Brüt vs Net Kira Getirisi: İlanların Gizlediği Hesap (2026)

Bir yatırım ilanında "%6 kira getirisi" yazdığını görürsünüz ve hesabı yaparsınız: £500.000 × %6 = yılda £30.000. Kulağa harika gelir. Ancak bu rakam, cebinize gerçekte ne kalacağını söylemez — çünkü ne giderleri ne de alım maliyetlerini içerir. Bu rehber, profesyonellerin kullandığı gerçek hesabı adım adım gösterir ve neden brüt getirinin bir pazarlama rakamı olduğunu açıklar.

İki Formül, İki Farklı Gerçeklik

Fark, iki basit formülde saklıdır:

Brüt getiri = (Yıllık kira ÷ Mülk fiyatı) × 100

Net getiri = ((Yıllık kira − Yıllık giderler) ÷ Toplam alım maliyeti) × 100

İki değişiklik vardır ve her ikisi de getiriyi düşürür. Birincisi bariz: giderleri düşersiniz. İkincisi ise çoğu yatırımcının atladığı noktadır: payda "mülk fiyatı" değil, "toplam alım maliyeti"dir. Yani damga vergisi, avukat ücreti, ekspertiz ve mortgage düzenleme ücretlerini de sermayenizin bir parçası olarak sayarsınız — çünkü bu para da cebinizden çıkmıştır.

Yabancı bir yatırımcı için ikinci nokta özellikle acıtır: damga vergisi tek başına mülk fiyatının %10'unu aşabilir (bkz. damga vergisi rehberimiz). Bu, brüt getirinin paydasını büyütür ve gerçek getiriyi düşürür.

Hangi Giderler Düşülür?

İşte ilanların size söylemediği liste. Bir buy-to-let mülkünde tipik yıllık giderler:

Özellikle üç kalem yeni yatırımcıları şaşırtır:

Service charge, leasehold bir Londra dairesinde net getirinizi doğrudan yiyen ve kontrol edemediğiniz bir maliyettir; bina yönetimi kararlarına bağlı olarak artabilir. Teklif vermeden önce mutlaka son üç yılın service charge geçmişini isteyin.

Boşluk (void) riski, 1 Mayıs 2026'da yürürlüğe giren Renters' Rights Act'ten sonra artmıştır: sabit dönemli kiralamalar kalktığı için kiracınız iki ay ihbarla istediği zaman çıkabilir. Yıllık hesabınızda gerçekçi bir boşluk rezervi ayırmazsanız, tablonuz çöker.

Vergi, çoğu brüt yield hesabında hiç görünmez. Yurtdışında yaşayan bir ev sahibiyseniz, Non-Resident Landlord Scheme kapsamında kiranızdan %20 kesinti yapılır (veya Self Assessment ile beyan edersiniz). Ayrıca bireysel ev sahipleri, Section 24 nedeniyle mortgage faizini tam olarak düşemez.

Somut Örnek: "%6 Getiri" Gerçekte Ne?

Bir örnek kuralım. Not: aşağıdaki gider rakamları yalnızca örnek amaçlı varsayımlardır; gerçek rakamlar mülke, binaya ve bölgeye göre büyük ölçüde değişir. Kendi mülkünüz için gerçek rakamları toplamalısınız.

Senaryo: yurtdışında yaşayan bir yatırımcı, £500.000'lik bir Londra dairesi alıyor; yıllık kira £30.000 (aylık £2.500).

Adım 1 — İlanın gösterdiği (brüt): £30.000 ÷ £500.000 = %6,0 brüt getiri

Adım 2 — Gerçek sermayeyi hesapla (payda):

Adım 3 — Yıllık giderleri düş:

Adım 4 — Net getiriyi hesapla: Net getiri = (Net kira geliri ÷ £555.000) × 100

Sonuç ne olursa olsun, mekanik nettir: hem payı küçültür (giderler), hem paydayı büyütürsünüz (alım maliyetleri). Bu iki hareket birlikte, ilanda gördüğünüz brüt rakamı belirgin biçimde aşağı çeker. Üstelik bu, henüz vergi düşülmeden önceki rakamdır.

Kaldıraç, ROI ve Doğru Karşılaştırma

Bir nokta netleşmeli: yukarıdaki hesap kaldıraçsız (mortgage'sız) getiriyi gösterir ve mülkün *kendisinin* performansını ölçer. Mortgage kullanıyorsanız, bakmanız gereken ikinci bir rakam vardır: nakit getirisi (cash-on-cash return / ROI). Bu, yıllık net nakit kârınızı (kira − tüm giderler − mortgage faizi), *cebinizden çıkan gerçek nakde* (depozito + damga vergisi + tüm alım maliyetleri) böler.

Kaldıraç bir kılıçtır: kira, mortgage maliyetinizi aşarsa nakit getirinizi yükseltir; aşmazsa zarara çevirir. Ve unutmayın: bireysel bir ev sahibi olarak (Section 24 nedeniyle) mortgage faizinizi vergi hesabında tam olarak düşemezsiniz — bu, kaldıraçlı bir bireysel yatırımın vergi sonrası getirisini ciddi biçimde bozabilir.

