İngiltere'de Kiralık Ev Nasıl Bulunur? Kiracı Rehberi 2026
Öne Çıkan Soru
İngiltere'de kiralık ev ararken nelere dikkat edilmeli?
İngiltere'de kiralık ev ararken önce bütçenizi ve hedef bölgenizi belirleyin, ardından Rightmove veya Zoopla gibi portallarda ilan takibi yapın. Ev görmeden ödeme yapmayın ve imzadan önce herhangi bir "başvuru ücreti" talep edilmesi durumunda bunu reddedebilirsiniz; bu tür ücretler Tenant Fees Act 2019 kapsamında yasaldır. 1 Mayıs 2026'dan itibaren yürürlükte olan Renters' Rights Act ile sabit süreli sözleşmeler ve Section 21 "sebepsiz tahliye" kaldırıldığından kiracılar artık daha güçlü yasal güvenceye sahiptir.
İngiltere'de kiralık konut piyasası hızlı işleyebilir ve yeni gelenler süreci çoğu zaman ikinci bir dilde yönetmek durumunda kalır. Neyse ki 27 Ekim 2025'te Royal Assent alan ve 1 Mayıs 2026'da kiracıları doğrudan ilgilendiren hükümleri yürürlüğe giren Renters' Rights Act, kiracının haklarını kökten yeniledi. Bu rehber; öğrenci, çalışan ve aile olarak İngiltere'ye gelen Türk yatırımcı ve yerleşimciler için kiralama sürecini başından sonuna adım adım anlatmakta, yeni haklardan nasıl yararlanacağınızı ve yaygın tuzaklardan nasıl kaçınacağınızı açıklamaktadır.
Doğru Ev Nerede Aranır?
İngiltere'de kiralık ev aramanın en güvenilir başlangıç noktası, geniş ilan tabanına sahip büyük çevrimiçi portallardır. Rightmove ve Zoopla, ülke genelinde acenta ilanlarının büyük çoğunluğunu içerir; SpareRoom ise özellikle oda arayanlar için yaygın kullanılan bir alternatiftir.
- İlan portalleri: Rightmove, Zoopla ve OnTheMarket — bölge, oda sayısı, kira bütçesi ve ulaşım mesafesine göre filtre uygulanabilir; her ikisinde de uyarı (alert) kurularak yeni ilanlardan anında haberdar olunabilir.
- Acenteler: Çoğu mülk, ARLA Propertymark veya RICS üyeliğini gösteren lisanslı yerel acenteler aracılığıyla kiralanmaktadır; acenta adresini ve üyelik durumunu listeden teyit etmek iyi bir pratiktir.
- Doğrudan ev sahibi ilanları: OpenRent gibi platformlarda ev sahipleri aracısız kiralayabilmektedir; daha düşük ücret yapısı söz konusu olabilir, ancak aynı yasal çerçeve geçerlidir.
- Üniversite konut portalları: Öğrenciler için üniversitelerin kendi konut veritabanları, başlangıç için güvenli ve denetlenmiş bir seçenektir.
- Sosyal medya ve WhatsApp grupları: Türk topluluk gruplarında paylaşılan ilanlar zaman kazandırabilir; ancak bu kanalda dolandırıcılık riski daha yüksektir, dikkatli olunmalıdır.
Optivest Notu: İki yaygın hata şudur: Önce ilanı beğenip sonra bölge araştırması yapmak, ve okul bölgesi ile toplu taşıma ağını görmeden karar vermek. Taşınmadan önce hedef mahalleyi farklı saatlerde bizzat ziyaret etmek, sonradan pişmanlığı büyük ölçüde önler.
Görüntüleme: Evi Ziyaret Etmeden Ödeme Yapmayın
En temel dolandırıcılık koruması şudur: evi bizzat ya da güvendiğiniz biri aracılığıyla görmeden hiçbir ödeme yapmayın. "Yurt dışındasınız, şimdi ödeme yapın, anahtarı göndereceğim" türü teklifler klasik bir dolandırıcılık yöntemidir.
Görüntüleme randevusu alırken dikkat edilecekler:
- Acenta veya ev sahibinin kimliğini doğrulayın; acentayı Companies House veya ARLA üyelik listesinden teyit edin.
- Görüntüleme sırasında su, ısıtma ve elektrik sistemlerini test edin; nem, küf ve çatıdan sızıntı izlerini kontrol edin.
- Evin Energy Performance Certificate (EPC) notu en az E olmalıdır; bu belgeyi göstermeleri yasal bir yükümlülüktür.
- Gaz tesisatı için geçerli Gas Safety Certificate ve elektrik için EICR (Electrical Installation Condition Report) belgelerini isteyin.
