Фрихолд, лизхолд, доля во фрихолде и коммонхолд: что выбрать в 2026 году

В объявлении о недвижимости в Великобритании вы видите слова «leasehold» или «share of freehold» и не вполне понимаете, что они значат. Между тем это одно слово способно заметно повлиять на стоимость объекта, на то, насколько легко его будет продать, и на ваши расходы в течение многих лет. В этом материале мы разбираем четыре формы собственности, показываем самый важный порог (правило 80 лет) и честно рассказываем, на каком этапе на самом деле находятся реформы 2026 года, ведь вокруг этой темы очень много недостоверной информации.

Четыре формы собственности в одной таблице

*Даже во фрихолдных домах может взиматься «estate charge» (сбор за содержание территории).

Фрихолд и лизхолд: в чём основное различие

Фрихолд (freehold) это самая понятная форма собственности: вы владеете и зданием, и землёй под ним без ограничения срока. Арендодателя нет, ground rent (земельной ренты) нет, и срок аренды не истекает. Взамен вся забота о содержании и ремонте лежит на вас. В Великобритании дома, как правило, продаются во фрихолде, и там, где такая возможность есть, фрихолд многие покупатели считают более простой и прозрачной формой.

Лизхолд (leasehold) это право пользоваться объектом в течение установленного срока. Земля и конструктив здания принадлежат владельцу фрихолда (арендодателю); вы пользуетесь только внутренним пространством своей квартиры в течение срока, указанного в договоре аренды (lease). Типичные сроки: 99, 125 или 999 лет. Взамен вы платите ground rent (земельную ренту; обычно £200–£500 в год, в дорогих районах, например в Лондоне, она может приближаться к £1 000) и service charge (сервисный сбор). Договор аренды также вводит ограничения: согласование перепланировок, право сдавать жильё в субаренду, содержание животных и другие вопросы регулируются именно им.

Ключевой момент: по мере сокращения срока аренды объект теряет в стоимости. Этот счётчик идёт постоянно, и игнорировать его нельзя.

Доля во фрихолде (share of freehold): лучшее соотношение цены и качества для квартир

Эту форму большинство покупателей понимают не до конца, хотя она самая ценная. При «share of freehold» вы по-прежнему владеете лизхолдом своей квартиры, но при этом совместно владеете фрихолдом здания вместе с другими собственниками квартир (обычно через управляющую компанию, которую вы контролируете сообща).

Практические возможности здесь значительны: поскольку вы (вместе с соседями) сами являетесь владельцем фрихолда, вы можете очень недорого продлить лизхолд (обычно до 999 лет) и снизить ground rent до peppercorn (фактически до нуля). Кроме того, вы коллективно контролируете service charge и управление зданием, а это устраняет главную проблему лизхолда: расходы, на которые вы не можете повлиять.

Поэтому share of freehold нередко считают очень выгодной формой для квартиры, хотя результат зависит от конкретного здания и от готовности других собственников сотрудничать. Условие здесь одно: остальные собственники должны действовать сообща. И честное предупреждение: если собственники не могут договориться или не продлевают свои лизхолды, у здания в долгосрочной перспективе всё равно могут возникнуть проблемы.

Коммонхолд (commonhold): будущее, но пока не настоящее

Commonhold это владение квартирой без договора аренды: каждый собственник владеет фрихолдом своей квартиры, а общие части принадлежат «Commonhold Association», создаваемой в силу закона, и ею же управляются. Срока аренды, ground rent и арендодателя нет. На бумаге всё выглядит идеально.

Но на практике несмотря на то, что закон о commonhold принят в 2002 году, эту форму почти не применяли: по состоянию на 2025 год в Англии и Уэльсе насчитывается менее двадцати комплексов в формате commonhold. Причины: первоначальная осторожность кредиторов, большая финансовая привлекательность лизхолда для застройщиков и пробелы в правовой базе.

Правительство хочет это изменить, но здесь важна точность. Законопроект о реформе commonhold и лизхолда (Commonhold and Leasehold Reform Bill), опубликованный в черновом виде в январе 2026 года, предлагает запретить новые квартиры в лизхолде и сделать commonhold основной формой. Однако это пока не закон. Более того, в апреле 2026 года министр жилищного строительства заявил, что вступление запрета на новые лизхолдные квартиры в силу в текущем созыве парламента «крайне маловероятно» (всеобщие выборы должны состояться не позднее августа 2029 г.). По состоянию на 2026 год все новые квартиры по-прежнему продаются в лизхолде. Поэтому не откладывайте решение о покупке в ожидании commonhold.

Реформы 2026 года: что уже действует, а что нет

В интернете об этом очень много недостоверной информации. Вот честная картина:

✅ Уже действует:

❌ Пока НЕ действует (распространённое заблуждение):

Вывод: если вы покупаете объект сегодня, исходите из того, что действуют сегодняшние правила. Не покупайте квартиру с невыгодным сроком аренды в расчёте на будущую реформу.

Самая важная цифра: порог в 80 лет

Если вы покупаете квартиру, главный вопрос, который нужно задать: сколько лет осталось до окончания срока аренды?

Цифры помогают понять масштаб. Для ориентира: продление лизхолда на квартире стоимостью £250 000 при оставшихся 85 годах может обойтись примерно в £5 000–£12 000, а при оставшихся 75 годах уже в £15 000–£30 000. Таким образом, квартира может заметно потерять в цене просто потому, что идёт время, даже если вы ничего не делаете; впрочем, точное влияние зависит от конкретного объекта и состояния рынка.

