管理費與外牆包層：EWS1與賣不出的單位（2026）

在倫敦買樓，最不願遇上的情況莫過於此：您買下一個倫敦單位，數年後打算出售，卻怎樣也找不到買家。原因是大廈外牆出現問題，沒有銀行願意為該座大廈的單位批出按揭；與此同時，管理費賬單又一路飆升。本文會剖析這項Grenfell火災後的風險、EWS1表格，以及出價前必須查核的事項。

EWS1是什麼，又不是什麼

先釐清一個常見的誤解。EWS1（External Wall System，外牆系統）表格並非法律規定，亦不是消防安全證書。Grenfell火災後，貸款機構對為設有外牆包層（cladding）的大廈提供按揭變得審慎，市場一度近乎停頓。2019年，RICS與UK Finance設計了一套標準化工具，讓貸款機構評估外牆風險，這就是EWS1。

因此，EWS1是一份由貸款機構主導的文件。法例並沒有規定「這座大廈必須有EWS1」。但實際情況是，若貸款機構要求提供，而大廈又拿不出來，該座大廈的單位便無法申請按揭；無法申請按揭的單位，基本上就無法出售。

評級一覽：哪個字母能保住您的單位？

EWS1的結果，決定了您單位的命運：

B2是最糟糕的情況。此評級表示必須先完成整改工程，外牆系統才可被評為低風險。在整改完成並取得新的EWS1之前，大多數貸款機構都不會為該座大廈的任何單位提供按揭。這會影響每一個單位的轉售能力及可否獲得按揭，即使您自己的單位本身沒有任何問題。

有一點需要留意：B2評級並不代表大廈不適宜居住，也不要求住戶撤離。大廈安全由另一套制度規管（消防風險評估及《Fire Safety Order》）。B2是「按揭」問題。

何時須要提供EWS1？

相關規定已逐步收窄。截至2026年的一般情況如下：

此外，自2026年11月1日起，RICS外牆包層估價標準第二版開始適用；新版就估價師何時應要求提供EWS1訂出更清晰、以樓層為基礎的準則，在部分情況下亦容許以FRAEW（PAS 9980）摘要代替。

管理費為何會急升？

外牆包層問題影響的不只是轉售，還會打擊您的荷包。在受影響的大廈，管理費賬單通常會即時上升，甚至在任何整改工程動工之前已是如此。主要原因如下：

「巡邏看守」（waking watch）：在消防風險解決之前，永久業權（Freehold）持有人及管理代理可能認為有責任安排保安團隊全天候24小時在大廈內巡邏。這項開支極為高昂，並會直接計入管理費。

保險費：有外牆包層問題的大廈，其大廈保險費會大幅上升。

EWS1評估本身：一次EWS1評估的費用通常為£6,000–£20,000（視乎大廈的複雜程度），而且一般會透過管理費向租賃業權人收回。

誰來付費？（《Building Safety Act》的保障）

這是對買家十分重要的消息。根據《Building Safety Act 2022》，屬於「合資格租賃業權人」的單位業主，不可被要求承擔外牆包層整改工程的費用。這項保障以租賃業權人證明契據（Leaseholder Deed of Certificate）作證明。

因此，若大廈須要進行外牆包層整改，作為合資格租賃業權人，您可能毋須支付動輒數萬英鎊的整改費用。但請注意：這項保障涵蓋的是整改「工程」的費用；EWS1評估費用、巡邏看守及上升的保險費等項目，仍可能透過管理費轉嫁到您身上。保障的涵蓋範圍亦視乎個別情況而定，請交由事務律師（Solicitor）確認。

好消息與壞消息

好消息：自2023年起，市場已明顯放寬。由2023年1月起，隨着RICS指引及UK Finance的業界聲明出台，貸款機構可以考慮11米或以上大廈單位的按揭申請，條件是有證據顯示符合以下其中一項：(a) 發展商承諾自行整改大廈；(b) 大廈已納入認可的政府計劃（Developer Remediation Contracts、Cladding Safety Scheme或Building Safety Fund）；或 (c) 租賃業權人受《Building Safety Act》保障（以Deed of Certificate作證明）。因此，沒有EWS1或結果不理想，已不再是必然的死胡同，但備妥正確的文件至關重要。

此外，2025年4月，多家主要貸款機構（包括 Barclays、HSBC、Lloyds、Nationwide、NatWest 及 Santander）承諾不會要求全面重新審查已超過五年的EWS1表格，避免了因表格原定名義上五年有效期而再次出現的阻塞。

壞消息：問題並未完結。據業界估計，數十萬個單位仍在某程度上受到影響。根據官方數據，英格蘭11至18米的住宅大廈中，估計有7.5%至9.9%須就外牆包層相關的火災風險進行整改、局部整改或緩解措施，即2,900至5,800幢中層大廈。政府《Remediation Acceleration Plan》的目標時間亦很長：在獲資助的計劃下，高於18米的大廈須於2029年底前完成整改，11至18米的大廈則須於2031年底前完成。

