Осенний бюджет 2025: что означают рост налога на аренду и «налог на особняки» для инвесторов в недвижимость Лондона

На первый взгляд осенний бюджет 2025 для рынка недвижимости оказался спокойным. На деле это не так. Два решения заметно изменят расчёты частных арендодателей в Англии, прежде всего в Лондоне, где валовая доходность и без того одна из самых низких в стране. Первое: повышение ставок подоходного налога на прибыль от аренды на 2 процентных пункта с 6 апреля 2027 г. Второе: совершенно новая ежегодная надбавка для объектов стоимостью свыше £2 млн, которая начнёт действовать с апреля 2028 г. В этой статье мы разбираем механику обоих изменений, считаем на цифрах типичный лондонский сценарий и смотрим, как совокупный эффект влияет на давний вопрос: владеть недвижимостью лично или через компанию с ограниченной ответственностью (SPV).

Как изменятся ставки налога на арендный доход с апреля 2027 года

С 6 апреля 2027 г. в Англии для прибыли от аренды недвижимости будет действовать отдельный, более высокий набор ставок подоходного налога. Базовая ставка вырастет с 20% до 22%, повышенная с 40% до 42%, дополнительная с 45% до 47%.

Подробности изложены в технической записке Казначейства Великобритании, опубликованной на официальном правительственном портале 26 ноября 2025 г. под названием «Изменение налоговых ставок на доход от недвижимости, сбережений и дивидендов». С тех пор мера закреплена в Законе о финансах 2026 года, так что это уже не предложение, а действующий закон.

Шотландия устанавливает собственные ставки налога на доход от недвижимости в рамках переданных ей налоговых полномочий. Новые английские ставки применяются к объектам в Англии, Уэльсе и Северной Ирландии.

Частично рост компенсируется. Налоговый кредит на проценты по ипотеке в рамках статьи 24 (и без того болезненная тема для арендодателей с повышенной ставкой) одновременно увеличится с нынешних 20% до 22%, то есть до уровня новой базовой ставки. Для плательщиков по базовой ставке это означает, что кредит и рост ставки взаимно погашаются, и дополнительных расходов не возникает. Но у арендодателей с повышенной и дополнительной ставкой кредит вырастет только до 22%, тогда как налоговая ставка поднимется до 42% или 47%. Разрыв между ставкой и кредитом, таким образом, не сокращается, а увеличивается.

Бюджет также подтвердил, что пороги подоходного налога останутся замороженными до 2031 года. Этот так называемый фискальный дрейф незаметно переводит всё больше арендодателей в более высокие диапазоны: арендный доход и зарплаты растут вместе с инфляцией, даже когда номинальные ставки остаются прежними.

Как это выглядит в цифрах для арендодателя в Лондоне

Рост на 2 процентных пункта означает дополнительные £20 налога с каждых £1 000 чистой арендной прибыли независимо от диапазона. Чтобы показать это наглядно, рассмотрим иллюстративный сценарий. Он намеренно упрощён, чтобы показать сам механизм: налоговое положение каждого инвестора индивидуально, и перед любыми выводами для вашей ситуации нужно проконсультироваться с квалифицированным налоговым консультантом.

Гипотетический пример: квартира за £450 000 в дальнем районе Лондона (зоны 3–4), инвестор, физическое лицо с повышенной ставкой, без ипотеки

Вариант без ипотеки занижает реальное влияние для большинства инвесторов. Если ипотека есть, статья 24 уже ограничивает вычет процентов, а поскольку налоговый кредит на проценты тоже вырастет до 22%, чистый эффект для арендодателя с ипотекой меньше, чем следует из роста ставки, и зависит от конкретного случая, поэтому его стоит смоделировать вместе с налоговым консультантом.

На уровне рынка Национальная ассоциация арендодателей жилья приводит отраслевой прогноз: типичная месячная арендная плата в Англии может вырасти на £20–£25, а в Лондоне более чем на £40. По оценке Бюджетного управления, часть расходов будет переложена на арендную плату, а в долгосрочной перспективе снижение доходности может сократить предложение арендного жилья.

