永久产权、租赁产权、共享永久产权与Commonhold：如何选择？（2026）

在英国的房源页面上看到“租赁产权（Leasehold）”或“共享永久产权（Share of Freehold）”，却不太清楚到底是什么意思？可就是这一个词，会在相当程度上影响房产的价值、转手的难易，以及您多年持有下来要付出的成本。这篇文章为您讲清四种产权结构，指出最关键的门槛（80年规则），并如实说明2026年改革的真实进展，因为这方面的错误信息实在太多。

一张表看懂四种产权结构

*即便是永久产权的住宅，也可能收取“小区管理费（estate charge）”。

永久产权与租赁产权：基本区别

永久产权（Freehold）是最简单直接的产权形式：房屋和所在土地都归您所有，且没有年限。没有房东，没有地租，也不存在租约一年年缩短的问题。相应地，所有维护和维修都由您自己负责。在英国，独栋、联排住宅通常是永久产权；在有得选的情况下，许多买家都认为永久产权一般是更省心的结构。

租赁产权（Leasehold）是在固定年限内使用房产的权利。土地和楼体结构属于永久产权持有人（即房东），您只在租约规定的年限内拥有公寓内部空间的使用权。常见租约年限为99年、125年或999年。作为交换，您需要支付地租（通常每年£200–£500；在伦敦等高价地段可接近£1,000）和物业服务费。租约还会附带各种限制：装修改动是否需要许可、能否转租、能否养宠物等，都由租约条款决定。

关键在于：租约越短，房产价值越低。这就像一只一直在走的时钟，不容忽视。

共享永久产权：公寓中性价比最高的选择

这是多数买家没有完全弄懂、却最有价值的一种结构。拥有“共享永久产权”时，您在自己的公寓中仍然持有租赁产权，同时与楼内其他业主共同拥有整栋楼的永久产权（通常通过业主们共同控制的管理公司实现）。

它的实际作用相当可观：既然您和邻居们本身就是永久产权持有人，就可以以很低的成本延长租约（通常延至999年），并把地租降为胡椒粒租金（实质为零）。物业服务费和楼宇管理也由业主共同掌控，租赁产权最让人头疼的问题（费用无法自主控制）也就迎刃而解。

因此，对公寓而言，共享永久产权常被视为性价比很高的结构，不过具体结果取决于楼宇本身以及其他业主的配合。它只有一个前提：其他业主必须愿意配合。需要坦率提醒的是：如果业主们意见不一，或迟迟不去延长各自的租约，这栋楼长期来看仍可能出现问题。

Commonhold：未来的方向，但尚未普及

Commonhold是无需租约的公寓产权形式：每位业主持有自己那套公寓的永久产权，公共部分则由法定的“Commonhold Association（共同持有产权协会）”持有和管理。没有租约年限，没有地租，也没有房东。从纸面上看，几乎无可挑剔。

但现实是：虽然2002年就已写入法律，Commonhold几乎没有得到使用，截至2025年，英格兰和威尔士的Commonhold项目不足二十个。原因包括：贷款机构起初持观望态度，开发商认为租赁产权在财务上更有吸引力，以及相关法律框架存在漏洞。

政府希望改变这一局面，但在这里必须实事求是。2026年1月公布的《Commonhold和租赁产权改革法案》草案提出禁止新建租赁产权公寓，并将Commonhold定为默认形式。然而：这还不是法律。不仅如此，2026年4月住房大臣表示，禁止新建租赁产权公寓的措施在本届议会任期内生效“极不可能”（最迟须在2029年8月前举行大选）。截至2026年，新建公寓仍然全部以租赁产权出售。所以，请不要为了等Commonhold而推迟购房决定。

2026年改革：哪些已经生效，哪些尚未生效？

网上关于这个话题的错误信息非常多。实际情况如下：

✅ 已生效：

❌ 尚未生效（常见误解）：

结论是：如果您今天买房，请按现行规则来判断。不要因为指望将来的改革，就去买一份条款不佳的租约。

最关键的数字：80年门槛

买公寓时，您必须问的一个问题是：租约还剩多少年？

数字能让这一点更直观。作为粗略参考，一套£250,000的公寓，在剩余85年时延长租约可能约需£5,000–£12,000，而在剩余75年时则可能达到£15,000–£30,000。也就是说，即使您什么都不做，公寓也可能仅因时间流逝而大幅贬值，不过具体影响还要看房产本身和市场状况。