- Mülkün "leasehold" veya "freehold" olup olmadığını ve servis ücreti (service charge) bulunup bulunmadığını sorun.
- Çevredeki gürültü, otopark, çöp günleri ve komşuluk ortamını değerlendirmek için mümkünse farklı bir saatte de uğrayın.
Başvuru ve Referans Süreci
Evi beğendiğinizde acenta ya da ev sahibi bir holding deposit isteyecektir. Tenant Fees Act 2019'a göre holding deposit en fazla 1 haftalık kira tutarında olabilir (hesaplama: aylık kira × 12 ÷ 52). Bu tutar, sözleşme imzalanınca ilk kiradan düşülür ya da belirli koşullarda iade edilir; yasada sıralanan sınırlı durumlarda (örneğin yanlış bilgi vermeniz veya makul sürede başvuruyu tamamlamamanız) kesinti yapılabilir.
Referans kontrolü genellikle şu üç alanı kapsar:
- Gelir / İstihdam: İşveren referansı, sözleşme veya banka ekstresine dayalı gelir doğrulaması.
- Önceki ev sahibi referansı: Kira ödemelerinizin düzenli olduğunu ve mülke iyi baktığınızı kanıtlayan mektup veya e-posta.
- Kredi geçmişi: İngiltere'de kredi geçmişi henüz oluşmamışsa, acenta ya ev sahibi garantör talep edebilir ya da daha yüksek peşin ödeme önerebilir.
Önemli: Referans veya başvuru sürecinde ayrı bir "başvuru ücreti" ya da "referans ücreti" talep edilmesi Tenant Fees Act 2019 kapsamında yasadışıdır; ödeme yapmayın ve ihlali yerel Trading Standards'a bildirin. İlk ihlalde ev sahibi veya acentaya £5.000'e kadar para cezası uygulanabilmektedir.
Yeni Kiracı Hakları: 1 Mayıs 2026'dan İtibaren Ne Değişti?
Renters' Rights Act, İngiltere'deki kiracılar için nesiller içinde görülen en kapsamlı reformdur.
- Section 21 kaldırıldı: Ev sahibi artık "sebepsiz tahliye" bildirgesi gönderemiyor. Sözleşmeyi sonlandırmak için evi satmak, kendisinin ya da yakın akrabasının taşınması gibi yasada sayılmış belirli gerekçelerden birini mahkemede kanıtlaması gerekiyor.
- Sabit süreli sözleşmeler kaldırıldı: 1 Mayıs 2026 itibarıyla yeni kiralarda ve mevcut AST sözleşmelerinde sabit süre uygulaması sona erdi; tüm kiralar "rolling" (süresiz, aylık veya haftalık yinelenen) kiraya dönüştü.
- Kiracı çıkış bildirimi: Kiracı ayrılmak istediğinde ev sahibine yazılı olarak en az 2 ay önceden bildirim vermeli. Ev sahibi yazılı onayıyla daha kısa süre kabul edebilir.
- Kira teklif yarışı yasak: İlanda yazılan kira, tavan fiyattır. Acenta veya ev sahibi bu tutarın üzerinde teklif isteyemez, teşvik edemez veya kabul edemez.
- Kira artışı: Yılda en fazla bir kez artırılabilir ve kiracıya en az 2 ay önceden yazılı bildirim yapılmalıdır. Kiracı artışı piyasa kirasının üzerinde buluyorsa First-tier Tribunal'a itiraz hakkına sahiptir.
- Ayrımcılık yasağı genişledi: Çocuk sahibi olmak ya da evrensel kredi (Universal Credit) gibi sosyal yardım almak nedeniyle kiracı adayını reddetmek veya süreci zorlaştırmak artık açıkça yasaktır.
- Evcil hayvan hakkı: Kiracı evcil hayvan talebini yazılı olarak iletebilir. Ev sahibi talebi değerlendirmeli; reddetmek istiyorsa geçerli bir gerekçe sunmalıdır.
- Peşin kira sınırı: Tüm taraflar sözleşmeyi imzalamadan kira talep edilemez. İmza ile kira başlangıcı arasındaki dönem için bir aylık kiradan fazlası alınamaz. Vadesi gelmemiş kira istenemez. Garantör uygulaması hâlâ geçerlidir.
Sözleşme ve Depozito
Sözleşme imzalanmadan önce her maddeyi dikkatlice okuyun. Rollng kiraya geçişle birlikte artık "6 aylık dönem dolmadan çıkamazsınız" hükmü geçerliliğini yitirdi; bununla birlikte sözleşmedeki özel koşulları her zaman teyit edin.