Поэтому перед тем как делать предложение, попросите солиситора (юриста) проверить три вещи: (1) оставшийся срок аренды (будьте осторожны, если осталось менее 90 лет, а менее 80 лет считайте фактором, влияющим на цену), (2) условие о ground rent (особенно избегайте обременительных условий об «удвоении», потому что из-за них под объект может стать невозможно получить ипотеку), (3) историю service charge (за последние три года).

Примечание Optivest: Это напрямую относится к тому, что входит в сферу услуг Optivest: юридическое сопровождение (conveyancing). Изучение договора аренды квартиры (проверка оставшегося срока, условия о ground rent, разрешения на субаренду и истории service charge) это стандартная, но жизненно важная работа солиситора. Для покупателя, живущего за границей, это ещё важнее, ведь у вас нет возможности изучить документы самостоятельно. Но граница здесь чёткая: Optivest не даёт юридических консультаций; заключение о том, подходит ли вам тот или иной договор аренды, даёт солиситор (юрист), зарегистрированный в SRA. Наша задача: добиться того, чтобы эта проверка была проведена и чтобы были заданы правильные вопросы. И наш честный совет: если вы покупаете квартиру и доступен вариант «share of freehold», рассмотрите его всерьёз, как правило, это самая выгодная по соотношению цены и качества форма.

Важное уведомление: это не юридическая консультация. Статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической консультацией. Реформа лизхолда активно меняется, а некоторые из предлагаемых мер (отмена marriage value, продление до 990 лет, предельный размер ground rent, запрет новых квартир в лизхолде) пока не действуют; сроки их вступления в силу неизвестны. Условия аренды каждого объекта индивидуальны, и их должен изучить солиситор (юрист), зарегистрированный в SRA; для оценки стоимости продления лизхолда требуется оценщик, аккредитованный RICS. Актуальную информацию проверяйте на gov.uk. Optivest не даёт юридических консультаций.

Часто задаваемые вопросы

Что лучше?

Там, где такая возможность есть, фрихолд принято считать понятной и управляемой формой (типично для домов). Если вы покупаете квартиру, share of freehold может быть очень выгодным вариантом: во многих случаях лизхолд можно продлить дешевле, снизить ground rent до нуля и контролировать расходы сообща, хотя всё это зависит от готовности других собственников сотрудничать. Обычный лизхолд тоже может быть вполне приемлемым, при условии, что срок аренды большой, а условия разумные.

Сколько лет аренды должно оставаться?

Будьте осторожны, если осталось менее 90 лет. При остатке менее 80 лет вступает в силу «marriage value», и стоимость продления резко возрастает (отмена этого правила закреплена в законе, но пока не действует). При остатке менее 70 лет большинство кредиторов не предложат ипотеку, и объект фактически может стать непродаваемым. В идеале нужен лизхолд на 999 лет.

Сколько стоит продление лизхолда?

Это зависит от стоимости объекта, оставшегося срока и ground rent. Для ориентира: для квартиры за £250 000 около £5 000–£12 000 при остатке 85 лет и £15 000–£30 000 при остатке 75 лет. Точную сумму вам назовёт оценщик, аккредитованный RICS. Хорошая новость: теперь вы вправе продлить лизхолд с первого же дня после покупки (правило двух лет было отменено в 2025 году).

Стоит ли ждать commonhold?

Нет. Commonhold существует с 2002 года, но почти не применялся (менее 20 комплексов по состоянию на 2025 год). Запрет новых квартир в лизхолде и превращение commonhold в основную форму это лишь проект предложения; министр жилищного строительства заявил, что вступление запрета в силу в текущем созыве парламента «крайне маловероятно». В 2026 году все новые квартиры по-прежнему продаются в лизхолде.

Запрещена ли ground rent?

Частично. Денежная ground rent запрещена в новых договорах жилой аренды, заключённых после 30 июня 2022 г. (Ground Rent Act 2022). Но на действующие договоры это не распространяется. Ограничение ground rent суммой £250 и её обнуление через 40 лет для действующих договоров это лишь проект предложения, а не закон.

Итоги и как с нами связаться

Форма собственности это самая важная и самая недооценённая характеристика недвижимости в Великобритании. Фрихолд это самая понятная форма (дома). Для квартиры share of freehold может быть очень выгодным вариантом (потенциально более дешёвое продление лизхолда, нулевая ground rent и коллективный контроль), если другие собственники готовы сотрудничать. Commonhold выглядит многообещающе, но на практике почти не встречается, и в ближайшее время массового распространения не ожидается. Лизхолд это норма, и он может быть вполне приемлемым, но нужно проверить три вещи: оставшийся срок (пороги в 80 и 70 лет), условие о ground rent и историю service charge.

Такая проверка это работа солиситора (юриста). Услуга юридического сопровождения Optivest помогает добиться того, чтобы договор аренды был должным образом изучен в ходе покупки (мы не даём юридических консультаций, участие солиситора, зарегистрированного в SRA, обязательно). Свяжитесь с нами или напишите нам в WhatsApp. Познакомьтесь с нашей услугой юридического сопровождения, с нашим руководством «Новостройка или вторичное жильё» и с нашими объектами, чтобы увидеть доступные варианты.