ميزانية الخريف 2026: ما الذي تغيّر على مستثمري العقار في بريطانيا وما الذي لم يتغيّر

ألقى وزير الخزانة (Chancellor) جون هيلي ميزانية الخريف يوم الأربعاء 28 أكتوبر 2026، ونشر مكتب مسؤولية الميزانية (OBR) توقعاته الجديدة في اليوم نفسه. بالنسبة لمن يملك عقاراً في بريطانيا أو يفكر في شرائه، السؤال المفيد ليس نبرة الخطاب، بل ما الذي تغيّر فعلاً في الأرقام. والجواب قائمة قصيرة، ومعظمها لا يتعلق بضريبة الدمغة.

يستعرض هذا الدليل كل إجراء يمسّ مستثمر العقار، مع المعدلات الدقيقة وتواريخ بدء كل منها وأمثلة حسابية بالجنيه الإسترليني. جميع الأرقام مأخوذة من وثائق الميزانية الرسمية وإرشادات GOV.UK ومكتب OBR، والمصادر مذكورة في آخر المقال. وحيثما كان الأمر توقعاً لا قاعدة، نذكر ذلك صراحة.

الجواب المختصر: ما الذي تغيّر وما الذي لم يتغيّر

معدلات ضريبة الدمغة العقارية لم تتغيّر، ومعدلات ضريبة أرباح رأس المال (CGT) على العقارات السكنية بقيت كذلك. الزيادة الضريبية الواضحة الوحيدة على مستثمر العقار تخص دخل الإيجار، أما البند الكبير المؤكد للمنازل الغالية فهو الرسم الإضافي الجديد على ضريبة المجلس الذي يبدأ في 2028. هذه الصورة كاملة في مكان واحد:

التواريخ المهمة في لمحة

معظم إجراءات الميزانية العقارية تبدأ في 2027 أو 2028 لا الآن، مما يترك وقتاً للتخطيط. التواريخ التي تهمّ المستثمر هي:

هل تغيّرت ضريبة الدمغة؟ لا

ضريبة الدمغة العقارية (SDLT) في إنجلترا وأيرلندا الشمالية بقيت كما هي تماماً. قائمة الإجراءات الضريبية في الميزانية تحتوي على بنود فنية فقط تخص SDLT، مثل تشديد قاعدة إعفاء المجموعات الشركاتية اعتباراً من 29 أكتوبر 2026، ولا تغيير في المعدلات ولا في الشرائح. وهذا مهم للمشتري الأجنبي لأن الزيادتين اللتين تحددان تكلفته ما زالتا كما هما. المعدلات السكنية الحالية المنشورة على GOV.UK هي:

الزيادتان تتراكمان، وتُحسبان على السعر كله لا على الشريحة العليا فقط. غير المقيم الذي يشتري منزلاً إضافياً يدفع المعدلات القياسية، و5% لأنه عقار إضافي، و2% لأنه غير مقيم. ولا شيء في هذه الميزانية يرفع هذا المجموع أو يخفضه، فحساب ضريبة الدمغة الذي أعددته قبل 28 أكتوبر ما زال صحيحاً. وهذا هو المجموع الذي يدفعه غير المقيم عند شراء منزل إضافي بخمسة أسعار مختلفة:

هذه أمثلة توضيحية مبنية على المعدلات المنشورة، قبل أي إعفاء أو تخفيف قد ينطبق على مشترٍ بعينه. وتضاف إليها أتعاب المحامي وعمولة الوسيط وأي رسوم مصرفية.

ضريبة المؤجّر: التغيير الحقيقي الوحيد

ضريبة الدخل على دخل العقارات سترتفع بنقطتين مئويتين إضافيتين اعتباراً من 6 أبريل 2027. وبحسب وثائق الميزانية على GOV.UK ستكون معدلات دخل العقارات 24% لدافعي الشريحة الأساسية، و44% للشريحة العليا، و49% للشريحة الإضافية. وتسري هذه المعدلات في إنجلترا وويلز وأيرلندا الشمالية.