Güvence depozitosu (security deposit) için:
- Yıllık kira £50.000'ın altındaysa depozito en fazla 5 haftalık kira tutarında olabilir.
- Yıllık kira £50.000 ve üzerindeyse depozito en fazla 6 haftalık kira tutarında olabilir.
- Haftalık kira = aylık kira × 12 ÷ 52 formülüyle hesaplanır.
- Depozito alındıktan sonra 30 gün içinde hükümetin onayladığı üç koruma şemasından birinde tescil edilmeli: Deposit Protection Service (DPS), MyDeposits veya Tenancy Deposit Scheme (TDS).
- Ev sahibi, depozitonun hangi şemada korunduğunu ve şema belgelerini (Prescribed Information) size yazılı olarak iletmekle yükümlüdür.
- Çıkışta mülkün durumu için inventory (envanter) raporu hayati önem taşır; giriş ve çıkış envanterleri arasındaki fark esas alınarak kesinti yapılabilir. Giriş envanterini imzalamadan önce dikkatlice kontrol edin ve itirazlarınızı kayıt altına alın.
Right to Rent: Kimlik Doğrulama Süreci
İngiltere'de ev sahibi ya da acenta, kiralama öncesinde kiracının Right to Rent hakkını doğrulamak zorundadır. Bu, göçmenlik statünüzle ilgili standart bir yasal kontrol olup sizi veya ev sahibini hedef alan bir uygulama değildir.
- eVisa veya BRP sahipleri: GOV.UK üzerinden UKVI hesabınıza giriş yaparak bir "share code" üretir ve ev sahibine iletirsiniz. Kod yalnızca kiralama kontrolü amacıyla kullanılır.
- Share code üretemeyenler pasaportlarını veya Home Office'in verdiği ilgili göçmenlik belgesini sunabilir.
- Bu kontrol ayrımcılık aracı olarak kullanılamaz; yukarıda belirtildiği üzere sosyal yardım alıyor olmak veya çocuk sahibi olmak başvuruyu reddetmek için geçerli bir gerekçe değildir.
Dolandırıcılıktan Korunma: Kırmızı Bayraklar
- Ev görmeden ödeme isteği: Yurt dışındasınız diyerek ilk ödeme karşılığı anahtar gönderme vaadiyle yapılan her teklif dolandırıcılıktır.
- İmzadan önce kira veya depozito talebi: Sınırlı holding deposit'in ötesinde, sözleşme imzalanmadan tam güvence depositi veya kira talep edilmemelidir; Renters' Rights Act peşin alınabilecek kira miktarını sınırlandırmaktadır.
- Yasal olmayan ücretler: Başvuru ücreti, referans ücreti, "yönetim ücreti" adıyla kesilen tutarlar yasadışıdır; ödemeyi reddedin.
- Aşırı düşük kira: Piyasa değerinin çok altındaki bir ilan, gerçek olmayan bir mülkün işareti olabilir.
- İletişim sadece e-posta veya mesaj: Telefonla ya da yüz yüze görüşmekten kaçınan acenteler şüpheyle yaklaşılmalıdır.
- Acele baskısı: "Başka talipleri var, bugün ödeyin" baskısı, aceleyle kötü karar almanızı hedefleyen bir tekniktir.
Optivest Notu: Bir acenteyle çalışmadan önce ARLA Propertymark veya RICS üyeliğini teyit edin.
Taşınma Kontrol Listesi
- ☐ Holding deposit makbuzunu ve iade koşullarını yazılı olarak aldım.
- ☐ Referans kontrolü tamamlandı, herhangi bir ücret talep edilmedi.
- ☐ Sözleşmeyi baştan sona okudum; rolling/periodic kira koşullarını anladım.
- ☐ Güvence depositi için hangi şemada ve hangi tarihte tescil edildiğini öğrendim.
- ☐ Prescribed Information belgelerini aldım.
- ☐ Giriş envanterini imzalamadan önce inceledim; itirazlarımı yazılı olarak ilettim.
- ☐ EPC belgesi (en az E notu), Gas Safety Certificate ve EICR'i talep ettim.
- ☐ Right to Rent share code veya belgeleri ev sahibine ilettim.
- ☐ Elektrik, gaz, su ve council tax adres değişikliklerini bildirdim.
- ☐ İçerik sigortası (contents insurance) araştırdım.
