英國買樓業權全解：永久業權、租賃物業與共享永久業權（2026）

在英國樓盤資料上看到「Leasehold」或「Share of Freehold」，卻不太清楚是甚麼意思？然而，單是這一個詞，已足以大幅影響物業的價值、轉售的難易程度，以及日後多年的持有成本。本指南逐一解釋四種業權結構，點出最關鍵的門檻（80年規則），並如實交代2026年改革的實際進度，因為坊間對此有大量失實資訊。

一張表看清四種業權結構

*即使是永久業權的住宅，亦可能需繳付「屋苑費用（Estate Charge）」。

永久業權（Freehold）與租賃物業（Leasehold）：基本分別

永久業權（Freehold）是最簡單明確的業權形式：您同時擁有樓宇及其所在的土地，且沒有年期限制。沒有業主，沒有地租，也沒有不斷縮短的租約。相對地，所有維修保養責任均由您承擔。在英國，獨立屋通常屬永久業權；在可以選擇的情況下，不少買家普遍視永久業權為較簡單直接的業權結構。

租賃物業（Leasehold）是在固定年期內享有物業的居住權。土地及大廈結構屬於永久業權擁有人（即業主）；您只是在租約訂明的年期內使用單位的內部空間。常見的租約年期為99年、125年或999年。作為交換，您須繳付地租（一般每年£200–£500；在倫敦等高價地區可接近£1,000）及管理費。租約亦附帶多項限制：裝修須經批准、能否分租、可否飼養寵物等事項，均受租約條款規管。

關鍵所在：租約年期愈短，物業價值愈低。這猶如一個不斷倒數的時鐘，不容忽視。

Share of Freehold：單位的高性價比之選

這是不少買家未完全理解、卻最具價值的選項。擁有「Share of Freehold（共享永久業權）」時，您在自己的單位仍持有租約，但同時與大廈其他單位業主共同擁有大廈的永久業權（通常透過各業主共同控制的管理公司持有）。

它的實際好處相當可觀：由於您（及鄰居）本身就是永久業權擁有人，可以以極低成本延長租約（通常延長至999年），並把地租減至象徵式地租（Peppercorn）（實際上等於零）。您亦可與其他業主共同掌握管理費及大廈管理，免除租賃物業最令人頭痛的問題（無法控制的開支）。

因此，Share of Freehold 常被視為單位的高性價比業權結構，不過實際成效仍視乎個別大廈，以及其他業主是否合作。它只有一個條件：其他業主必須願意合作。這裏須坦白提醒：若業主之間意見不合，或疏於延長各自的租約，大廈長遠仍可能出現問題。

Commonhold（共有業權）：是未來，但尚未成事

Commonhold 是不設租約的單位業權：每名單位業主擁有自己單位的永久業權，公共部分則由法定的「Commonhold Association」擁有及管理。沒有租約年期，沒有地租，也沒有業主。表面看來十分理想。

然而現實是：雖然 Commonhold 早在2002年已成為法例，卻幾乎無人採用，截至2025年，英格蘭及威爾斯的 Commonhold 發展項目不足二十個。原因包括貸款機構起初持保留態度、發展商認為租賃物業在財務上更有吸引力，以及法律框架存在漏洞。

政府希望改變這個局面，但在此必須坦白交代。2026年1月發表的《Commonhold and Leasehold Reform Bill》草案建議禁止興建新的租賃單位，並以 Commonhold 為預設模式。但是：這尚未成為法例。不僅如此，房屋事務大臣在2026年4月表示，禁止新建租賃單位的措施在本屆國會任期內「極不可能」生效（最遲須於2029年8月前舉行大選）。直至2026年，所有新建單位仍以租賃物業形式出售。因此，切勿為了等待 Commonhold 而推遲您的置業決定。

2026年改革：哪些已生效，哪些尚未？

網上對此有大量失實資訊。以下是如實的情況：

✅ 已生效：

❌ 尚未生效（常見誤解）：

結論：如果您現時打算買樓，應以現行規則為準。切勿因為寄望日後的改革，而購入租約條款欠佳的物業。

最關鍵的數字：80年門檻

購買單位時，您必須問的一個問題是：租約還剩多少年？

數字更能說明問題。大致而言，一個售價£250,000的單位，剩餘85年租約時，延長租約的費用約為£5,000–£12,000；剩餘75年時，則可能高達£15,000–£30,000。因此，即使您甚麼也不做，單位也可能只因時間流逝而大幅貶值，不過實際影響仍視乎個別物業及市況。

