英国买房防骗指南：海外买家最该提防的五类骗局与核实方法

英国买房防骗，核心是四件事：在SRA（英国事务律师监管局）的登记册上核实您的事务律师（Solicitor），收款账户只要有变动就用电话确认而不是回邮件，聘请只代表您的独立律师，付款前核对产权、保修和FCA授权情况。海外买家不在英国，单笔转账金额又大，沟通几乎都靠邮件和聊天软件，这正是骗子最容易下手的地方。下面按骗局类型逐一说明怎么查、怎么付、出事后找谁。

英国买房常见骗局有哪几类？

海外买家最常遇到五类：付款指令被篡改、假房源和假中介、克隆律所、未受监管的投资计划，以及期房项目里的口头承诺。

这几类骗局有共同特征：催您尽快付款，绕开正规渠道，只给您邮件或聊天记录当“凭证”。看到这三点同时出现，先停下来核实。

如何核实英国律师？SRA登记册怎么查？

在sra.org.uk的Solicitors Register里搜索律所，就能确认它是否受SRA监管。SRA监管的是英格兰和威尔士的事务律师。SRA说明，搜索时应使用律所的注册名称，而不是营业名称，也可以直接输入SRA编号。

按SRA的说法，没有列入事务律师名册却自称或充当事务律师，属于刑事犯罪，SRA也会公布冒充律师和盗用真实律师身份的预警。

但查到名字并不等于安全。克隆律所的做法，就是把真实律所的信息原样复制。SRA在其诈骗预警中多次提醒，遇到律所身份被克隆的情形，要自己尽职核查，通过可靠、已知的渠道直接联系律所，确认来函的真实性。实际操作可以这样走：

SRA还提供联系方式核对服务，对来电、来函存疑时可以请SRA帮忙确认。

收到“收款账户已更换”的邮件，该怎么处理？

先不要付款，用您事先通过可靠渠道拿到的电话号码，直接打给律师确认。这是英国反欺诈机构Action Fraud（现已由Report Fraud接替）针对购房付款诈骗发出的提醒：律师的银行账户信息，应在办案开始时当面或电话取得；之后任何变更，都应通过当面、电话或信件告知。

邮件或短信里出现修改付款信息的要求，Action Fraud的提醒是先停下来，不要付款，再用电话或当面方式向律师核实。它还建议为邮箱设置独立的强密码（由三个随机单词组成），并开启两步验证，因为很多篡改都始于邮箱被入侵。

Nara Solicitors等律所在反欺诈声明中，还建议大额转账前先汇一笔小额测试款，并通过已核实的号码电话确认到账后，再汇余款。这只是辅助手段，不能代替电话核实。

海外汇款的实际困难在于时差和银行营业时间。如果邮件说“今天下班前必须到账”，恰好是您最难打电话核实的时间点，这本身就是危险信号。尚未开通英国账户的买家，可以先了解英国银行开户指南：外国人如何开通英国银行账户，规划好资金路径。

Optivest观察：我们接触的海外买家里，常见的失误有两个。一是把第一次收到的账户信息存在邮件里，之后每次都直接复制；二是等到付款当天才想起要核实。比较稳妥的做法，是在案件开始时就与律师约定好沟通方式，并把律师的电话单独记下来，同时在英国工作日白天安排大额付款，这样出现疑问时还来得及打电话。

如何识别假房源和假中介？

付款前做三件事：核实对方公司，核对HM Land Registry的产权记录，确认款项只付到书面合同写明的账户。

HM Land Registry的记录覆盖英格兰和威尔士1993年以来出售的大部分房产。据gov.uk的收费说明，房产摘要免费，产权登记册（title register）和产权图（title plan）各£7，官方副本只能邮寄，每份£11。登记册里有产权编号、登记业主、成交价格（如有）、通行权，以及抵押是否已清偿等信息。

这里有一个常被忽视的限制：登记册只能告诉您谁是登记业主，不能证明与您联系的人就是业主，或者真的获得授权。冒用业主身份出售房产的情况，在HM Land Registry的资料中被归为产权欺诈，通常是盗用业主身份后出售或抵押房产。所以这一步要和律师的身份核验配合使用。

已经持有英国房产的买家，也可以使用HM Land Registry的免费Property Alert服务。据HM Land Registry发布的资料，可监控最多10处已登记房产，有申请变更业主信息等动作时会收到邮件提醒。HM Land Registry同时说明，没有任何系统能做到百分之百防欺诈，这项服务只是早期预警。

下面这些情况，建议视为红灯：

英国买房的完整环节，可以对照英国买房流程，看清每一步该由谁收款、收多少。

买新房和期房，开发商的承诺怎么落实到纸面上？

以书面预订协议、买卖合同和保修文件为准；不在合同里的口头保证，事后很难主张。购买新建楼盘和期房（Off-plan）时，先看三样东西：保修机构、Consumer Code for Home Builders，以及合同条款。