因此，在出价之前，请让您的事务律师（Solicitor）核查三件事：（1）租约剩余年限（不足90年要谨慎，不足80年应视为会影响价格的问题），（2）地租条款（尤其要避开苛刻的“翻倍”条款，这类条款可能导致房产无法申请抵押贷款），（3）物业服务费记录（最近三年）。

Optivest提示：这正属于Optivest的服务范围：法律支持（产权转让法律服务）。审阅公寓租约（核对剩余年限、地租条款、转租许可和物业服务费记录）是事务律师的标准工作，也至关重要。对身在海外的买家来说更是如此，因为您没有机会亲自查阅这些文件。但界限很明确：Optivest不提供法律意见；租约是否适合您，需由在SRA注册的事务律师（Solicitor）判断。我们的职责是确保这项审阅确实进行，并提出正确的问题。我们也坦诚建议：如果您买的是公寓，且有“共享永久产权（Share of Freehold）”的选项，请认真考虑，它通常是性价比最高的结构。

重要提示（不构成法律意见）：本文仅供一般参考，不构成法律意见。租赁产权改革仍在持续推进，部分拟议措施（取消婚姻价值、990年延长租约、地租上限、禁止新建租赁产权公寓）尚未生效，生效时间也不确定。每套房产的租约条款各不相同，必须由在SRA注册的事务律师（Solicitor）审阅；延长租约的估值则需要RICS认证的测量师出具。请以gov.uk上的最新信息为准。Optivest不提供法律意见。

常见问题

哪种产权最好？

在有得选的情况下，永久产权（Freehold）通常被认为是简单且便于掌控的结构（独栋、联排住宅较为典型）。如果买的是公寓，共享永久产权（Share of Freehold）可能提供很高的性价比：很多情况下可以较低成本延长租约、把地租降为零，并由业主共同控制费用，但这取决于其他业主是否配合。普通的租赁产权同样可以接受，前提是租约年限够长、条款合理。

租约还剩多少年比较合适？

不足90年就要谨慎。不足80年时，“婚姻价值（Marriage Value）”开始计入，延长租约的成本大幅上升（取消这一规则已写入法案，但尚未生效）。不足70年时，大多数贷款机构不再提供抵押贷款，房产实际上可能变得难以出售。最理想的是999年的租约。

延长租约要花多少钱？

这取决于房产价值、剩余年限和地租。粗略参考：一套£250,000的公寓，剩余85年时约£5,000–£12,000；剩余75年时约£15,000–£30,000。实际金额请让RICS认证的测量师估值。好消息是：现在您从购房的第一天起就有权延长租约（“两年规则”已于2025年取消）。

应该等Commonhold吗？

不必。Commonhold自2002年起就已存在，却几乎无人使用（截至2025年不足20个项目）。禁止新建租赁产权公寓、将Commonhold定为默认形式，目前只是草案提案；住房大臣已表示，该禁令在本届议会任期内生效“极不可能”。2026年，新建公寓仍然全部以租赁产权出售。

地租已经被禁止了吗？

只是部分禁止。2022年6月30日之后授予的新住宅租约，禁止收取金钱性质的地租（《2022年地租法案》）。但既有租约不受影响。对既有租约把地租上限定为£250、并在40年后降为零，目前只是草案提案，并非法律。

总结与联系方式

产权结构是英国房产中最重要、也最容易被忽视的特征。永久产权（Freehold）最为简单直接（独栋、联排住宅）。对公寓而言，共享永久产权（Share of Freehold）可能提供很高的性价比（有望以较低成本延长租约、地租为零、业主共同掌控），但要看其他业主是否配合。Commonhold前景可期，但实际上仍几乎不存在，短期内也不太可能普及。租赁产权（Leasehold）是最常见的形式，也完全可以接受，但您必须核查三件事：剩余年限（80年/70年门槛）、地租条款和物业服务费记录。

这项审阅是事务律师的工作；Optivest的法律支持服务会确保您的租约在购房过程中得到妥善审阅（我们不提供法律意见，必须由在SRA注册的事务律师把关）。欢迎联系我们，或通过WhatsApp与我们沟通。您也可以了解我们的法律支持服务、新房与二手房对比指南，并浏览我们的项目列表，了解更多选择。