Freehold, Leasehold, Share of Freehold, Commonhold: Hangisi? (2026)

Bir UK mülk ilanında "leasehold" veya "share of freehold" yazdığını görürsünüz ve bunun ne anlama geldiğinden emin olamazsınız. Oysa bu tek kelime, mülkünüzün değerini, satılabilirliğini ve size yıllarca ne kadara mal olacağını belirler. Bu rehber dört mülkiyet türünü açıklar, en kritik eşiği (80 yıl kuralı) gösterir ve 2026 reformlarının gerçekte nerede durduğunu dürüstçe anlatır — çünkü bu konuda çok fazla yanlış bilgi dolaşıyor.

Dört Yapı, Tek Tabloda

*Freehold evlerde bile "estate charge" (site yönetim ücreti) olabilir.

Freehold ve Leasehold: Temel Fark

Freehold, mülkiyetin en temiz biçimidir: hem binayı hem üzerinde durduğu araziyi süresiz olarak sahiplenirsiniz. Landlord yoktur, ground rent yoktur, lease süresi tükenmez. Karşılığında tüm bakım ve onarımın sorumluluğu sizdedir. İngiltere'de evler genelde freehold'dur ve (alabiliyorsanız) freehold neredeyse her zaman tercih edilen yapıdır.

Leasehold ise mülkü belirli bir süre kullanma hakkıdır. Arazi ve binanın yapısı freeholder'a (landlord) aittir; siz yalnızca dairenizin iç mekânını, lease'te yazan süre boyunca kullanırsınız. Tipik lease süreleri 99, 125 veya 999 yıldır. Karşılığında ground rent (tipik olarak yılda £200-£500; Londra gibi pahalı bölgelerde £1.000'e yaklaşabilir) ve service charge ödersiniz. Lease ayrıca kısıtlamalar getirir: tadilat için izin, alt kiralama (subletting) hakkı, evcil hayvan gibi konular lease'te düzenlenir.

Kritik nokta: lease kısaldıkça mülkünüzün değeri düşer. Bu, bir saat gibi işler ve görmezden gelinemez.

Share of Freehold: Daireler İçin En İyi Değer

Bu, çoğu alıcının tam anlamadığı ve en değerli seçenektir. "Share of freehold"da hâlâ dairenizde bir leasehold tutarsınız — ancak aynı zamanda binanın freehold'unu diğer daire sahipleriyle birlikte sahiplenirsiniz (genelde ortaklaşa kontrol ettiğiniz bir yönetim şirketi aracılığıyla).

Bunun pratik gücü büyüktür: freeholder artık siz (ve komşularınız) olduğunuz için, lease'inizi çok ucuza uzatabilirsiniz (genelde 999 yıla) ve ground rent'i peppercorn'a (fiilen sıfıra) indirebilirsiniz. Ayrıca service charge'ı ve bina yönetimini kolektif olarak siz kontrol edersiniz — bu, leasehold'un en büyük acısını (kontrol edemediğiniz masraflar) ortadan kaldırır.

Bu yüzden share of freehold, bir daire için genelde en iyi değer yapısı olarak görülür. Tek şartı: diğer sahiplerin işbirliği yapması. Dürüst uyarı: sahipler anlaşamazsa veya lease'lerini uzatmayı ihmal ederse, bina uzun vadede yine sorun yaşayabilir.

Commonhold: Gelecek, Ama Henüz Değil

Commonhold, lease'siz daire sahipliğidir: her birim sahibi kendi dairesinin freehold'unu tutar, ortak alanlar ise yasal bir "Commonhold Association" tarafından yönetilir. Lease süresi yoktur, ground rent yoktur, landlord yoktur. Kâğıt üzerinde ideal görünür.

