英国房产永久产权和租赁产权的区别：写给熟悉70年土地使用权的买家

简单说：永久产权（Freehold）意味着您拥有房产以及它所在的土地，没有期限；租赁产权（Leasehold）则是在租约规定的年限内拥有房产，土地归永久产权持有人（Freeholder）所有，租期结束后产权回到对方手中，除非事先延长。按伦敦市长办公室的说明，伦敦的公寓一般以租赁产权出售，多数独立住宅是永久产权，也有例外。

如果您熟悉国内住宅最长70年的土地使用权，可以把租赁产权理解为“有年限的产权”。但两套制度的运作方式并不一样，下面逐项说明，也列出买公寓之前该核对的事项。

永久产权（Freehold）：您到底拥有什么？

永久产权意味着您拥有房产和土地，没有时间限制。伦敦市长办公室的租赁产权指南把它描述为对房产及其所在土地的永久、完全所有。LEASE（租赁产权咨询机构，Leasehold Advisory Service）也指出，永久产权没有租约来限制您对房子做什么。

这不等于永远没有任何费用。独立住宅的业主自己负责维修；如果所在小区或楼栋有物业管理公司，仍可能产生相应的管理费用。对买房出租（Buy-to-let）的投资者来说，永久产权的好处是少一层与永久产权持有人打交道的环节，转手时也不必担心租期问题。

租赁产权（Leasehold）：您买到的究竟是什么？

租赁产权是一份固定年限的长期产权，您拥有的是租约所规定的居住和处置权利，而不是土地。英国律师协会（Law Society）说明得很直接：如果您持有租赁产权，您并不拥有房子所在的土地；对公寓而言，楼梯、走廊等公共部分和楼宇结构也不归您。

租约通常为99年、125年或999年，也有更短的。这里有一个初次接触的买家常忽略的细节：LEASE指出，租期永远从租约最初签发那天开始倒数，而不是从您购买那天开始。所以一份125年的租约，几十年后转手时可能只剩99年。

租约还决定了您能做什么，比如能否改建、能否出租。gov.uk列出的租赁产权常见费用中包括“行政费用”，其中有转租或改动房屋时的许可费。准备购房出租的买家，务必看清租约对出租的限制。

英国租赁产权和中国的70年土地使用权一样吗？

不一样，两者是各自体系下不同的安排，不能直接画等号。中国住宅建设用地使用权的出让期限为70年；根据《民法典》第359条，期限届满后自动续期，续期费用的缴纳或减免依照法律、行政法规办理。

英国租赁产权是您与永久产权持有人之间的合同。租期按年倒数，到期时如果没有延长，产权回到永久产权持有人手中。延长租期需要办理手续并支付费用，具体金额取决于租期、房价和地租等因素，并不是自动完成的。

另一个不同点是，租赁产权的价格会随租期缩短而下降。英国律师协会提到，租期越短，房产价值越低。因此在英国，“还剩多少年”本身就是定价的核心变量之一。永久产权没有租期倒数的问题。

租期还剩多少年才安全？为什么80年是关键数字？

租期最好明显高于80年，80年是一道实际存在的价格门槛。LEASE把剩余80年或以下的租约称为“短租约”。按现行法律，法定延长租期时，如果租期在发出正式通知之日只剩80年或更少，就需要向永久产权持有人支付一笔Marriage Value（可理解为租约延长后房产增值部分的分成）；超过80年则不需要。

LEASE解释说，这笔增值由租赁产权持有人与永久产权持有人各分一半。LEASE举过一个示例：一套租期只剩70年的公寓，目前价值可能是£230,000，延长租期后可能升至£270,000，这部分增值就要对半分。这只是说明原理的示例，实际数额要由专业估价师计算。

所以，很多持有人会在租期跌破80年之前就办理延长。LEASE也提醒，如果租约刚好略高于80年，应尽快寻求专业意见，因为一旦跌破80年，按现行法律就要支付Marriage Value。

租期短会影响抵押贷款吗？

会，而且这是租期短最直接的现实影响。没有哪个租期是所有银行通用的最低标准。英国律师协会指出，租期过短可能限制您获得抵押贷款；也有律所提到，贷款机构可能要求抵押贷款期满后租约仍剩一定年数。具体门槛因贷款机构而异，请向贷款经纪或贷款机构确认。

举个仅作说明的例子：一笔25年期抵押贷款，如果贷款机构要求期满时租约仍剩40年，那么申请时就至少需要65年。租期不够时，贷款机构可能拒贷，或要求先延长租期，可选的贷款机构也会减少。

对海外买家来说，这一点尤其重要：您今天能贷到款，不代表几年后您的买家也能。转手时对方多半也需要抵押贷款。您可以先用抵押贷款计算器估算月供，再让团队按具体租期核对可选的贷款机构。

地租和物业服务费：租赁产权每年要付哪些钱？

租赁产权通常每年要付三类费用：地租、物业服务费和行政费用。gov.uk对此有明确的归纳，建议您在购买前向房产中介或开发商索取明细，并问清楚费用是否逐年上涨、涨幅多少。

关于新房：gov.uk的《2022年租赁产权改革（地租）法》官方指引说明，对新签的受管制长期租约，地租只能是一个象征性的Peppercorn。该法于2022年6月30日起生效。也就是说，新签的受管制长期租约通常不再收取实际地租，但物业服务费仍然存在，而且往往是购买前最该算清楚的一项。

