Presupuesto de otoño de 2025: qué implican la subida del impuesto sobre el alquiler y el recargo a las mansiones para el inversor en Londres

En apariencia, el Presupuesto de otoño de 2025 fue discreto para el sector inmobiliario. Bajo la superficie, fue todo lo contrario. Dos anuncios modificarán de forma sustancial las cuentas del propietario particular en Inglaterra, sobre todo en Londres, donde la rentabilidad bruta ya es de las más ajustadas del país. El primero es un aumento de 2 puntos porcentuales en las tasas del impuesto sobre la renta aplicables al beneficio por alquiler, con efecto desde el 6 de abril de 2027. El segundo es un recargo anual completamente nuevo para inmuebles valorados en más de £2 millones, que se aplicará desde abril de 2028. Este artículo explica cómo funciona cada medida, desarrolla las cifras de un escenario habitual en Londres y analiza qué supone el efecto combinado para el debate entre tener la propiedad a título personal o a través de una sociedad limitada o SPV.

Cómo cambian las tasas del impuesto sobre el alquiler a partir de abril de 2027

Desde el 6 de abril de 2027, Inglaterra aplicará un conjunto distinto y más alto de tasas del impuesto sobre la renta específicamente al beneficio por alquiler de inmuebles. La tasa básica pasa del 20% al 22%, la tasa alta del 40% al 42% y la tasa adicional del 45% al 47%.

Los detalles figuran en la nota técnica del Tesoro británico publicada en GOV.UK el 26 de noviembre de 2025, titulada «Cambios en las tasas impositivas sobre los ingresos por propiedades, ahorros y dividendos». Desde entonces la medida se ha aprobado mediante la ley de finanzas de 2026, de modo que ya no es una propuesta: es ley.

Escocia fijará sus propias tasas sobre los ingresos por alquiler con las competencias fiscales que tiene transferidas. Las nuevas tasas inglesas se aplican a inmuebles en Inglaterra, Gales e Irlanda del Norte.

La medida incluye una compensación parcial. El crédito fiscal por intereses hipotecarios de la sección 24, ya de por sí un tema espinoso para los propietarios de tasa alta, aumentará en paralelo del 20% actual al 22%, igualándose a la nueva tasa básica. Para los contribuyentes de tasa básica, esto significa que el crédito y la subida de la tasa se anulan entre sí y no hay coste neto adicional. En cambio, para los propietarios de tasa alta y adicional el crédito solo sube al 22%, mientras que la tasa aplicable salta al 42% o al 47%; la distancia entre la tasa y el crédito se amplía en lugar de reducirse.

El Presupuesto confirmó además que los umbrales del impuesto sobre la renta permanecerán congelados hasta 2031. Este llamado arrastre fiscal lleva cada año a más propietarios a tramos superiores, a medida que los alquileres y los salarios suben con la inflación, aunque las tasas nominales parezcan estáticas.

Cómo se ven las cifras para un propietario en Londres

La subida de 2 puntos porcentuales supone £20 más de impuestos por cada £1.000 de beneficio neto por alquiler, sea cual sea el tramo. Para concretarlo, tomemos el siguiente escenario ilustrativo, simplificado a propósito para mostrar el mecanismo. La situación fiscal de cada persona es distinta, y conviene consultar a un asesor fiscal cualificado antes de extraer conclusiones sobre su caso.

Ejemplo hipotético: un apartamento de £450.000 en un distrito del Londres exterior (zonas 3 y 4 de Londres), inversor particular con tasa alta y sin hipoteca

Esta versión sin hipoteca subestima el impacto real para la mayoría de los inversores. Cuando hay una hipoteca, la sección 24 ya limita la deducción de intereses y, como el crédito fiscal por intereses hipotecarios también sube al 22%, el efecto neto para el propietario con hipoteca es menor de lo que sugiere la subida nominal de la tasa y varía de un caso a otro, por lo que un asesor fiscal debería calcularlo.

A escala de mercado, la asociación de propietarios NRLA ha ofrecido una proyección del sector según la cual los alquileres mensuales típicos en Inglaterra podrían subir entre £20 y £25 como consecuencia de la medida, y más de £40 en Londres. La opinión de la Oficina de Responsabilidad Presupuestaria (OBR) es que parte del coste se trasladará a los alquileres y que, a más largo plazo, unos rendimientos menores pueden reducir la oferta de viviendas en alquiler.

