Service Charge ve Cladding/EWS1: Satılamayan Daireler (2026)

Bu, bir alıcının başına gelebilecek en kötü senaryodur: bir Londra dairesi alırsınız, birkaç yıl sonra satmak istersiniz — ve alıcı bulamazsınız. Çünkü binanızın dış cephesinde bir sorun vardır ve hiçbir banka o bloktaki daireye mortgage vermemektedir. Üstelik bu süre boyunca service charge faturalarınız patlamıştır. Bu rehber, Grenfell sonrası ortaya çıkan bu riski, EWS1 formunu ve teklif vermeden önce mutlaka kontrol etmeniz gerekenleri açıklar.

EWS1 Nedir — ve Ne Değildir?

Önce yaygın bir yanlışı düzeltelim. EWS1 (External Wall System) formu, yasal bir gereklilik veya bir yangın güvenliği sertifikası değildir. Grenfell felaketinden sonra kredi verenler cladding'li binalara mortgage vermekten çekindi; piyasa fiilen dondu. 2019'da RICS ile UK Finance, kredi verenlerin dış duvar riskini değerlendirebilmesi için standart bir araç oluşturdu: EWS1.

Yani EWS1, kredi veren kaynaklı (lender-driven) bir belgedir. Hiçbir yasa "bu binada EWS1 olmalı" demez. Ancak pratikte, bir kredi veren onu istiyorsa ve bina onu alamıyorsa, o bloktaki daireler mortgage edilemez — ve mortgage edilemeyen bir daire, fiilen satılamaz.

Derecelendirmeler: Hangi Harf Sizi Kurtarır?

EWS1'in sonucu, dairenizin kaderini belirler:

B2, kâbus senaryosudur. Bu derece, dış duvar sisteminin düşük riskli sayılabilmesi için önce iyileştirme (remediation) yapılması gerektiği anlamına gelir. Çoğu kredi veren, iyileştirme tamamlanıp yeni bir EWS1 alınana kadar o bloktaki hiçbir daireye kredi vermez. Bu, her dairenin satılabilirliğini ve mortgage edilebilirliğini etkiler — sizin dairenizde hiçbir sorun olmasa bile.

Önemli bir nüans: B2 derecesi, binanın oturmak için güvensiz olduğu anlamına gelmez ve tahliye gerektirmez. Bina güvenliği ayrı bir rejimle (yangın risk değerlendirmesi ve Fire Safety Order) yönetilir. B2, bir *mortgage* meselesidir.

Ne Zaman EWS1 Gerekir?

Kurallar zamanla daralmıştır. 2026 itibarıyla genel durum:

Ayrıca 1 Kasım 2026'dan itibaren RICS'in cladding değerleme standardının ikinci baskısı yürürlüğe girer; bu, EWS1'in ne zaman isteneceğine dair daha net, kat sayısına dayalı kriterler getirir ve bazı durumlarda EWS1 yerine bir FRAEW (PAS 9980) özetinin kullanılmasına izin verir.

Service Charge Neden Patlar?

Cladding sorunu, yalnızca satışı değil, cebinizi de vurur. Sorunlu bir blokta service charge faturaları genelde hemen artar — henüz hiçbir iyileştirme işine başlanmadan bile. Başlıca sebepler:

"Waking watch" (uyanık nöbet): Freeholder'lar ve yönetici acenteler, yangın riski giderilene kadar binada 7/24 devriye gezen bir güvenlik ekibi kurmak zorunda hissedebilir. Bu, son derece pahalı bir kalemdir ve doğrudan service charge'a yansır.

Sigorta primleri: Cladding sorunu olan binaların bina sigortası primleri çarpıcı biçimde artar.

EWS1 değerlendirmesinin kendisi: Bir EWS1 değerlendirmesi tipik olarak £6.000-£20.000 tutar (binanın karmaşıklığına göre) ve genelde service charge üzerinden leaseholder'lara yansıtılır.

Kim Öder? (Building Safety Act Korumaları)

İşte alıcılar için hayati bir haber. Building Safety Act 2022 kapsamında, "nitelikli leaseholder" (qualifying leaseholder) sayılan daire sahiplerinden cladding iyileştirme işlerinin bedeli talep edilemez. Bu koruma, bir Leaseholder Deed of Certificate ile kanıtlanır.

