免额与税率的上调相互抵消，不会产生额外净成本。但对较高税率和附加税率的房东来说，抵免额只升至22%，而适用税率却跳升至42%或47%，税率与抵免之间的差距不是缩小，而是进一步拉大。

预算案还确认，所得税起征点和各档门槛将冻结至2031年。这种所谓的“财政拖累”效应会悄然发挥作用：随着租金和工资跟随通胀上涨，每年都有更多房东被推入更高的税档，即使名义税率看似没有变化。

对伦敦房东而言，实际数字是怎样的？

无论处于哪一档，上调2个百分点意味着每£1,000净租金利润多缴£20税。为便于理解，请看下面这个示意情景。它经过刻意简化，只为说明其中的机制；每个人的税务情况各不相同，在对自身情况下结论之前，请务必咨询合格的税务顾问。

假设案例：伦敦外围行政区（伦敦交通3至4区）一套£450,000的公寓，个人投资者适用较高税率，无抵押贷款

这个无抵押贷款的版本，低估了对大多数投资者的真实影响。有抵押贷款时，Section 24本就限制了利息的抵扣，而且由于抵押贷款利息税收抵免同样升至22%，贷款房东的实际净影响要小于税率上调的表面幅度，且因人而异，需由税务顾问具体测算。

从整体市场看，全国住宅房东协会（NRLA）给出的行业预测是，英格兰的典型月租金可能因此上涨£20–£25，在伦敦则可能上涨超过£40。预算责任办公室（OBR）的看法是，部分成本将转嫁到租金上，而长期来看，回报下降可能会减少出租房源的供应。

高价房市政税附加费：“豪宅税”到底是什么？

自2028年4月起，新设的高价房市政税附加费（High Value Council Tax Surcharge，简称HVCTS）将对价值£2 million及以上的房产，在现有市政税（Council Tax）之外加征一笔固定的年度费用。对持有伦敦核心地段房产的海外投资者来说，这是一个直接计入净租金回报率的新增支出项。

附加费分档如下：

关键在于，HVCTS由房产所有人而非租客缴纳，因此它直接冲减投资者的回报，而不是住户的开支。房产出租后，房东既要面对标准的市政税（租客可能承担），也要缴纳HVCTS附加费（无论如何都由房东承担）。

房产价值将由估价局（Valuation Office Agency）每五年重估一次，以2026年的价格为基准。自2029/30年度起，附加费金额计划每年按消费者物价指数（CPI）上调。

OBR测算，2028/29年度约有165,000套房产将纳入HVCTS范围，占英格兰住房总量不到1%。这个数字听起来不大，但一落到地理分布上就不同了：受影响的房产绝大多数在伦敦，集中于伦敦核心豪宅区和内伦敦各区。

有一点需要特别提醒：HVCTS的具体设计仍在征求意见阶段，豁免和减免政策尚未最终确定。房产价值接近£2 million门槛的投资者应密切关注这一进程，因为预计在2027年明朗的最终规则，可能会显著改变适用范围。

个人持有还是SPV持有：天平如何倾斜？

租金收入税上调并不涉及公司房东。通过有限公司或SPV持有购房出租（Buy-to-let）房产，其租金利润仍缴纳公司税，而预算案并未调整这些税率。

作为参照，2025–26和2026–27年度的公司税税率如下：

2027年新税率生效后，较高税率的个人房东，租金利润要按42%或47%缴税，而公司只需缴19–25%。单看名义税率，差距十分醒目。但名义税率只是故事的一部分。

这一结构性转向在数据中已清晰可见。据HMRC和英国公司注册署（Companies House）的数据，2025年新注册的购房出租公司达66,587家，创下纪录，说明税负压力正在加速整个市场向公司架构转移。

伦敦租赁市场：为什么回报率背景让这一切更重要

要理解为何2个百分点的税率上调对伦敦的分量比全国其他地方都重，不妨看看租金回报率的数据。根据Zoopla的数据，伦敦平均毛租金回报率为5.1%，平均月租金£2,119，平均售价£494,542。在内伦敦各区，毛租金回报率常常低于5.2%。在外围地区，如纽汉姆（Newham）、巴金（Barking）等地，回报率可达6.8%，有更多空间消化新增成本。在伦敦核心地段，毛租金回报率普遍为2.5–3.5%。