Надбавка к муниципальному налогу на дорогую недвижимость: что на самом деле делает «налог на особняки»

С апреля 2028 г. вводится новая надбавка к муниципальному налогу для дорогой недвижимости: фиксированный ежегодный платёж сверх действующего муниципального налога для объектов стоимостью от £2 млн. Для иностранных инвесторов, владеющих престижной недвижимостью в Лондоне, это новая статья расходов, которая напрямую входит в расчёт чистой доходности.

Надбавка устанавливается по диапазонам:

Принципиально важно, что эту надбавку платит собственник объекта, а не арендатор, поэтому она уменьшает доход инвестора, а не расходы жильца. Если объект сдаётся, арендодатель сталкивается и с обычным муниципальным налогом (который может оплачивать арендатор), и с новой надбавкой (которую арендодатель платит в любом случае).

Стоимость будет пересматриваться каждые пять лет Агентством по оценке недвижимости на основе цен 2026 года. Начиная с 2029/30 финансового года суммы надбавки планируется ежегодно индексировать по индексу потребительских цен.

По модели Бюджетного управления, в 2028/29 году под действие надбавки попадут около 165 000 объектов, то есть менее 1% всего жилого фонда Англии. Цифра кажется небольшой, пока не посмотришь на географию: подавляющее большинство таких объектов находится в Лондоне, в основном в престижном центре и во внутренних районах.

Важная оговорка: детали надбавки всё ещё обсуждаются. Исключения и льготы пока не утверждены. Владельцам объектов, близких к порогу в £2 млн, стоит внимательно следить за этим процессом: окончательные правила, которые, как ожидается, прояснятся в 2027 году, могут заметно изменить круг плательщиков.

Личное владение или SPV: как сместился баланс

Рост налога на арендный доход не затрагивает корпоративных арендодателей. Компания с ограниченной ответственностью или SPV, владеющая недвижимостью для сдачи в аренду, по-прежнему платит корпоративный налог на арендную прибыль, а эти ставки бюджет не менял.

Для сравнения, ставки корпоративного налога на 2025–26 и 2026–27 годы:

Когда ставки 2027 года вступят в силу, частный арендодатель с повышенной ставкой будет платить 42% или 47% с арендной прибыли, а компания 19–25%. Если смотреть только на номинальные ставки, разница впечатляет. Но это лишь часть картины.

Структурный сдвиг уже виден в статистике. По данным HMRC и Реестра компаний Великобритании, в 2025 году было зарегистрировано 66 587 новых компаний для покупки недвижимости под аренду, и это рекордный показатель. Налоговое давление ускоряет переход рынка к корпоративным структурам.

Рынок аренды в Лондоне: контекст доходности, который придаёт этому значение

Чтобы понять, почему рост налога на 2 процентных пункта в Лондоне весит больше, чем где-либо в стране, полезно взглянуть на показатели доходности. По данным портала Zoopla, средняя валовая арендная доходность в Лондоне составляет 5,1%, средняя месячная арендная плата £2 119, средняя цена продажи £494 542. Во внутренних районах валовая доходность нередко опускается ниже 5,2%. На окраинах (в Ньюэме, Баркинге и подобных районах) она может достигать 6,8%, что оставляет больше запаса для покрытия дополнительных расходов. В престижном центре Лондона обычна валовая доходность 2,5–3,5%.

Эти цифры отражают рынок, где инвестиционная логика, особенно в престижных и внутренних зонах, всегда строилась скорее на росте капитализации, чем на текущем доходе. Налоговые изменения этой базовой динамики не меняют. Они ещё сильнее сжимают и без того тонкую маржу текущего дохода, и расчёты становятся менее комфортными для инвесторов, чья модель доходности зависит от аренды, а не от долгосрочного роста капитализации.

Комментарий Optivest

В разговорах с клиентами, которые инвестируют в Лондон, мы постоянно видим две ошибки. Первая: считать апрель 2027 г. «ещё далёким» сроком и откладывать пересмотр структуры владения. Создать корпоративную структуру в момент новой покупки стоит в разы дешевле, чем потом передавать в неё уже купленный на физическое лицо объект, потому что передача влечёт SDLT и налог на прирост капитала. Если в планах расширение портфеля, решение о структуре лучше принимать до покупки, а не после. Вторая ошибка: рассчитывать налоговую экономию SPV, не учитывая расходы на вывод прибыли. Если планируется выводить прибыль в виде дивидендов, а не реинвестировать её внутри компании, совокупная нагрузка из корпоративного налога и налога на дивиденды может свести преимущество SPV к значительно меньшему, чем показывает сравнение номинальных ставок. Корпоративная оболочка работает лучше всего, когда прибыль остаётся внутри неё.