El recargo de impuesto municipal para inmuebles de alto valor: qué hace realmente el «impuesto a las mansiones»

A partir de abril de 2028, un nuevo recargo de council tax (impuesto municipal) para inmuebles de alto valor (HVCTS) añadirá un importe anual fijo al impuesto municipal ya existente en las propiedades valoradas en £2 millones o más. Para el inversor internacional con inmuebles en el centro de Londres, se trata de una nueva partida que entra directamente en el cálculo de la rentabilidad neta.

El recargo se estructura en los siguientes tramos:

Un punto fundamental: el HVCTS lo paga el propietario del inmueble, no el inquilino, de modo que reduce directamente la rentabilidad del inversor y no los gastos del ocupante. Cuando el inmueble está alquilado, el propietario afronta tanto el impuesto municipal ordinario (que puede asumir el inquilino) como el recargo HVCTS (que paga el propietario en todo caso).

Las valoraciones se revisarán cada cinco años por la agencia oficial de valoración inmobiliaria (VOA), tomando como base los precios de 2026. A partir de 2029/30, está previsto que los importes del recargo aumenten cada año en línea con el IPC.

La OBR estimó que unas 165.000 propiedades quedarían dentro del ámbito del HVCTS en 2028/29, menos del 1% del parque total de viviendas de Inglaterra. La cifra parece pequeña hasta que se sitúa en el mapa: la inmensa mayoría de los inmuebles afectados está en Londres, concentrada en el centro de Londres de gama alta y en los distritos interiores.

Una advertencia importante: el diseño detallado del HVCTS sigue en fase de consulta. Las exenciones y desgravaciones aún no están definidas. Los inversores con propiedades cercanas al umbral de £2 millones deberían seguir de cerca este proceso, ya que las normas finales, cuya aclaración se espera en 2027, pueden modificar el alcance de forma notable.

Propiedad personal o SPV: cómo ha cambiado el equilibrio

La subida del impuesto sobre el alquiler no afecta a los propietarios societarios. Una sociedad limitada o SPV que tenga inmuebles de compra para alquilar sigue pagando el impuesto de sociedades sobre el beneficio por alquiler, y esas tasas no se tocaron en el Presupuesto.

Como referencia, las tasas del impuesto de sociedades para 2025–26 y 2026–27 son:

Cuando las tasas de 2027 estén en vigor, un propietario particular de tasa alta pagará el 42% o el 47% sobre el beneficio por alquiler, mientras que una sociedad pagará entre el 19% y el 25%. Solo con las tasas nominales, la diferencia es llamativa. Pero ese dato es solo una parte de la historia.

El cambio estructural ya se aprecia en los datos. Según cifras de HMRC y Companies House, en 2025 se constituyeron 66.587 nuevas sociedades dedicadas a la compra para alquilar, una cifra récord, lo que demuestra que la presión fiscal está acelerando el paso a estructuras societarias en todo el mercado.

El mercado de alquiler de Londres: el contexto de rentabilidad que lo hace relevante

Para entender por qué una subida fiscal de 2 puntos porcentuales pesa más en Londres que en cualquier otra parte del país, resultan reveladoras las cifras de rentabilidad. Según datos de Zoopla, la rentabilidad bruta media por alquiler de Londres es del 5,1%, con un alquiler mensual medio de £2.119 y un precio medio de venta de £494.542. En los distritos interiores, la rentabilidad bruta baja con frecuencia del 5,2%. En zonas exteriores, como Newham, Barking y similares, puede llegar al 6,8%, lo que ofrece más margen para absorber costes adicionales. En el centro de Londres de gama alta, son habituales rentabilidades brutas del 2,5% al 3,5%.

Estas cifras reflejan un mercado en el que la lógica de inversión, en particular en las zonas de gama alta e interiores, siempre se ha apoyado más en la revalorización del capital que en la renta. Los cambios fiscales no alteran esa dinámica de fondo. Lo que hacen es estrechar aún más unos márgenes de ingresos ya ajustados, con lo que las cuentas resultan menos holgadas para los inversores cuyo modelo depende de la rentabilidad por alquiler y no de la revalorización del capital a largo plazo.

Nota de Optivest

En nuestras conversaciones con clientes centrados en Londres destacan dos errores recurrentes. El primero es considerar que abril de 2027 queda «lo bastante lejos» como para aplazar cualquier revisión de la estructura. Constituir una estructura societaria en el momento de una nueva adquisición cuesta una fracción de lo que supone traspasar después un inmueble que ya se tiene a título personal, porque el traspaso activa el SDLT y el impuesto sobre las plusvalías. Si se prevé ampliar la cartera, conviene decidir la estructura antes de la compra, no después. El segundo error es calcular el ahorro fiscal de una SPV sin tener en cuenta los costes de extracción. Si el plan es retirar los beneficios como dividendos en lugar de reinvertirlos dentro de la sociedad, la carga combinada del impuesto de sociedades más el de dividendos puede reducir la ventaja de la SPV a algo mucho menor de lo que sugiere la comparación de las tasas nominales. La estructura societaria funciona mejor cuando los beneficios permanecen dentro de ella.