Ancak gerçek şudur: 2002'de yasalaşmasına rağmen commonhold neredeyse hiç kullanılmamıştır — 2025 itibarıyla İngiltere ve Galler'de yirmiden az commonhold gelişimi bulunmaktadır. Nedenleri: kredi verenlerin başlangıçtaki isteksizliği, geliştiricilerin leasehold'u finansal olarak daha cazip bulması ve yasal çerçevedeki boşluklar.

Hükümet bunu değiştirmek istiyor — ancak burada dürüst olmak şart. Ocak 2026'da yayımlanan taslak Commonhold and Leasehold Reform Bill, yeni leasehold dairelerin yasaklanmasını ve commonhold'un varsayılan hâle gelmesini öneriyor. Ancak: bu henüz yasa değildir. Dahası, Konut Bakanı Nisan 2026'da yeni leasehold daire yasağının bu Parlamento döneminde yürürlüğe girmesinin "pek olası olmadığını" belirtmiştir (genel seçimin en geç Ağustos 2029'da yapılması gerekiyor). 2026 itibarıyla tüm yeni daireler hâlâ leasehold olarak satılmaktadır. Yani commonhold'u bekleyerek alım kararınızı ertelemeyin.

2026 Reformları: Ne Yürürlükte, Ne Değil?

Bu konuda internette çok yanlış bilgi var. Dürüst tablo şudur:

✅ Yürürlükte olanlar:

❌ Henüz yürürlükte OLMAYANLAR (yaygın yanlış bilgi):

Sonuç: Bugün bir mülk alıyorsanız, bugünkü kuralların geçerli olduğunu varsayın. Gelecekteki bir reforma güvenerek kötü şartlı bir lease satın almayın.

En Kritik Rakam: 80 Yıl Eşiği

Bir daire alıyorsanız, sormanız gereken tek soru şudur: lease'te kaç yıl kaldı?

Rakamlar bunu somutlaştırır. Kaba bir rehber olarak, £250.000'lik bir dairede 85 yıl kalmışsa uzatma maliyeti yaklaşık £5.000-£12.000 olabilirken, 75 yıl kalmışsa £15.000-£30.000'e çıkabilir. Yani bir daire, siz hiçbir şey yapmasanız bile, sadece zaman geçtiği için on binlerce pound değer kaybedebilir.

Bu yüzden teklif vermeden önce üç şeyi mutlaka avukatınıza kontrol ettirin: (1) kalan lease süresi (90 yılın altında temkinli olun, 80 yılın altını fiyatı etkileyen bir mesele olarak görün), (2) ground rent maddesi (özellikle ikiye katlanan "doubling" maddelerinden kaçının — mülkü mortgage edilemez hâle getirebilir), (3) service charge geçmişi (son üç yıl).

Optivest Notu: Bu, Optivest'in gerçek hizmet alanına doğrudan giren bir konudur: hukuki destek (conveyancing). Bir dairenin lease'ini incelemek, kalan süreyi, ground rent maddesini, alt kiralama (subletting) iznini ve service charge geçmişini kontrol etmek, bir avukatın (solicitor) standart ama hayati işidir. Yurtdışında yaşayan bir alıcı için bu daha da kritiktir, çünkü belgeleri kendiniz inceleme şansınız yoktur. Ancak sınır nettir: Optivest hukuki tavsiye vermez; bir lease'in size uygun olup olmadığı, SRA-kayıtlı bir avukatın vereceği bir görüştür. Bizim işimiz, bu incelemenin yapıldığından ve doğru soruların sorulduğundan emin olmaktır. Ve dürüst tavsiyemiz: eğer bir daire alıyorsanız ve "share of freehold" seçeneği varsa, ciddi biçimde değerlendirin — genelde en iyi değer yapısıdır.