存量房则不同。年代较久的租约里可能带有持续上涨的地租，伦敦市长办公室提醒，地租大幅上涨的房产可能很难获得抵押贷款。

共享永久产权（Share of Freehold）是不是等于永久产权？

不等于。共享永久产权是您的公寓租赁产权，加上整栋楼永久产权的一份股权。这种安排多见于公寓楼，由业主们共同持有永久产权，通常通过业主成立的公司来管理。

好处是业主对楼宇管理有更大话语权。但要注意，您手里的租约仍然存在，租期依然在倒数，并不会因此消失。如果租期跌破80年，仍然需要花钱处理。此外，共同持有也意味着要和邻居一起承担管理责任。想进一步比较各类产权，可以看我们的这篇文章：永久产权、租赁产权、共享永久产权与Commonhold：如何选择？（2026）。

2024年《租赁产权与永久产权改革法》哪些已经生效？

截至2026年10月我们查阅的公开资料，已生效的只有少数几项，对租期和延期成本影响最大的部分尚未生效。根据英国下议院图书馆（House of Commons Library）的资料，该法于2024年5月24日获得御准，适用于英格兰和威尔士。

另外，政府于2026年1月27日发布了《Commonhold与租赁产权改革法案》草案。据Osbornes律所的解读，草案拟将现有租约的地租上限设为每年£250，并在40年后降为象征性地租；还拟禁止出售新的租赁产权公寓，改以Commonhold为默认形式。该所同时指出，这些提议目前都还不是法律。

议会住房委员会在2026年5月27日的报告中，建议把过渡期缩短到20年。截至2026年10月，最终法案尚未提交。首相表示将在2026年圣诞节前提交议会，晚于此前评论所说的“秋季”。具体内容和生效时间仍可能变化。

这对买家意味着什么？不要把购买决定建立在“改革会让一切变便宜”的预期上。贷款机构评估时依据的是当前租约的现状，而不是预期中的改革。租期、费用和租约条款，仍然要按今天的规则核对。

购买租赁产权公寓前，应该核对哪些事项？

先核对剩余租期，再看费用，最后读租约中的限制条款。下面是我们建议在交换合同（Exchange of contracts）之前逐项确认的清单：

这些资料大多出现在卖方提供的文件和租约里，由您委托的事务律师（Solicitor）审阅。整个过程在英国一般如何推进，可参考英国买房产权转让需要多久？各阶段流程详解；如果您在比较新建楼盘和二手房，也可以先读英国买房：新建楼盘还是二手房？2026年投资对比。

Optivest观察：我们常见到买家在两个地方出错。第一，把广告里的“125年租约”当成剩余租期，却没查它是哪年起算的。第二，只看今天能不能贷款，没有往后推算：按您计划持有的年数，转手时这套公寓的租期还剩多少，下一位买家的贷款机构会不会接受。把这两个问题放在看房阶段就问清楚，往往比事后补救省心得多。

常见问题

英国买房一定要选永久产权吗？

不一定。英国公寓大多是租赁产权，如果您看中的是伦敦的公寓，几乎绕不开这种产权形式。关键不在于永久产权还是租赁产权的名称，而是租期够不够长、地租和物业服务费是否清楚，以及租约对出租等用途有没有限制。

英国租赁产权到期后，房子会被收回吗？

按伦敦市长办公室的说明，租约到期后如果没有延长，产权会回到永久产权持有人手中。但实际上，LEASE指出大多数持有人会在租期跌到80年之前就延长租约或购买永久产权，所以真正走到到期那一步的情况并不常见。

租期还剩多少年的公寓可以买？

没有统一标准。各贷款机构有自己的最低租期要求，有些还要求贷款期满后租约仍剩一定年数，需要逐家确认。对想长期持有或将来转手的买家，租期明显高于80年会更稳妥；租期较短的公寓需要把延期成本算进总预算。

英国租赁产权公寓每年要交哪些费用？

主要有地租、物业服务费和行政费用。gov.uk建议您在购买前向房产中介或开发商索取明细，并确认是否逐年上涨。新签的多数长期住宅租约，地租已是象征性的，但物业服务费依然存在。

共享永久产权和永久产权是一回事吗？

不是。共享永久产权是公寓租赁产权加整栋楼永久产权的一份股权，租约仍然存在，租期仍在倒数。它的优势主要在于业主对楼宇管理有更大的话语权。

2024年改革之后，Marriage Value已经取消了吗？

法律上已经规定取消，但截至2026年10月我们查阅的资料，相关条款尚未生效，现行估值仍按旧规则处理。因此，目前租期低于80年的公寓，延长租期仍可能涉及Marriage Value。具体情况请以政府公布和您的事务律师意见为准。

说明与下一步

Optivest是房产投资咨询公司，也是获FCA授权的抵押贷款经纪；我们不提供法律、税务或移民建议，租约条款和法律风险请交由您委托的事务律师（Solicitor）审阅。

本文中的数字、规则和日期仅供参考，可能随政策变化而调整。在做决定之前，请向英国政府官方渠道或Optivest团队再次确认最新信息。

如果您正在比较具体楼盘的租期、地租和物业服务费，也想了解抵押贷款方面的可选方案，欢迎与Optivest团队沟通。