Preguntas frecuentes

¿Son estos cambios fiscales ley confirmada o pueden modificarse todavía?

Las nuevas tasas sobre el beneficio por alquiler (22% básica, 42% alta, 47% adicional), con efecto desde el 6 de abril de 2027, se han aprobado mediante la ley de finanzas de 2026 y ya son norma legal. No son una propuesta: están en vigor. El HVCTS, en cambio, tiene confirmada su fecha de inicio en abril de 2028, pero los elementos de diseño detallado, incluidas las exenciones y desgravaciones, siguen en consulta y aún no se han definido.

¿Afecta la subida del impuesto sobre el alquiler a los inmuebles que se poseen a través de una sociedad o SPV?

No. El cambio se aplica a los propietarios particulares que pagan el impuesto sobre la renta por el beneficio del alquiler. Las sociedades limitadas y las SPV siguen pagando el impuesto de sociedades sobre los ingresos por alquiler, con tasas que no cambiaron en el Presupuesto. La consideración indirecta es la tributación de los dividendos al extraer beneficios: esa carga combinada debe calcularse con cuidado antes de concluir que una estructura societaria es automáticamente más eficiente.

¿Quién paga el HVCTS: el propietario o el inquilino?

El recargo lo paga el propietario del inmueble, no el ocupante. Cuando el inmueble está alquilado, el inquilino puede ser responsable del impuesto municipal ordinario según el contrato de arrendamiento, pero el HVCTS es una obligación independiente del propietario que no puede trasladarse al inquilino de la misma manera. Reduce directamente la rentabilidad neta del propietario.

¿Se aplican estos cambios a las propiedades en Escocia?

Los cambios de tasas del impuesto sobre el alquiler de abril de 2027 se aplican a inmuebles en Inglaterra, Gales e Irlanda del Norte. Escocia tiene competencias fiscales transferidas y fijará por separado sus propias tasas sobre los ingresos por alquiler. Los inversores en Londres y en Inglaterra están directamente dentro del ámbito de aplicación.

¿Supone un coste neto para un contribuyente de tasa básica?

Como el crédito por intereses hipotecarios de la sección 24 también subirá del 20% al 22% en paralelo, los propietarios de tasa básica deberían ver cómo la subida de la tasa y el aumento del crédito se anulan, sin carga fiscal neta adicional. Sin embargo, si los ingresos totales (salario más beneficio por alquiler) los sitúan en el tramo de tasa alta, la situación cambia. Siempre es necesario un cálculo individual con un asesor fiscal.

¿Cómo se valorarán los inmuebles a efectos del HVCTS?

La agencia oficial de valoración inmobiliaria (VOA) realizará valoraciones específicas para identificar los inmuebles que entran en el ámbito del recargo, tomando como referencia los precios de 2026. Después habrá nuevas valoraciones cada cinco años. Los detalles de los procesos de recurso y de los posibles criterios de exención se siguen elaborando en la consulta en curso, y se espera confirmar las normas definitivas en 2027.

Aviso legal y notas importantes

Este artículo se ha elaborado con fines meramente informativos y no constituye asesoramiento de inversión, fiscal ni jurídico. Los resultados fiscales varían de forma significativa según las circunstancias de cada persona, y nada de lo aquí escrito debe interpretarse como un consejo adaptado a la situación personal de ningún lector.

Para dudas sobre la tributación de los ingresos por alquiler, las implicaciones de la sección 24 y la responsabilidad por el HVCTS, consulte a un asesor fiscal o contable colegiado del Reino Unido reconocido por HMRC. Para la estructuración de SPV y el traspaso de inmuebles, acuda a un abogado regulado por la SRA. Para las decisiones relacionadas con la hipoteca, obtenga asesoramiento independiente de un bróker hipotecario autorizado por la FCA.

Optivest es una consultora de inversión inmobiliaria y un bróker hipotecario autorizado por la FCA. No prestamos asesoramiento fiscal, asesoramiento jurídico ni consultoría de inmigración o visados. Los ejemplos numéricos de este artículo son simplificados e ilustrativos; no representan resultados financieros individuales. El diseño detallado del HVCTS sigue sujeto a consulta, y determinadas disposiciones pueden cambiar antes de abril de 2028.