所以在出價之前，請讓事務律師（Solicitor）核查三件事：(1) 剩餘租約年期（少於90年須審慎，少於80年則應視為影響價格的問題）、(2) 地租條款（尤其要避開苛刻的「地租翻倍」條款，這類條款可能令物業難以獲批按揭）、(3) 管理費記錄（最近三年）。

Optivest 提示：這正屬於 Optivest 的服務範圍：法律支援（物業轉易）。審閱單位的租約（查核剩餘年期、地租條款、分租許可及管理費記錄）是事務律師的基本而重要的工作。對身在海外的買家而言更為關鍵，因為您沒有機會親自查閱文件。不過界線很清楚：Optivest 不提供法律意見；租約是否適合您，須由在SRA註冊的事務律師作出判斷。我們的工作，是確保這項審閱得以進行，並提出正確的問題。我們也坦誠建議：如果您購買單位，而且有 Share of Freehold 的選擇，請認真考慮，它通常是性價比最高的業權結構。

重要提示：並非法律意見：本文僅供一般參考，並不構成法律意見。租賃物業改革仍在不斷變動，部分建議措施（廢除婚姻價值、延長至990年、地租上限、禁止新建租賃單位）尚未生效，生效日期亦未確定。每項物業的租約條款各有不同，須由在SRA註冊的事務律師審閱；延長租約的估值則須由獲RICS認可的測量師進行。請瀏覽 gov.uk 了解最新情況。Optivest 不提供法律意見。

常見問題

哪一種業權最好？

在可以選擇的情況下，永久業權（Freehold）一般被視為簡單而易於掌控的結構（獨立屋較為常見）。如果您購買的是單位，Share of Freehold 可能提供高性價比：在不少情況下，您可以較低成本延長租約、把地租減至零，並與其他業主共同控制開支，但這視乎其他業主是否合作。一般的租賃物業（Leasehold）亦可以接受，前提是租約年期長，條款合理。

租約應剩餘多少年？

剩餘不足90年便須審慎。少於80年時，「婚姻價值（Marriage Value）」開始適用，延長租約的費用會大幅上升（廢除此規則已載入法案，但尚未生效）。少於70年時，大部分貸款機構不會提供按揭，物業實際上可能無法轉售。理想的情況是租約年期為999年。

延長租約需要多少費用？

費用視乎物業價值、剩餘年期及地租而定。大致而言：售價£250,000的單位，剩餘85年時約£5,000–£12,000；剩餘75年時約£15,000–£30,000。實際數字須由獲RICS認可的測量師估值。好消息是：您現在可由購入物業的第一天起延長租約（兩年規則已於2025年廢除）。

我應否等待 Commonhold？

不必。Commonhold 自2002年已存在，但幾乎無人採用（截至2025年不足20個發展項目）。禁止新建租賃單位並以 Commonhold 為預設模式，只是草案建議；房屋事務大臣已表示，該禁令在本屆國會任期內「極不可能」生效。2026年，所有新建單位仍以租賃物業形式出售。

地租已被禁止嗎？

只是部分。2022年6月30日之後批出的新住宅租約已禁止收取金錢地租（《2022年地租法》）。但現有租約不受影響。就現有租約把地租上限定為£250，並在40年後降至零，只是草案建議，並非法例。

總結及聯絡我們

業權結構是英國物業最重要、卻最常被忽略的特徵。永久業權（Freehold）最簡單明確（獨立屋）。就單位而言，Share of Freehold 可能提供高性價比（延長租約成本可能較低、地租為零、業主共同管理），但須視乎其他業主是否合作。Commonhold 前景可期，實際上仍近乎不存在，預期短期內亦不會普及。租賃物業（Leasehold）是常態，同樣可以接受，但您必須核查三件事：剩餘年期（80年／70年門檻）、地租條款及管理費記錄。

這項審閱屬於事務律師的工作；Optivest 的法律支援服務會確保您的租約在購買過程中得到妥善審閱（我們不提供法律意見，必須由在SRA註冊的事務律師負責）。歡迎聯絡我們，或透過 WhatsApp 與我們聯繫。亦請參閱我們的法律支援服務、新建樓盤與二手物業比較指南，以及樓盤項目列表了解各項選擇。