Часто задаваемые вопросы

Эти налоговые изменения уже стали законом или могут измениться?

Новые ставки налога на арендную прибыль (22% базовая, 42% повышенная, 47% дополнительная) вступают в силу с 6 апреля 2027 г. и уже закреплены в Законе о финансах 2026 года. Это не предложение, а действующая норма закона. У новой надбавки к муниципальному налогу дата начала (апрель 2028 г.) подтверждена, но детали, включая исключения и льготы, всё ещё обсуждаются и не утверждены.

Касается ли рост налога на арендный доход объектов, которыми владеет компания или SPV?

Нет. Изменение применяется к частным арендодателям, платящим подоходный налог с арендной прибыли. Компании с ограниченной ответственностью и SPV по-прежнему платят корпоративный налог с арендного дохода по ставкам, которые бюджет не менял. Косвенный фактор: налогообложение дивидендов при выводе прибыли. Прежде чем делать вывод, что корпоративная структура автоматически эффективнее, эту совокупную нагрузку нужно тщательно просчитать.

Кто платит надбавку: арендодатель или арендатор?

Надбавку платит собственник объекта, а не проживающий в нём человек. Если объект сдаётся, арендатор может отвечать за обычный муниципальный налог по договору аренды, но новая надбавка это отдельное обязательство собственника, которое нельзя переложить на арендатора таким же образом. Она напрямую снижает чистый доход арендодателя.

Распространяются ли эти изменения на недвижимость в Шотландии?

Изменения ставок налога на арендный доход с апреля 2027 г. применяются к объектам в Англии, Уэльсе и Северной Ирландии. У Шотландии переданные налоговые полномочия, и она будет отдельно устанавливать свои ставки налога на доход от недвижимости. Инвесторы в Лондоне и других городах Англии подпадают под новые правила напрямую.

Есть ли реальные дополнительные расходы у плательщика по базовой ставке?

Поскольку кредит на проценты по ипотеке в рамках статьи 24 одновременно вырастет с 20% до 22%, у арендодателей с базовой ставкой рост ставки и увеличение кредита должны взаимно погаситься, и дополнительной налоговой нагрузки не возникнет. Но если совокупный доход (зарплата плюс арендная прибыль) переводит вас в диапазон повышенной ставки, картина меняется. Индивидуальный расчёт с налоговым консультантом необходим всегда.

Как будет оцениваться недвижимость для целей надбавки?

Агентство по оценке недвижимости проведёт целевые оценки, чтобы выявить объекты, подпадающие под действие надбавки, взяв за основу цены 2026 года. Затем переоценка будет проводиться каждые пять лет. Порядок обжалования и критерии исключений ещё прорабатываются в ходе консультаций, а окончательные правила, как ожидается, утвердят в 2027 году.

Отказ от ответственности и важные примечания

Эта статья подготовлена только в общих информационных целях и не является инвестиционной, налоговой или юридической консультацией. Налоговые последствия существенно зависят от индивидуальных обстоятельств, и ничто из написанного здесь не следует воспринимать как рекомендацию с учётом личной ситуации читателя.

По вопросам налогообложения арендного дохода, последствий статьи 24 и обязательств по новой надбавке обратитесь к налоговому консультанту или дипломированному бухгалтеру в Великобритании, признанному HMRC. По вопросам структурирования через SPV и передачи объектов обратитесь к солиситору (юристу), регулируемому Управлением по регулированию солиситоров. По вопросам ипотеки получите независимую консультацию у ипотечного брокера, авторизованного FCA.

Optivest: консалтинговая компания по инвестициям в недвижимость и ипотечный брокер, авторизованный FCA. Мы не даём налоговых и юридических консультаций, а также консультаций по вопросам иммиграции и виз. Числовые примеры в этой статье упрощены и носят иллюстративный характер; они не отражают индивидуальных финансовых результатов. Детали новой надбавки всё ещё обсуждаются, и отдельные положения могут измениться до апреля 2028 г.