Yani bir binada cladding iyileştirmesi gerekiyorsa, nitelikli bir leaseholder olarak on binlerce poundluk iyileştirme faturasını *siz* ödemek zorunda kalmayabilirsiniz. Ancak dikkat: bu koruma, iyileştirme *işlerinin bedeli* içindir; EWS1 değerlendirmesinin maliyeti, waking watch ve artan sigorta gibi kalemler yine service charge üzerinden size yansıyabilir. Ayrıca korumanın kapsamı koşullara bağlıdır — bir avukatla teyit ettirin.

İyi Haber ve Kötü Haber

İyi haber: Piyasa 2023'ten beri belirgin biçimde açıldı. Ocak 2023'ten itibaren, RICS rehberi ve UK Finance'in sektör açıklamasıyla, kredi verenler 11 metre ve üzeri binalardaki daireler için mortgage başvurularını değerlendirebilir hâle geldi — şu kanıtlardan biri varsa: (a) binanın geliştirici tarafından kendi kendine iyileştirileceğine dair taahhüt, (b) binanın tanınan bir hükümet şeması kapsamında olması (Developer Remediation Contracts, Cladding Safety Scheme veya Building Safety Fund), ya da (c) leaseholder'ın Building Safety Act korumaları altında olması (Deed of Certificate ile kanıtlanmış). Yani eksik veya olumsuz bir EWS1 artık otomatik bir çıkmaz değildir — ama evrakın doğru toplanması hayatidir.

Ayrıca Nisan 2025'te büyük kredi verenler (Barclays, HSBC, Lloyds, Nationwide, NatWest, Santander dâhil), beş yıldan eski EWS1 formlarının toptan gözden geçirilmesini talep etmeyeceklerini taahhüt etti — bu, formlara başlangıçta verilen nominal beş yıllık ömür nedeniyle oluşan yeni bir tıkanmayı önledi.

Kötü haber: Sorun bitmedi. Sektör tahminlerine göre hâlâ yüz binlerce daire bir biçimde etkilenmiş durumda. Resmî verilere göre, İngiltere'de 11-18 metre arasındaki konut binalarının %7,5 ila %9,9'unun cladding kaynaklı yangın riski için iyileştirme, kısmi iyileştirme veya azaltma gerektirdiği tahmin ediliyor — bu, 2.900 ila 5.800 orta katlı bina anlamına geliyor. Hükümetin Remediation Acceleration Plan hedefleri de uzun: fonlanan şemalarda 18 metre üstü binalar 2029 sonuna, 11-18 metre binalar 2031 sonuna kadar iyileştirilecek.

Ve bir uyarı hikâyesi: bir yangın güvenliği mühendisinin yüzlerce binada binlerce EWS1 formu imzaladığı, ancak bunu yapmak için usulüne uygun nitelikli olmadığı ortaya çıktı; o formlar geçersiz kılındı ve etkilenen binaların sahipleri başa döndü. (Kredi verenler daha sonra bu formlar için de toptan gözden geçirme talep etmemeye söz verdi.) Ders açıktır: bu alanda hiçbir belgeyi sorgusuz kabul etmeyin.

Alıcı Kontrol Listesi (Teklif Vermeden Önce)

Bu, rehberin en değerli kısmıdır. Bir daire alıyorsanız ve bina 11 metreden yüksekse veya herhangi bir dış cephe kaplaması (cladding, balkon, sıvalı yalıtım) varsa:

Bu listeyi teklif vermeden önce işletmek, sizi hem satılamaz bir varlıktan hem de patlayan bir service charge faturasından koruyabilir.

Optivest Notu: Bu, Optivest'in gerçek hizmet alanlarının tam kesişiminde yer alır ve dürüstçe söyleyelim: yurtdışında yaşayan bir alıcı için bu risk daha da büyüktür, çünkü binayı kendiniz göremez, komşularla konuşamaz ve belgeleri kendiniz inceleyemezsiniz. Hukuki destek (conveyancing) hizmetimizin işi tam da budur: binanın EWS1 durumunu, yangın risk değerlendirmesini, Leaseholder Deed of Certificate'ı ve service charge geçmişini talep etmek ve incelemek. Mortgage brokerage hizmetimiz ise kritik ikinci ayaktır: cladding etkilenmiş binalarda hangi kredi verenin ne kabul ettiği çok farklıdır ve bu alanda deneyimli bir aracı olmadan başvurmak, gereksiz bir ret ile sonuçlanabilir. Şunu net söyleyelim: bir bina 11 metreden yüksekse ve cladding'i varsa, bu kontrolleri yapmadan asla teklif vermeyin — bu, bizim sunduğumuz projeler için de geçerlidir.