خطوة ثانية لا أولى

ميزانية 2025 كانت قد أضافت نقطتين مئويتين على دخل العقارات والمدخرات اعتباراً من أبريل 2027، وهذه الميزانية تضيف نقطتين أخريين. وبالمقارنة مع معدلات دخل العقارات الحالية 20% و40% و45%، يصبح الوضع بعد أبريل 2027 أعلى بأربع نقاط مئوية في كل شريحة. وتصف مذكرة الخزانة الخاصة بالتكلفة الإجراء بأنه زيادة على المؤجّرين غير المؤسسين (unincorporated)، أي الأفراد والشراكات.

من المتأثر؟

التغيير يخص دخل الإيجار الذي يُخضع للضريبة كدخل شخصي. أما أرباح الإيجار في شركة بريطانية محدودة فتُفرض عليها ضريبة الشركات، وبحسب وثيقة الميزانية فالمعدل الرئيسي 25% ومعدل الأرباح الصغيرة 19%، فلا تنطبق عليها المعدلات الشخصية. وتتوقع الخزانة أن ينقل بعض المؤجّرين عقاراتهم إلى شركات استجابةً لذلك، وتصف هذه الاستجابة بأنها محدودة. ونقل عقار قائم إلى شركة قد يرتب بحد ذاته ضريبة دمغة وضريبة أرباح رأس مال، ولذلك هو قرار يعود لمستشار ضريبي لا ردّ فعل تلقائياً.

إعفاء فوائد الرهن العقاري يرتفع مع المعدل

المؤجّر الفرد لا يخصم فوائد الرهن العقاري من دخل الإيجار، بل يحصل بدلاً من ذلك على تخفيض ضريبي على تكاليف التمويل بالمعدل الأساسي. وتقول مذكرة الخزانة إن إعفاء تكاليف التمويل "سيبقى مرتبطاً بالمعدل الأساسي لدخل العقارات"، أي أن هذا الإعفاء يصبح 24% لا 20% اعتباراً من أبريل 2027. وهذا الارتفاع يخفف الضربة عن المؤجّر الذي عليه رهن عقاري، لكن جزئياً فقط، لأن مؤجّر الشريحة العليا أو الإضافية يدفع 44% أو 49% على الربح ويحصل على إعفاء بنسبة 24% على الفائدة.

مثال حسابي

لنأخذ مؤجّراً يترك إيجاره بعد خصم مصاريف التشغيل المسموح بها 18,000 جنيه من الربح الخاضع للضريبة قبل تكاليف التمويل، ويدفع 8,000 جنيه فوائد رهن عقاري خلال السنة. ويقع كل الربح في شريحة واحدة في كل حالة.

وبدون رهن عقاري تكون الزيادة أكبر: على الربح نفسه 18,000 جنيه يدفع المؤجّر في أي من الشريحتين 720 جنيهاً أكثر في السنة. أما الفاتورة الضريبية الفعلية فتعتمد على الدخل الآخر والإعفاء الشخصي وحدود تخفيض تكاليف التمويل، فاعتبر هذه الأرقام أحجاماً توضيحية لا أرقامك أنت.

المؤجّرون المقيمون في الخارج

إذا كنت تؤجّر عقاراً في بريطانيا وأنت مقيم في الخارج، فإن الإيجار خاضع للضريبة في بريطانيا، ويجب أن تصرّح به في إقرار التقييم الذاتي (Self Assessment) ما لم تخبرك HMRC بغير ذلك. والمسار الافتراضي أن يخصم وكيل التأجير، أو المستأجر إذا لم يكن هناك وكيل، ضريبة بالمعدل الأساسي من الإيجار ويدفعها إلى HMRC. ويمكنك التقدم إلى HMRC بنموذج NRL1i لتحصيل الإيجار كاملاً ودفع الضريبة عبر إقرارك، ولن توافق HMRC إذا لم تكن أمورك الضريبية محدّثة. وإذا كان دخلك في بريطانيا أقل من الإعفاء الشخصي فيمكنك استرداد الضريبة المخصومة. وتطبيق المعدلات الجديدة على حالتك يعتمد أيضاً على إقامتك وعلى أي اتفاقية ضريبية، وهذا يوضحه مستشار ضريبي في بريطانيا.

