Rentabilidad bruta y neta: las cuentas que los anuncios no muestran (2026)

Ve en un anuncio de inversión «rentabilidad del 6%» y hace la cuenta: £500.000 × 6% = £30.000 al año. Suena muy bien. Pero esa cifra no le dice lo que realmente llega a su bolsillo, porque no incluye ni los gastos ni los costes de compra. Esta guía muestra, paso a paso, el cálculo real que utilizan los profesionales y explica por qué la rentabilidad bruta es una cifra de marketing.

Dos fórmulas, dos realidades distintas

La diferencia está en dos fórmulas sencillas:

Rentabilidad bruta = (Alquiler anual ÷ Precio de la propiedad) × 100

Rentabilidad neta = ((Alquiler anual menos Gastos anuales) ÷ Coste total de la compra) × 100

Hay dos cambios, y los dos reducen la rentabilidad. El primero es evidente: se descuentan los gastos. El segundo es el que la mayoría de los inversores pasa por alto: el denominador no es el «precio de la propiedad», sino el «coste total de la compra». Es decir, el Impuesto de Timbre, los honorarios legales, la tasación y las comisiones de apertura de la hipoteca también cuentan como parte de su capital, porque ese dinero también salió de su bolsillo.

Para un inversor extranjero, este segundo punto pesa especialmente: solo el Impuesto de Timbre (SDLT) puede superar el 10% del precio de la propiedad (consulte nuestra guía sobre el Impuesto de Timbre). Eso agranda el denominador y reduce la rentabilidad real.

¿Qué gastos se descuentan?

Esta es la lista que los anuncios no le enseñan. Gastos anuales habituales de una propiedad de compra para alquilar (buy-to-let):

Tres partidas sorprenden especialmente a quien invierte por primera vez:

El service charge es un gasto que recorta directamente su rentabilidad neta en un piso en leasehold de Londres y que usted no controla: puede subir por decisión de la administración del edificio. Antes de hacer una oferta, solicite siempre el historial de service charge de los últimos tres años.

El riesgo de periodos sin inquilino ha aumentado desde la entrada en vigor de la Renters' Rights Act el 1 de mayo de 2026: al desaparecer los contratos de duración fija, su inquilino puede marcharse en cualquier momento con dos meses de preaviso. Si no incluye una reserva realista para estos periodos en sus cifras anuales, su modelo no se sostiene.

Los impuestos no aparecen en casi ningún cálculo de rentabilidad bruta. Si usted es un propietario que vive en el extranjero, se le retiene el 20% del alquiler bajo el Non-Resident Landlord Scheme (o lo declara mediante Self Assessment). Además, el propietario persona física no puede deducir íntegramente los intereses de la hipoteca, por la Section 24.

Ejemplo práctico: ¿cuánto es realmente una «rentabilidad del 6%»?

Veámoslo con un ejemplo. Atención: las cifras de gastos que siguen son supuestos con fines ilustrativos; los valores reales varían mucho según la propiedad, el edificio y la zona. Usted debe obtener las cifras reales de su propio inmueble.

Escenario: un inversor que vive en el extranjero compra un piso en Londres por £500.000; el alquiler anual es de £30.000 (£2.500 al mes).

Paso 1: Lo que muestra el anuncio (bruta): £30.000 ÷ £500.000 = 6,0% de rentabilidad bruta

Paso 2: Calcular el capital real (el denominador):

Paso 3: Descontar los gastos anuales:

Paso 4: Calcular la rentabilidad neta: Rentabilidad neta = (Ingresos netos por alquiler ÷ £555.000) × 100

Sea cual sea el resultado, la mecánica es clara: se reduce el numerador (gastos) y se agranda el denominador (costes de compra). Juntos, estos dos movimientos hacen caer de forma notable la cifra bruta que vio en el anuncio. Y esto todavía es antes de impuestos.

Apalancamiento, ROI y la comparación correcta

Conviene tener algo claro: el cálculo anterior muestra la rentabilidad sin apalancamiento (sin hipoteca) y mide el rendimiento de *la propiedad en sí*. Si utiliza una hipoteca, hay una segunda cifra que mirar: la rentabilidad sobre el efectivo invertido (cash-on-cash, ROI). Divide su beneficio neto anual en efectivo (alquiler menos todos los gastos menos intereses de la hipoteca) entre *el efectivo que realmente salió de su bolsillo* (entrada + Impuesto de Timbre + todos los costes de compra).

El apalancamiento es un arma de doble filo: eleva su rentabilidad en efectivo si el alquiler supera el coste de su hipoteca; la convierte en pérdida si no lo hace. Y recuerde: como propietario persona física no puede deducir íntegramente los intereses de su hipoteca a efectos fiscales (por la Section 24), lo que puede perjudicar seriamente la rentabilidad después de impuestos de una inversión personal apalancada.