Önemli uyarı — hukuki/finansal tavsiye değildir: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Bina güvenliği mevzuatı, kredi veren kriterleri ve RICS rehberleri aktif olarak değişmektedir (örneğin Kasım 2026'da yeni bir RICS standardı yürürlüğe girer). Bir binanın durumu ve Building Safety Act korumalarının size uygulanıp uygulanmadığı kişiye ve binaya özeldir; mutlaka SRA-kayıtlı bir avukat tarafından incelenmelidir. Mortgage kabulü kredi verene göre değişir. Güncel durum için gov.uk'i kontrol edin. Optivest hukuki tavsiye vermez ve lisanslı bir finansal danışman değildir.

Sıkça Sorulan Sorular

EWS1 formu yasal olarak zorunlu mu?

Hayır. EWS1 bir yasal gereklilik veya yangın güvenliği sertifikası değildir; RICS ve UK Finance tarafından 2019'da oluşturulan, kredi veren kaynaklı bir araçtır. Ancak pratikte, bir kredi veren onu istiyorsa ve bina onu sağlayamıyorsa, o bloktaki daireler mortgage edilemez ve fiilen satılamaz hâle gelir.

B2 derecesi ne anlama geliyor?

B2, dış duvarda yanıcı malzeme bulunduğu ve iyileştirme (remediation) gerektiği anlamına gelir. Çoğu kredi veren, iyileştirme tamamlanana ve yeni bir EWS1 alınana kadar o bloktaki hiçbir daireye mortgage vermez. Bu, bloktaki her daireyi etkiler. Ancak B2, binanın oturmak için güvensiz olduğu anlamına gelmez.

Cladding iyileştirmesinin bedelini ben mi öderim?

Building Safety Act 2022 kapsamında, "nitelikli leaseholder" (qualifying leaseholder) sayılırsanız cladding iyileştirme işlerinin bedeli sizden talep edilemez; bu koruma Leaseholder Deed of Certificate ile kanıtlanır. Ancak EWS1 değerlendirme maliyeti, waking watch ve sigorta artışı gibi kalemler yine service charge'a yansıyabilir. Kapsamı avukatınızla teyit edin.

Service charge neden aniden artıyor?

Cladding sorunu olan bloklarda, henüz iyileştirme işine başlanmadan bile faturalar artar: 7/24 "waking watch" (yangın nöbeti) çok pahalıdır, bina sigortası primleri çarpıcı biçimde yükselir ve EWS1 değerlendirmesinin kendisi (tipik olarak £6.000-£20.000) genelde service charge üzerinden yansıtılır.

Cladding'li bir binada mortgage alabilir miyim?

Muhtemelen evet — 2023'ten beri durum düzeldi. Kredi verenler, bina tanınan bir iyileştirme şeması kapsamındaysa, geliştirici self-remediation taahhüdü verdiyse veya Building Safety Act leaseholder koruması geçerliyse (Deed of Certificate ile) başvuruyu değerlendirebilir. Ancak kriterler kredi verene göre çok değişir; bu alanda deneyimli bir mortgage aracısıyla çalışın.

Sonuç ve İletişim

Cladding ve service charge, bir Londra dairesinde sizi en çok yakabilecek iki risktir. B2 dereceli bir EWS1, bloktaki her daireyi fiilen satılamaz hâle getirebilir; waking watch ve sigorta artışları service charge faturanızı patlatabilir. İyi haber, 2023'ten beri kredi verenlerin bir iyileştirme şeması veya Building Safety Act koruması varsa kredi verebilmesidir — ama bu, evrakın doğru toplanmasına bağlıdır.

Bu yüzden kural basittir: bina 11 metreden yüksekse veya cladding'i varsa, teklif vermeden önce EWS1 durumunu, iyileştirme şemasını, Deed of Certificate'ı ve service charge geçmişini kontrol ettirin. Optivest'in hukuki destek hizmeti bu belgeleri talep eder ve inceler; mortgage brokerage hizmetimiz cladding etkilenmiş binalarda doğru kredi vereni bulur. Bizimle iletişime geçin veya WhatsApp üzerinden ulaşın. Hukuki destek hizmetimizi, mortgage brokerage hizmetimizi ve mülkiyet yapıları için leasehold rehberimizi inceleyebilirsiniz.