ماذا تفعل قبل أبريل 2027؟

الخطوات العملية صغيرة. اسأل مستشاراً ضريبياً هل تناسب الملكية الشخصية أم الشركة العقار الذي تملكه أو تنوي شراءه. أعد حساب العائد الصافي لكل عقار بالمعدلات الجديدة. تأكد من أن وكيل التأجير يعرف وضع إقامتك، ومن أن موافقة NRL1i جاهزة إن أردت استلام الإيجار كاملاً. وسجّل عقارك المؤجَّر عند فتح الخدمة الجديدة، فمؤجّرو إنجلترا سيدفعون 65 جنيهاً مقابل ذلك اعتباراً من 15 ديسمبر 2026.

ضريبة أرباح رأس المال (CGT): المعدلات لم تتغيّر

معدلات ضريبة أرباح رأس المال على العقارات السكنية لم تتغيّر. يعرض GOV.UK نسبة 18% على الأرباح التي تقع ضمن الشريحة الأساسية و24% فوقها، والإعفاء السنوي 3,000 جنيه للسنة الضريبية 2026 إلى 2027. وكمثال، ربح قدره 90,000 جنيه بعد التكاليف المسموح بها، وبعد خصم الإعفاء 3,000 جنيه، يترك 87,000 جنيه خاضعة للضريبة. وإذا فُرضت عليها 24% كلها، تكون الفاتورة 20,880 جنيهاً.

نقطتان تهمّان المالك المقيم في الخارج. الأولى، أن غير المقيم الذي يبيع عقاراً سكنياً في بريطانيا عليه أن يبلغ HMRC بالبيع ويدفع أي ضريبة خلال 60 يوماً من إتمام البيع، وعليه أن يبلغ حتى لو لم تكن هناك ضريبة مستحقة. والثانية، أن تغيير CGT الوحيد في هذه الميزانية خارج العقارات السكنية: الحد الأقصى مدى الحياة لإعفاء بيع الأصول التجارية ينخفض من مليون جنيه إلى 500,000 جنيه للعمليات اعتباراً من 6 أبريل 2027، وهذا الإعفاء يخص الأصول التجارية المؤهلة لا العقار المؤجَّر العادي.

ضريبة القصور أصبحت مؤكدة لأبريل 2028

الرسم الإضافي على ضريبة المجلس للمنازل عالية القيمة، ويُسمّى شعبياً ضريبة القصور (mansion tax)، سيُطبَّق اعتباراً من أبريل 2028 على المنازل السكنية في إنجلترا التي تبلغ قيمتها مليوني جنيه أو أكثر، وستصدر الفواتير الأولى في مارس 2028. يدفعه المالك، فوق ضريبة المجلس العادية. ويختلف المبلغ السنوي بحسب شريحة القيمة:

فبنتهاوس قيمته 2.3 مليون جنيه يدفع 2,500 جنيه سنوياً، ومنزل بقيمة 4.2 مليون يدفع 5,000، ومنزل بقيمة 6 ملايين يدفع 7,500. وسترتفع المبالغ مع التضخم (CPI) كل عام اعتباراً من 2029 إلى 2030، وستُعاد تقييم العقارات كل خمس سنوات، وأقرب إعادة تقييم في 2033. وهناك خيار تأجيل الدفع لأصحاب المنازل الذين يبلغ دخل أسرهم 35,000 جنيه أو أقل، أو مدخراتهم 16,000 جنيه أو أقل، أو في أسرتهم شخص ذو إعاقة، مع فائدة عادلة على المبلغ المؤجَّل. وتُفرض علاوة 100% على المنازل التي تُترك غير مفروشة وغير مأهولة إلى حد كبير لمدة 12 شهراً أو أكثر. والرسم الإضافي لإنجلترا فقط.

بالنسبة لمعظم الشقق التي تقل عن مليوني جنيه لا يتغيّر شيء. لكنه اعتبار حقيقي للمنازل الراقية في وسط لندن، والبنتهاوس الكبيرة، ولمن يتوقع أن تتجاوز قيمة عقاره هذا الحد بحلول 2028، لأن العقار القريب من حد الشريحة قد يتجاوزه عند إعادة التقييم.