保修。NHBC是英国最常见的新房保修机构之一。其Buildmark保修分为两段：前两年，建商负责修复因未达到NHBC技术标准而产生的缺陷；第三年起至房屋满十年，由NHBC的保险对房屋特定部位因缺陷造成的损坏提供保障，具体承保范围和除外情形请以NHBC官方保修文件为准。需要注意，并非所有新房都由NHBC承保，也有项目选择Premier Guarantee、LABC Warranty等机构。请开发商明确说明保修方是谁，并拿到保修文件，再到对应机构网站（如nhbc.co.uk）核对项目是否登记在册。

Consumer Code for Home Builders。根据Consumer Code官方文件，现行版本适用于2024年1月1日及之后签署预订协议、由已登记保修机构的建商在英国建造的新房或新改建住宅。其中与买家资金最相关的有三点：

此外，守则设有免费的独立争议解决机制。但要分清：这套守则约束的是建商的销售行为，不评价宣传的租金是否现实。至于“保证回报”“回购承诺”，请要求写进合同并交给您自己的律师审阅。更多风险细节可以看英国买期房（Off-plan）的真实风险，以及如何保护自己，选择开发商时则可参考英国买房怎么选开发商。

房产投资计划怎么判断是否合规？

先在FCA Firm Checker上核对公司是否获得授权，并确认它有您所被推销的那项业务的许可，再查FCA Warning List。FCA提醒，许多诈骗公司声称总部在英国，甚至自称获FCA授权。

英国金融行为监管局（FCA）还警告过克隆公司：骗子使用真实授权公司的名称、地址和Firm Reference Number（FRN），所以只核对FRN并不够。FCA的建议是，使用FCA Register上登记的联系方式，而不是对方给您的联系方式；Warning List每日更新，对于未获授权的公司，FCA建议不要与之交易。

另一个现实后果是：与未获授权的公司交易，通常无法使用Financial Ombudsman Service或金融服务补偿计划（FSCS）这类保护渠道，出了问题很难追回。至于“保证回报”“稳赚不赔”这类说法，FCA提醒要格外警惕。

这条规则对任何公司都适用，包括Optivest。Optivest是房产投资咨询公司，也是获FCA授权的抵押贷款经纪，不提供法律、税务或移民建议；您完全可以自己在FCA Register上核对我们的授权信息，对其他公司也应一视同仁。

为什么要请只代表自己的事务律师？

您的事务律师应当是只为您处理产权转让法律服务的独立人士，核验卖方身份、审阅合同、管理资金流转，都应由他负责。如果联系您的“律师”是销售方主动推荐的，至少要弄清楚他代表的是谁，并同样到SRA登记册核实。

Optivest可以协助协调合作的律所，但最终聘请谁，是您的决定；无论是谁，都应在SRA登记册上核对，并通过登记册上的电话与对方确认过身份，再汇出第一笔款项。

被骗或怀疑被骗后，应该向谁报告？

立刻拨打银行卡背面的电话告知银行，再向Report Fraud报案。Report Fraud由伦敦金融城警察局运营，自2025年12月4日起取代Action Fraud，适用于英格兰、威尔士和北爱尔兰；苏格兰的受害者仍应联系Police Scotland，电话为101。

根据情况，还可以同时向以下机构反映：

Action Fraud此前的提醒还提到另一个风险：有人会冒充“能帮您追回资金”的机构再次联系受害者，这是二次诈骗，遇到可以直接挂断。

常见问题

英国买房最常见的骗局是什么？

最常见的是付款指令被篡改：骗子冒充律师，在交易关键节点发来新的收款账户。克隆律所、假房源和未受监管的投资计划也很常见。无论哪一种，用登记册上的电话核实，都是最有效的防线。

如何核实英国律师是不是真的？

在sra.org.uk的Solicitors Register输入律所注册名称或SRA编号查询，再对照登记册上的电话和邮箱域名。SRA明确提醒，身份可能被克隆，所以还要用可靠的已知渠道直接联系律所确认。

Action Fraud现在还能用吗？

Action Fraud已于2025年12月4日被Report Fraud取代，旧网站会自动跳转。老文章里提到Action Fraud时，现在应理解为向Report Fraud报案。

新房开发商倒闭，定金还能拿回来吗？

Consumer Code要求开发商安排好定金保护措施，以便在其于房屋建成前倒闭时退还定金。具体保护范围和条件，要看您的买卖合同和保修文件，建议让自己的事务律师逐条确认。

汇款之后才发现账户有问题，怎么办？

马上打电话联系银行，说明这笔款项可能被诈骗，再向Report Fraud报案并保留所有邮件。时间越短，银行越有可能协助处理，但能否追回无法保证。

重要提示

本文仅供一般信息参考，不构成投资、法律或税务建议。涉及具体交易时，请咨询受SRA监管的事务律师、英国税务顾问、获FCA监管的抵押贷款经纪或独立理财顾问（IFA）。如果您正在比较项目或规划预算，可以先看购房路线图，也可以随时与Optivest团队沟通。