還有一個警世例子：有消防安全工程師在並無適當資格的情況下，為數百幢大廈簽發了數以千計的EWS1表格，這些表格後來被宣告無效，受影響大廈的單位業主又要從頭再來。（貸款機構其後亦承諾不會要求全面重新審查這些表格。）教訓很明確：在這個範疇，任何文件都不應不加查證便照單全收。

買家查核清單（出價之前）

這是本文最有價值的部分。若您打算購買的單位所在大廈高於11米，或設有任何形式的外牆包層、露台或批盪保溫層：

出價前先走一遍這份清單，既能避免買入賣不出的資產，也能避免管理費賬單暴升。

Optivest提示：這正好落在Optivest實際服務範疇的交匯點，我們也坦白說一句：對身在海外的買家而言，這項風險更大，因為您無法親眼察看大廈、與鄰居交談或審閱文件。這正是我們法律支援（物業轉易）服務的工作：索取並審閱大廈的EWS1狀況、消防風險評估、租賃業權人證明契據及管理費紀錄。我們的按揭經紀服務則是關鍵的另一環：各貸款機構對設有外牆包層問題的大廈接納程度差異極大，若沒有熟悉這方面的按揭經紀協助便貿然申請，可能徒然被拒。直接說吧：若大廈高於11米並設有外牆包層，未做這些查核之前，切勿出價，我們推介的項目也不例外。

重要提示：並非法律／財務意見：本文僅供一般資訊參考。建築安全法例、貸款機構的準則及RICS指引都在持續變動（例如新的RICS標準自2026年11月起適用）。大廈的具體情況，以及《Building Safety Act》的保障是否適用於您，均取決於個人及大廈的個別情況，必須由在SRA註冊的事務律師（Solicitor）審查。各貸款機構的按揭接納準則不一。請查閱gov.uk了解最新情況。Optivest不提供法律意見，亦並非持牌財務顧問。

常見問題

EWS1表格是法律規定嗎？

不是。EWS1並非法律規定，亦不是消防安全證書；它是由RICS與UK Finance於2019年設計、由貸款機構主導的工具。但實際上，若貸款機構要求提供而大廈無法提供，該座大廈的單位便無法申請按揭，基本上變得賣不出。

B2評級代表什麼？

B2表示外牆含有易燃物料，且須進行整改。在整改完成並取得新的EWS1之前，大多數貸款機構都不會為該座大廈的任何單位提供按揭。這會影響大廈內的每一個單位。但B2並不代表大廈不適宜居住。

外牆包層的整改費用要由我支付嗎？

根據《Building Safety Act 2022》，若您屬於「合資格租賃業權人」，不可被要求承擔外牆包層整改工程的費用；這項保障以租賃業權人證明契據（Leaseholder Deed of Certificate）作證明。但EWS1評估費用、巡邏看守及上升的保險費等項目，仍可能透過管理費轉嫁到您身上。請向您的事務律師（Solicitor）確認保障範圍。

管理費為何會突然上升？

在有外牆包層問題的大廈，即使整改尚未開始，賬單也會上升：全天候24小時的「巡邏看守」（消防巡邏）開支極高，大廈保險費大幅上升，而EWS1評估本身（通常為£6,000–£20,000）一般亦會透過管理費收回。

設有外牆包層的大廈可以申請按揭嗎？

很可能可以，情況自2023年起已有改善。若大廈已納入認可的整改計劃、發展商承諾自行整改，或適用《Building Safety Act》的租賃業權人保障（以Deed of Certificate作證明），貸款機構可以考慮申請。但各貸款機構的準則差異很大，建議與熟悉這方面的按揭經紀合作。

總結及聯絡方式

外牆包層與管理費，是在倫敦買單位時最容易令您吃虧的兩大風險。評級為B2的EWS1可令整座大廈的單位基本上賣不出；巡邏看守及保險費上升則可令您的管理費賬單急劇膨脹。好消息是，自2023年起，只要大廈已納入整改計劃或受《Building Safety Act》保障，貸款機構便可提供按揭，但前提是文件必須妥善備齊。

所以原則很簡單：若大廈高於11米或設有外牆包層，請在出價之前查核EWS1狀況、整改計劃、Deed of Certificate及管理費紀錄。Optivest的法律支援服務會索取並審閱這些文件；我們的按揭經紀服務則為設有外牆包層的大廈物色合適的貸款機構。歡迎聯絡我們，或透過WhatsApp與我們聯繫。亦可參閱我們的法律支援服務、按揭經紀服務，以及介紹業權結構的租賃物業指南。