ماذا تقول توقعات OBR عن الأسعار والرهن العقاري والعرض

يتوقع OBR أن تنمو أسعار المنازل نحو 2% في 2026 و2.5% في 2027، ثم نحو 2.75% سنوياً اعتباراً من 2028. ويتوقع أن تبلغ المعاملات نحو 1.2 مليون في 2026 وترتفع إلى نحو 1.3 مليون في 2031، وهذا أقل بنحو 4% من توقعاته في مارس. ويُتوقع أن يرتفع متوسط سعر الفائدة الفعلي على جميع الرهون القائمة من 4% في 2026 إلى نحو 5% في 2031، وأن تبلغ دفعات الرهن العقاري 4¼% من الدخل المتاح للأسر بحلول 2031، وهو أعلى مستوى منذ 2009. أما نمو الاقتصاد ككل فيتوقعه عند نحو 1¼% في 2026 ونحو 1% في 2027.

بالنسبة للمشتري، هذا يشير إلى سوق مستقرة لا سوق سريعة. بطء نمو الأسعار سبب للتركيز على دخل الإيجار وعلى جودة المبنى والموقع، لا على ارتفاع سريع في القيمة. وارتفاع كلفة التمويل سبب للتحدث مبكراً مع وسيط رهن عقاري عن مدة تثبيت الفائدة وحجم الاقتراض.

أما العرض، فيتوقع OBR الآن نحو 220,000 وحدة صافية تضاف إلى المخزون السكني في 2026 إلى 2027، ترتفع إلى 260,000 بحلول 2030 إلى 2031، أي نحو 190,000 منزل أقل خلال الفترة مما توقعه في مارس. ويعزو ذلك إلى ضعف الطلب وارتفاع كلفة المواد وتغييرات تنظيمية أخرى في البناء. والتوقع ليس وعداً، وأي تغيّر في أسعار الفائدة أو الدخول سيحرّك هذه الأرقام.

إجراءات مشتري المنزل الأول والمنازل الجديدة: لماذا تهمّك وأنت مستثمر

أكدت الميزانية 4.7 مليار جنيه لبرنامج Your First Home، وفيه تقرض الحكومة 20% من سعر منزل جديد مشارك في البرنامج في إنجلترا، بدفعة أولى تبدأ من 2.5% وبلا فائدة على القرض في السنوات الخمس الأولى. وتتوقع الخزانة أن يساعد نحو 70,000 أسرة، مع فتح باب الطلبات في العام الجديد وأولى عمليات الإتمام اعتباراً من أبريل 2027. وبشكل منفصل، اعتباراً من 29 أكتوبر 2026 ينخفض رسم السحب من حساب Lifetime ISA المستخدم لشراء منزل يتجاوز سقف السعر من 25% إلى 20%، وسيحل حساب First Time Buyer ISA الجديد محل Lifetime ISA للمدّخرين الجدد قبل أبريل 2029، مع الإبقاء على مكافأة حكومية 25% لمنزل أول تصل قيمته إلى 450,000 جنيه.

هذه الإجراءات موجهة لمشتري المنزل الأول من البريطانيين، لا للمستثمرين الأجانب. وهي تهمّك من زاوية واحدة: صُمّمت لدعم الطلب على المنازل الجديدة في إنجلترا، وهذا هو الجزء من السوق الذي يشتري منه كثير من المستثمرين. ويأتي إلى جانبها 1.5 مليار جنيه إضافية لنحو 10,000 منزل اجتماعي وميسور التكلفة، ليصبح إجمالي الاستثمار في البرنامج أكثر من 40 مليار جنيه على عشر سنوات. كما أن لوائح البناء مجمّدة إلى حد كبير لما تبقى من هذا البرلمان باستثناء قواعد السلامة.

ماذا يعني هذا لأنواع المستثمرين المختلفة

تؤثر الميزانية في كل نوع من المشترين في موضع مختلف، ومعظم الأثر على الضريبة بعد التملك لا على كلفة الشراء:

ما الذي لم يحدث

عدة أمور كان الناس يخشونها أو يتوقعونها قبل الميزانية لم تظهر في الوثائق الرسمية. معدلات ضريبة الدمغة وشرائحها لم تتغيّر. زيادة 5% على العقار الإضافي وزيادة 2% على غير المقيمين لم تتغيّرا. معدلات ضريبة أرباح رأس المال على العقارات السكنية لم تتغيّر. حد الرسم الإضافي على ضريبة المجلس باقٍ عند مليوني جنيه. ووثائق الميزانية التي راجعناها لا تتضمن أي ضريبة جديدة على المالكين الأجانب لمنازل في بريطانيا. وإذا نُشر شيء من ذلك لاحقاً فسيظهر في التشريع وفي إرشادات HMRC، وهناك يجب التحقق منه.