Una última advertencia sincera: una rentabilidad alta no siempre significa una buena inversión. Las rentabilidades brutas más altas suelen encontrarse en las zonas con menor potencial de revalorización del capital y mayor riesgo de gestión. Una decisión de inversión analiza el equilibrio entre rentabilidad y revalorización del capital, no una cifra aislada.

Nota de Optivest: Aquí está el núcleo del servicio real de Optivest. La tarea de nuestro servicio de consultoría de inversión no es darle una cifra de rentabilidad bruta, sino ayudarle a reunir los números reales: ¿cuál ha sido el service charge de ese edificio en los últimos tres años?, ¿qué tasa realista de periodos sin inquilino hay en la zona?, ¿cuánto costará la gestión?, ¿cuál es su capital total, incluido el Impuesto de Timbre? Nuestro servicio de gestión de la propiedad se encarga en la práctica de parte de estos gastos (gestión, mantenimiento, cumplimiento normativo) y, por tanto, dispone de datos reales de costes. Lo decimos con claridad: desconfíe de quien intente venderle un inmueble a partir de la rentabilidad bruta, y eso vale también para nuestros proyectos. La pregunta correcta no es «¿cuál es la rentabilidad bruta?», sino «¿qué llega a mi bolsillo después de todos los gastos e impuestos?».

Aviso importante: no es asesoramiento financiero ni fiscal. Este artículo tiene carácter meramente informativo. Las cifras que aparecen son supuestos ilustrativos y no representan la rentabilidad real de ninguna propiedad; los gastos varían mucho según el inmueble, el edificio y la zona. Las rentabilidades pasadas o proyectadas no garantizan rentabilidades futuras. Para tomar decisiones de inversión, consulte a un asesor financiero independiente y regulado (IFA); para el cálculo fiscal, consulte a un asesor fiscal cualificado. Optivest no es un asesor financiero autorizado y no presta asesoramiento fiscal.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la diferencia entre rentabilidad bruta y neta?

Rentabilidad bruta = alquiler anual ÷ precio de la propiedad; no incluye gastos ni costes de compra y es la cifra que aparece en los anuncios. Rentabilidad neta = (alquiler anual menos gastos anuales) ÷ coste total de la compra; descuenta los gastos y suma al capital el Impuesto de Timbre y los honorarios legales. Solo la rentabilidad neta muestra el rendimiento real.

¿Qué gastos debo tener en cuenta?

El service charge (normalmente la partida más elevada en leasehold), la ground rent, la comisión de gestión de la propiedad (~10-15% del alquiler + IVA), el seguro, una reserva de mantenimiento y reparaciones, una reserva para periodos sin inquilino y los impuestos (la retención del 20% del NRL para propietarios en el extranjero). Los certificados de seguridad (EICR, gas) también son gastos periódicos.

¿Por qué influye el Impuesto de Timbre en la rentabilidad?

Porque forma parte de su capital real. Al calcular la rentabilidad neta, el denominador debe ser el «coste total de la compra», no el «precio de la propiedad». Como el Impuesto de Timbre puede superar el 10% del precio de la propiedad para un inversor extranjero, esta corrección reduce la rentabilidad de forma notable.

¿Cuánto debo reservar para los periodos sin inquilino?

Depende de la zona y de la propiedad, pero una reserva prudente es imprescindible, y el riesgo ha aumentado desde la Renters' Rights Act del 1 de mayo de 2026: su inquilino puede irse en cualquier momento con dos meses de preaviso. Un cálculo que da por hecho que nunca habrá periodos sin inquilino no es realista.

¿Una rentabilidad alta es siempre buena?

No. Las rentabilidades brutas más altas suelen encontrarse en las zonas con menor potencial de revalorización del capital y mayor riesgo de gestión. Una buena decisión de inversión analiza el equilibrio entre rentabilidad y revalorización del capital, y la cifra neta real, no un único porcentaje bruto.

En resumen y cómo contactarnos

La rentabilidad por alquiler que ve en los anuncios es una cifra de marketing: no incluye ni los gastos ni los costes de compra. El cálculo real funciona en dos direcciones: descuenta los gastos (service charge, gestión, seguro, mantenimiento, periodos sin inquilino, impuestos) y suma los costes de compra al denominador (incluido un Impuesto de Timbre superior al 10% para un inversor extranjero). El resultado es una rentabilidad neta notablemente inferior a la que muestra el anuncio.

El servicio de consultoría de inversión de Optivest le ayuda a reunir los números reales en lugar de darle una cifra bruta; nuestro servicio de gestión de la propiedad dispone de los datos reales sobre estos gastos. Contacte con nosotros o escríbanos por WhatsApp. Conozca nuestro servicio de consultoría de inversión, nuestro servicio de gestión de la propiedad y nuestra calculadora del Impuesto de Timbre para comprobar el coste de la compra.