Bu makale genel bilgi amaçlıdır. Belirtilen tarihler, tutarlar ve yasal düzenlemeler değişebilir; herhangi bir işlem yapmadan önce GOV.UK ve ilgili resmi kaynaklardan güncel bilgiyi doğrulayınız. Optivest bir gayrimenkul yatırım danışmanlığı ve FCA-yetkili mortgage aracısıdır; hukuki tavsiye vermez. İngiltere kiralama mevzuatı hakkında bağımsız hukuki danışmanlık için akredite bir avukat veya Citizens Advice ile görüşmenizi öneririz.
Sık Sorulan Sorular
1 Mayıs 2026'dan önce imzaladığım sözleşme geçerliliğini koruyor mu?
Evet, ancak mevcut AST sözleşmelerinin büyük çoğunluğu 1 Mayıs 2026 tarihi itibarıyla otomatik olarak aylık (periodic) rolling kiraya dönüştü. Bu tarihten itibaren Section 21 bildirgeleri artık geçerli değildir; ev sahibi sözleşmeyi sonlandırmak istiyorsa yasada belirtilen gerekçelerden birine dayanmak ve mahkeme sürecini takip etmek zorundadır.
Ev sahibim 2 ay içinde çıkmamı isteyebilir mi?
1 Mayıs 2026'dan itibaren ev sahibi Section 21 ile sebepsiz tahliye bildirgesi gönderemiyor. Çıkmanızı istiyorsa mahkemede geçerli bir tahliye gerekçesi — örneğin evi satmak veya kendisinin ya da birinci derece akrabasının taşınması — kanıtlaması gerekiyor. Tahliye bildirgesi aldıysanız GOV.UK'daki kiracı rehberlerine veya Citizens Advice'a başvurmanızı öneririz.
Kredi geçmişim yoksa kiralamak mümkün mü?
Mümkündür; ancak birçok acenta İngiltere'de kredi geçmişi olmayan başvurucular için garantör ya da daha yüksek peşin ödeme talep edebilir. Garantör, kiranın ödenmemesi halinde ödemeyi üstlenmeyi taahhüt eden üçüncü bir kişidir; İngiltere'de ikamet etmesi ve yeterli geliri bulunması genellikle beklenir. Garantörünüz yoksa bazı acenteler "guarantor hizmetleri" aracılığıyla bunu çözmenize yardımcı olabileceğini belirtir; bu seçeneği araştırırken ücret yapısını dikkatle inceleyin.
Holding deposit iade edilmezse ne yapabilirim?
Ev sahibi veya acentanın holding depositi iade etmemesi için yasada belirtilmiş sınırlı gerekçeler vardır (yanlış bilgi vermeniz, makul sürede başvuruyu tamamlamamanız veya fikir değiştirmeniz). Bu gerekçeler dışında kesinti yapıldığını düşünüyorsanız önce yazılı itiraz edin; çözüme kavuşmazsa yerel Trading Standards ofisine veya Property Ombudsman'a şikâyette bulunabilirsiniz.
Evcil hayvanım var; ev sahibi reddedebilir mi?
Renters' Rights Act kapsamında kiracı evcil hayvan talebini yazılı olarak iletme hakkına sahiptir. Ev sahibi bu talebi değerlendirmeli; reddetmek istiyorsa geçerli bir gerekçe göstermekle yükümlüdür. Keyfi ret artık eskisi kadar kolay değildir. Ev sahibi, evcil hayvanın olası hasarını karşılamak amacıyla evcil hayvan sigortası talep edebilir.
Kira artışına itiraz edebilir miyim?
Evet. Ev sahibi yılda en fazla bir kez kira artırabilir ve en az 2 ay önceden yazılı bildirim göndermesi zorunludur. Artışın piyasa kirasının üzerinde olduğunu düşünüyorsanız belirlenen yasal süre içinde First-tier Tribunal'a itiraz başvurusunda bulunabilirsiniz. Tribunal tarafsız bir değerlendirme yaparak piyasa kirası düzeyine göre karar verir.
İngiltere'de kiralık ev süreci, doğru bilgiyle yönetildiğinde çok daha az stresli bir deneyime dönüşebilir. Şu an kirada oturup ileride mülk sahibi olmayı düşünüyorsanız — satın alma sürecini, mortgage seçeneklerini ve yatırım analizini konuşmak için Optivest ekibine ulaşabilirsiniz.
Şimdilik kiralıyor ama ileride satın almayı planlıyorsanız bizimle iletişime geçin veya WhatsApp üzerinden ulaşın. Finansman için mortgage aracılık hizmetimizi, toplam maliyet için vergiler ve maliyetler rehberimizi, seçenekler için proje listemizi inceleyebilirsiniz.
Londra'da 6 yıldır uluslararası yatırımcılara Birleşik Krallık gayrimenkul yatırımı konusunda danışmanlık veriyoruz.