أسئلة يطرحها المستثمرون بعد الميزانية

هل سترتفع ضريبة الدمغة على المشترين الأجانب؟

لم يحدث تغيير في هذه الميزانية. زيادة 2% لغير المقيمين وزيادة 5% للمنزل الإضافي باقيتان كما هما، وتُحسبان على السعر كله كما شُرح أعلاه.

هل تنطبق ضريبة المؤجّر الجديدة على شركتي؟

لا تنطبق معدلات دخل العقارات الشخصية. الشركة تدفع ضريبة الشركات على ربح الإيجار بدلاً من ذلك. وتصف مذكرة الخزانة الإجراء بأنه زيادة على المؤجّرين غير المؤسسين، أي الأفراد والشراكات.

هل سيُفرض 44% أو 49% على كل دخل إيجاري؟

فقط الجزء من دخلك الإجمالي الذي يقع في الشريحة العليا أو الإضافية يُفرض عليه هذان المعدلان. ودافع الضريبة في الشريحة الأساسية يدفع 24% على ربح الإيجار اعتباراً من أبريل 2027. وأي شريحة أنت فيها يعتمد على كل دخلك الخاضع للضريبة في بريطانيا، فالجواب الصحيح يأتي من إقرارك لا من نسبة في العناوين.

هل ما زال التأجير في لندن مجدياً؟

هذا يعتمد على السعر والإيجار والمبنى، وزيادة أربع نقاط مئوية في ضريبة الربح تغيّر العائد الصافي بمقدار محدود. في المثال أعلاه تعني 400 جنيه في السنة للمؤجّر الذي عليه رهن عقاري و720 جنيهاً لمن لا رهن عليه، على ربح 18,000 جنيه. وهي مدخل واحد في الحساب إلى جانب سعر الشراء ورسوم الخدمة (service charge) ونظرة OBR الأكثر حذراً لنمو الأسعار.

هل عليّ فعل شيء الآن؟

لا شيء مستحق الآن لأن المعدلات الجديدة تبدأ مع السنة الضريبية 2027 إلى 2028. إنه وقت مناسب لسؤال مستشار ضريبي عن شكل الملكية، وتحديث حسابات العائد، والتأكد من أن وكيل التأجير وسجلات HMRC تطابق وضع إقامتك.

ملاحظة من Optivest: أكثر خطأ نراه بعد أي ميزانية هو قراءة نسبة واحدة من العناوين بمعزل عن غيرها. ارتفاع ضريبة المؤجّر بأربع نقاط مئوية يبدو كبيراً، لكنه على ربح إيجاري نموذجي بضع مئات من الجنيهات سنوياً، بينما اختيار المبنى والموقع وسعر الشراء يغيّر النتيجة بمقدار أكبر بكثير. والخطأ الثاني افتراض أن القواعد واحدة للجميع. فالإقامة وشكل الملكية والدخل الآخر كلها تغيّر الجواب، ولهذا نطلب من عملائنا مكالمة قصيرة مع مستشار ضريبي في بريطانيا قبل الشراء.

ملاحظة من Optivest: كثير من المشترين في الخارج يركزون على رقم ضريبة الدمغة وينسون مهلة الستين يوماً للإبلاغ عن البيع والإقرار الضريبي السنوي (Self Assessment). كلاهما سهل حين يُخطَّط له من اليوم الأول، ومكلف حين يُكتشف لاحقاً.

المصادر وتاريخ هذه الأرقام

Optivest شركة استشارات استثمار عقاري ووسيط رهن عقاري مرخّص من هيئة FCA، ولا تقدّم نصيحة ضريبية. وهذا المقال معلومات عامة وليس نصيحة لحالتك الخاصة. يرجى التأكد من كيفية انطباق هذه القواعد عليك مع مستشار ضريبي مؤهل في بريطانيا، أو محامٍ (solicitor) خاضع لتنظيم SRA، أو وسيط رهن عقاري خاضع لتنظيم FCA قبل أن تتصرف. الأرقام أعلاه صحيحة حتى 30 أكتوبر 2026 وقد تتغيّر عند نشر التشريع. وهي مأخوذة من الوثائق الرسمية التالية.