Önemli uyarı — hukuki tavsiye değildir: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye teşkil etmez. Leasehold reformu aktif olarak değişmektedir ve önerilen bazı tedbirler (marriage value'nun kaldırılması, 990 yıllık uzatma, ground rent tavanı, yeni leasehold daire yasağı) henüz yürürlükte değildir; yürürlük tarihleri belirsizdir. Bir mülkün lease şartları kendine özgüdür ve mutlaka SRA-kayıtlı bir avukat (solicitor) tarafından incelenmelidir; lease uzatma değerlemesi için RICS-akredite bir eksper gerekir. Güncel durum için gov.uk'i kontrol edin. Optivest hukuki tavsiye vermez.

Sıkça Sorulan Sorular

Hangisi en iyi?

Alabiliyorsanız freehold neredeyse her zaman en temiz ve en kontrol edilebilir yapıdır (evler için tipik). Bir daire alıyorsanız, share of freehold genelde en iyi değeri sunar: lease'inizi ucuza uzatabilir, ground rent'i sıfırlayabilir ve masrafları kolektif kontrol edebilirsiniz. Standart leasehold da sorunsuz olabilir — ancak lease süresi uzun ve şartlar makul olmalıdır.

Lease'te kaç yıl kalmalı?

90 yılın altında temkinli olun. 80 yılın altında "marriage value" devreye girer ve uzatma maliyeti çarpıcı artar (bu kuralın kaldırılması yasada var ama henüz yürürlükte değil). 70 yılın altında çoğu banka mortgage vermez ve mülk fiilen satılamaz hâle gelebilir. İdeal olan 999 yıllık bir lease'tir.

Lease uzatmak ne kadar?

Mülk değerine, kalan süreye ve ground rent'e bağlıdır. Kaba bir rehber: £250.000'lik bir dairede 85 yıl kalmışsa ~£5.000-£12.000; 75 yıl kalmışsa £15.000-£30.000. Gerçek rakam için RICS-akredite bir eksperden değerleme alın. İyi haber: artık satın aldığınız ilk günden uzatma hakkınız var (iki yıl kuralı 2025'te kaldırıldı).

Commonhold'u beklemeli miyim?

Hayır. Commonhold 2002'den beri var ama neredeyse hiç kullanılmadı (2025'te 20'den az gelişim). Yeni leasehold dairelerin yasaklanması ve commonhold'un varsayılan olması yalnızca bir taslak öneridir; Konut Bakanı bu yasağın mevcut Parlamento döneminde yürürlüğe girmesinin "pek olası olmadığını" belirtmiştir. 2026'da tüm yeni daireler hâlâ leasehold satılıyor.

Ground rent yasaklandı mı?

Kısmen. 30 Haziran 2022'den sonra verilen yeni konut lease'lerinde finansal ground rent yasaktır (Ground Rent Act 2022). Ancak mevcut lease'ler bundan etkilenmez. Mevcut lease'lerde ground rent'in £250 ile sınırlanması ve 40 yıl sonra sıfırlanması yalnızca bir taslak öneridir, yasa değildir.

Sonuç ve İletişim

Mülkiyet yapısı, bir UK mülkünün en önemli ve en çok gözden kaçan özelliğidir. Freehold en temiz yapıdır (evler). Bir daire için share of freehold genelde en iyi değeri sunar (ucuz lease uzatma + sıfır ground rent + kolektif kontrol). Commonhold vaat edicidir ama pratikte hâlâ yok denecek kadar azdır ve yakında da yaygınlaşması beklenmemektedir. Leasehold normdur ve sorunsuz olabilir — ancak üç şeyi kontrol etmelisiniz: kalan süre (80/70 yıl eşikleri), ground rent maddesi ve service charge geçmişi.

Bu inceleme bir avukatın işidir; Optivest'in hukuki destek hizmeti alım sürecinde lease'inizin doğru incelenmesini sağlar (hukuki tavsiye vermeyiz — SRA-kayıtlı avukat şarttır). Bizimle iletişime geçin veya WhatsApp üzerinden ulaşın. Hukuki destek hizmetimizi, yeni inşa/ikinci el kararı için karşılaştırma rehberimizi ve seçenekler için proje listemizi inceleyebilirsiniz.