毛租金回報率與淨租金回報率：樓盤廣告沒有告訴您的計算（2026）

您在投資樓盤的廣告上看到「租金回報率 6%」，隨即心算：£500,000 × 6% = 每年 £30,000，聽起來相當吸引。然而，這個數字並不能告訴您實際落袋的收入，因為它既不包括各項開支，也不包括購買成本。本文會逐步拆解專業人士實際使用的計算方法，並說明為何毛租金回報率只是一個宣傳數字，讓您在英國買樓或進行英國物業投資時看得更清楚。

兩條公式，兩種截然不同的現實

分別就在兩條簡單的公式：

毛租金回報率 =（全年租金 ÷ 物業售價）× 100

淨租金回報率 =（（全年租金減全年開支）÷ 總購買成本）× 100

兩處改動都會拉低回報率。第一處顯而易見：您要扣除各項開支。第二處卻是多數投資者忽略的重點：分母並非「物業售價」，而是「總購買成本」。也就是說，印花稅、律師費、驗樓費和按揭安排費，全部都要視為您投入的資金，因為這些錢同樣是從您口袋流出去的。

對海外投資者而言，第二點尤其「肉赤」：單是印花稅已可能超過物業售價的 10%（詳見我們的印花稅指南）。分母因而變大，實際回報率隨之下降。

哪些開支需要扣除？

以下是樓盤廣告不會列出的清單。買樓收租（Buy-to-let）物業的常見全年開支包括：

有三個項目尤其令新手投資者意外：

管理費是租賃物業倫敦單位中直接蠶食淨租金回報率的開支，而且您無從控制，大廈管理方的決定可令管理費上調。作出入標前，務必索取過去三年的管理費記錄。

空置風險自《租客權利法》於 2026 年 5 月 1 日生效後已經增加：由於固定租期已被取消，租客可隨時提前兩個月通知後搬走。如果您沒有在全年數字中預留切實可行的空置期儲備，整個計算模型便會崩潰。

稅項在大部分毛租金回報率的計算中從不出現。如果您是居於海外的業主，租金會根據非居民業主計劃被預扣 20%（或由您透過自行報稅申報）。此外，個人業主因第 24 條規定，亦不能全數扣減按揭利息。

實例演算：「6% 回報率」實際是多少？

我們來建立一個例子。請注意：以下開支數字僅為說明用途的假設，實際數字會因物業、大廈及地區而有很大差異。您必須為自己的物業搜集真實數字。

情境：一位居於海外的投資者購入一個 £500,000 的倫敦單位，全年租金為 £30,000（每月 £2,500）。

第一步：廣告顯示的數字（毛租金回報率）：£30,000 ÷ £500,000 = 6.0% 毛租金回報率

第二步：計算實際投入資金（分母）：

第三步：扣除全年開支：

第四步：計算淨租金回報率：淨租金回報率 =（淨租金收入 ÷ £555,000）× 100

不論結果如何，運作原理都很清楚：分子（開支）縮小，分母（購買成本）擴大。這兩個變動加在一起，會把您在廣告上看到的毛租金回報率明顯拉低。而且，這還是未計稅項之前的數字。

槓桿、現金回報率與正確的比較方式

有一點必須說清楚：上述計算顯示的是無槓桿（不涉及按揭）的回報，衡量的是*物業本身*的表現。如果您使用按揭，還需要留意另一個數字：現金回報率（ROI）。它以您的全年淨現金利潤（租金減所有開支減按揭利息）除以*實際從您口袋流出的現金*（訂金 + 印花稅 + 所有購買成本）。

槓桿是雙刃劍：如果租金高於按揭成本，它會提升您的現金回報；反之，則會變成虧損。同時請記住：作為個人業主，您不能全數扣減按揭利息（因第 24 條規定），這可能嚴重損害以個人名義、使用槓桿的投資的稅後回報。

最後還有一點要坦白說：高回報率不一定等於好投資。毛租金回報率最高的地區，通常資本增值潛力最低，管理風險卻最高。投資決定應著眼於回報率與資本增值之間的平衡，而非單一數字。

Optivest 提示：這正是 Optivest 真正的服務重心。我們的投資顧問服務，目的不是向您報出一個毛租金回報率，而是協助您搜集真實數字：該大廈過去三年的管理費記錄如何？當區合理的空置率是多少？物業管理要花多少錢？包括印花稅在內，您的總投入資金是多少？我們的物業管理服務實際負責當中部分開支（管理、維修、合規），因此掌握真實的成本數據。坦白說：對任何只憑毛租金回報率向您推銷物業的人，都應保持懷疑，我們的項目也不例外。正確的問題不是「毛租金回報率是多少？」，而是「扣除所有開支及稅項後，我實際收到多少？」

重要提示：並非財務／稅務意見：本文僅供一般參考。文中數字為說明用途的假設，並不代表任何物業的實際回報；各項開支會因物業、大廈及地區而有很大差異。過往或預測回報並不保證未來回報。作出投資決定前，請諮詢獨立受規管的財務顧問（IFA）；稅務計算則請諮詢合資格的稅務顧問。Optivest 並非持牌財務顧問，亦不提供稅務意見。

常見問題

毛租金回報率與淨租金回報率有何分別？

毛租金回報率 = 全年租金 ÷ 物業售價；它不包括任何開支或購買成本，也是樓盤廣告上顯示的數字。淨租金回報率 =（全年租金減全年開支）÷ 總購買成本；它會扣除各項開支，並把印花稅及律師費計入投入資金。只有淨租金回報率才能反映真實表現。

我需要計算哪些開支？

管理費（通常是租賃物業中最大的一項）、地租、物業管理費（約為租金的 10-15% 另加增值稅）、保險、維修／保養儲備、空置期儲備，以及稅項（海外業主須被預扣 20% 的 NRL 稅款）。安全證書（EICR、燃氣）同樣是定期開支。

為何印花稅會影響回報率？

因為它是您實際投入資金的一部分。計算淨租金回報率時，分母應是「總購買成本」，而非「物業售價」。由於印花稅對海外投資者而言可能超過物業售價的 10%，這項修正會令回報率明顯下降。

我應該預留多少作空置期儲備？

這要視乎地區及物業而定，但審慎預留儲備是必須的，而且自 2026 年 5 月 1 日《租客權利法》生效後，風險已經上升：租客可隨時提前兩個月通知後搬走。假設完全沒有空置期的計算並不實際。

高回報率一定是好事嗎？

不一定。毛租金回報率最高的地區，通常資本增值潛力最低，管理風險卻最高。良好的投資決定，會同時考慮回報率與資本增值之間的平衡，並以真實的淨數字為準，而非單看一個毛回報率百分比。

總結及聯絡我們

樓盤廣告上的租金回報率只是宣傳數字：它既不包括各項開支，也不包括購買成本。真實的計算要從兩個方向著手：一方面扣除各項開支（管理費、物業管理、保險、維修、空置期、稅項），另一方面把購買成本計入分母（包括海外投資者須繳付、超過 10% 的印花稅）。得出的淨租金回報率，會明顯低於廣告所示。

Optivest 的投資顧問服務協助您搜集真實數字，而不是向您報出毛回報率；我們的物業管理服務則掌握這些開支的真實數據。歡迎聯絡我們，或透過 WhatsApp 與我們聯繫。亦可參閱我們的投資顧問服務、物業管理服務，並使用印花稅計算機測算購買成本。