Son bir dürüstlük: yüksek yield her zaman iyi yatırım demek değildir. Genelde en yüksek brüt getiriler, sermaye artışı potansiyeli en düşük ve yönetim riski en yüksek bölgelerde görülür. Yatırım kararı, yield ile sermaye artışı arasındaki dengeye bakar — tek bir rakama değil.

Optivest Notu: Bu, Optivest'in gerçek hizmet alanının merkezindedir. Yatırım danışmanlığı hizmetimizin işi, size bir brüt yield rakamı söylemek değil, gerçek rakamları toplamanıza yardımcı olmaktır: o binanın son üç yıllık service charge geçmişi nedir, bölgedeki gerçekçi boşluk oranı nedir, yönetim maliyeti ne olur, damga vergisi dâhil toplam sermayeniz kaç olur? Emlak yönetimi hizmetimiz ise bu giderlerin bir kısmını (yönetim, bakım, uyum) fiilen yürüttüğü için gerçek maliyet verisine sahiptir. Şunu net söyleyelim: bir mülkü size brüt yield ile satmaya çalışan herkese şüpheyle yaklaşın — bu, bizim projelerimiz için de geçerlidir. Doğru soru "brüt yield kaç?" değil, "tüm giderler ve vergi sonrası cebime ne kalıyor?"dur.

Önemli uyarı — finansal/vergi tavsiyesi değildir: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Buradaki rakamlar örnek varsayımlardır ve hiçbir mülkün gerçek getirisini temsil etmez; gider kalemleri mülke, binaya ve bölgeye göre büyük ölçüde değişir. Geçmiş veya öngörülen getiri, gelecekteki getirinin garantisi değildir. Yatırım kararları için bağımsız, düzenlemeye tabi bir finansal danışmana (IFA); vergi hesabı için nitelikli bir vergi danışmanına başvurun. Optivest lisanslı bir finansal danışman değildir ve vergi danışmanlığı vermez.

Sıkça Sorulan Sorular

Brüt ve net getiri arasındaki fark nedir?

Brüt getiri = yıllık kira ÷ mülk fiyatı; hiçbir gideri veya alım maliyetini içermez ve ilanlarda gösterilen rakamdır. Net getiri = (yıllık kira − yıllık giderler) ÷ toplam alım maliyeti; giderleri düşer ve damga vergisi ile avukat ücretlerini de sermayeye ekler. Gerçek performansı yalnızca net getiri gösterir.

Hangi giderleri hesaba katmalıyım?

Service charge (leasehold'da genelde en büyük kalem), ground rent, emlak yönetim ücreti (kiranın ~%10-15'i + KDV), sigorta, bakım/onarım rezervi, boşluk (void) rezervi ve vergi (yurtdışı ev sahipleri için NRL %20 stopajı). Ayrıca güvenlik sertifikaları (EICR, gaz) düzenli maliyetlerdir.

Damga vergisi neden getiriyi etkiler?

Çünkü gerçek sermayenizin bir parçasıdır. Net getiriyi hesaplarken payda "mülk fiyatı" değil "toplam alım maliyeti" olmalıdır. Yabancı bir yatırımcı için damga vergisi mülk fiyatının %10'unu aşabildiğinden, bu düzeltme getiriyi belirgin düşürür.

Boşluk (void) için ne kadar ayırmalıyım?

Bu bölgeye ve mülke bağlıdır, ancak temkinli bir rezerv şarttır — ve 1 Mayıs 2026'daki Renters' Rights Act'ten sonra risk artmıştır: kiracınız iki ay ihbarla istediği zaman çıkabilir. Sıfır boşluk varsayan bir hesap gerçekçi değildir.

Yüksek yield her zaman iyi mi?

Hayır. En yüksek brüt getiriler genelde sermaye artışı potansiyeli en düşük ve yönetim riski en yüksek bölgelerde görülür. İyi bir yatırım kararı, yield ile sermaye artışı arasındaki dengeye ve gerçek net rakama bakar; tek bir brüt yüzdeye değil.

Sonuç ve İletişim

İlanlarda gördüğünüz kira getirisi bir pazarlama rakamıdır: giderleri ve alım maliyetlerini içermez. Gerçek hesap iki yönde çalışır — giderleri düşer (service charge, yönetim, sigorta, bakım, boşluk, vergi) ve paydaya alım maliyetlerini ekler (yabancı yatırımcıda %10'u aşan damga vergisi dâhil). Sonuç, ilanda yazandan belirgin düşük bir net getiridir.

Optivest'in yatırım danışmanlığı hizmeti, size bir brüt rakam söylemek yerine gerçek rakamları toplamanıza yardımcı olur; emlak yönetimi hizmetimiz ise bu giderlerin gerçek verisine sahiptir. Bizimle iletişime geçin veya WhatsApp üzerinden ulaşın. Yatırım danışmanlığı hizmetimizi, emlak yönetimi hizmetimizi ve alım maliyetini test etmek için damga vergisi hesaplayıcımızı inceleyebilirsiniz.