这些数字反映的是这样一个市场：尤其在核心区和内区，投资逻辑历来更多依赖资本增值，而非租金收益。税收调整并没有改变这一根本逻辑，它所做的是进一步压缩本已微薄的租金利润空间，使回报模型依赖租金回报率而非长期资本增值的投资者，在计算上更少回旋余地。

Optivest点评

在与专注伦敦市场的客户交流中，有两个误区反复出现。第一个是认为2027年4月“还早”，因而推迟任何架构上的评估。在新购房产时同步搭建公司架构，成本只是日后转移已由个人持有的房产的一小部分，因为转让会触发印花税（SDLT）和资本利得税（CGT）。如果打算扩大房产组合，架构问题最好在购房之前定下，而不是之后。第二个误区是测算SPV节税效果时，没有计入提取利润的成本。如果计划把利润以股息形式提出，而不是留在公司内再投资，公司税与股息税叠加后的负担，会使SPV的优势远小于名义税率对比所显示的幅度。公司架构只有在利润留存于其中时，才最能发挥作用。

常见问题

这些税收变化是已确定的法律，还是仍可能调整？

自2027年4月6日起生效的新租金利润税率（基本税率22%、较高税率42%、附加税率47%）已通过《2026年财政法案》（Finance Act 2026）成为成文法，不是提案，而是已经生效的法律。相比之下，HVCTS的2028年4月起征日期已经确定，但包括豁免和减免在内的具体设计仍在征求意见阶段，尚未最终确定。

租金收入税上调会影响通过公司或SPV持有的房产吗？

不会。这项变化适用于就租金利润缴纳所得税的个人房东。有限公司和SPV的租金收入仍缴纳公司税，税率在预算案中未作调整。需要间接考虑的是提取利润时的股息税：在断定公司架构必然更省税之前，应仔细测算这笔叠加后的税负。

HVCTS由房东还是租客缴纳？

附加费由房产所有人缴纳，而非居住者。房产出租时，租客可能依据租赁协议承担标准的市政税，但HVCTS是单独的业主义务，无法以同样方式转嫁给租客，它会直接减少房东的净回报。

这些变化适用于苏格兰的房产吗？

2027年4月起的租金收入税率调整适用于英格兰、威尔士和北爱尔兰的房产。苏格兰拥有下放的税收权力，将另行设定自己的房产收入税率。位于伦敦及英格兰的房产投资者则直接在适用范围之内。

基本税率纳税人实际上有净增成本吗？

由于Section 24抵押贷款利息抵免也将同步由20%升至22%，基本税率房东的税率上调与抵免提高应相互抵消，不产生额外的净税负。不过，如果总收入（工资加租金利润）进入较高税率档，情况就会不同。因此，务必与税务顾问一起做个性化测算。

HVCTS将如何评估房产价值？

估价局（Valuation Office Agency）将开展有针对性的估值，以识别属于适用范围的房产，并以2026年价格为参照点，此后每五年重估一次。申诉流程和豁免标准的细节仍在当前的征求意见中讨论，最终规则预计将在2027年确定。

免责声明与重要提示

本文仅供一般信息参考，不构成投资、税务或法律建议。税务结果因个人情况差异很大，文中任何内容均不应被视为针对读者个人情况的建议。

如对租金收入税务、Section 24的影响及HVCTS的缴纳责任有疑问，请咨询获HMRC认可的英国税务顾问或特许会计师。涉及SPV架构搭建和房产转让，请听取受SRA监管的事务律师（Solicitor）的意见。涉及抵押贷款的决策，请向获FCA授权的抵押贷款经纪获取独立建议。

Optivest是一家房产投资咨询机构，也是获FCA授权的抵押贷款经纪。我们不提供税务建议、法律建议，也不提供移民和签证咨询。本文中的数字示例均经简化，仅作说明之用，并不代表任何个人的实际财务结果。HVCTS的具体设计仍有待征求意见，具体条款可能在2028年4月之前发生变化。