Service charge y cladding/EWS1: los pisos invendibles de Londres (2026)

Es el peor escenario que puede encontrarse un comprador: adquiere un piso en Londres, quiere venderlo unos años después y no aparece ningún comprador. El motivo es un problema en los muros exteriores del edificio, y ningún banco concede hipotecas sobre pisos de ese bloque. Y, por si fuera poco, los recibos de su service charge (gastos de mantenimiento) se han disparado. Esta guía explica este riesgo posterior a Grenfell, el formulario EWS1 y qué debe comprobar antes de presentar una oferta.

Qué es el EWS1 y qué no es

Empecemos por aclarar una idea equivocada muy extendida. El formulario EWS1 (External Wall System) no es un requisito legal ni un certificado de seguridad contra incendios. Tras la tragedia de Grenfell, las entidades financieras se mostraron reacias a prestar sobre edificios con revestimientos exteriores (cladding) y el mercado quedó prácticamente paralizado. En 2019, RICS y UK Finance crearon una herramienta estandarizada para que los prestamistas pudieran evaluar el riesgo de los muros exteriores: el EWS1.

Por tanto, el EWS1 es un documento impulsado por las entidades financieras. Ninguna ley dice que «este edificio deba tener un EWS1». Pero, en la práctica, si el prestamista lo pide y el edificio no puede aportarlo, los pisos de ese bloque no pueden hipotecarse, y un piso que no puede hipotecarse difícilmente puede venderse.

Las calificaciones: ¿qué letra le salva?

El resultado del EWS1 determina el destino de su piso:

El B2 es el peor de los escenarios. Esta calificación significa que deben realizarse obras de subsanación antes de que el sistema de muros exteriores pueda evaluarse como de bajo riesgo. La mayoría de las entidades no prestará sobre ningún piso de ese bloque hasta que las obras concluyan y se obtenga un nuevo EWS1. Esto afecta a la capacidad de venta y a la posibilidad de hipotecar todos los pisos, aunque en el suyo no haya ningún problema.

Un matiz importante: una calificación B2 no significa que el edificio sea inseguro para vivir en él, ni obliga a desalojarlo. La seguridad del edificio se rige por otro régimen distinto (la evaluación del riesgo de incendios y la Fire Safety Order). El B2 es un problema *hipotecario*.

¿Cuándo se exige un EWS1?

Con el tiempo, las normas se han ido acotando. La situación general en 2026 es la siguiente:

Además, a partir del 1 de noviembre de 2026 será de aplicación la segunda edición del estándar de RICS para la tasación de edificios con cladding; incorpora criterios más claros, basados en el número de plantas, sobre cuándo el tasador debe solicitar un EWS1 y, en algunos casos, permite utilizar en su lugar un resumen FRAEW (PAS 9980).

¿Por qué se disparan los service charges?

Un problema de cladding no solo afecta a la venta, también a su bolsillo. En un bloque afectado, los recibos del service charge suelen subir de inmediato, incluso antes de que haya comenzado obra alguna. Las causas principales:

La «waking watch»: los freeholders (propietarios del inmueble) y los administradores de la finca pueden verse obligados a poner un equipo de vigilancia que patrulle el edificio las 24 horas hasta que se resuelva el riesgo de incendio. Es una partida extremadamente costosa que se traslada directamente al service charge.

Las primas del seguro: las primas del seguro del edificio se disparan en los edificios con problemas de cladding.

La propia evaluación EWS1: una evaluación EWS1 cuesta normalmente entre £6.000 y £20.000 (según la complejidad del edificio) y suele repercutirse a los leaseholders (titulares de un arrendamiento de larga duración) a través del service charge.

¿Quién paga? (Las protecciones de la Building Safety Act)

Aquí hay una noticia fundamental para los compradores. Según la Building Safety Act 2022, a los propietarios de pisos que se consideran «qualifying leaseholders» (leaseholders con derecho a protección) no se les pueden cobrar las obras de subsanación del cladding. Esta protección se acredita mediante un Leaseholder Deed of Certificate.

Así, si un edificio necesita obras de subsanación del cladding, como qualifying leaseholder *usted* podría no tener que pagar decenas de miles de libras de costes de obra. Pero tenga en cuenta que esta protección cubre el coste de las *obras* de subsanación; partidas como el coste de la evaluación EWS1, la waking watch y el aumento del seguro aún pueden llegar a usted a través del service charge. El alcance de la protección también depende de las circunstancias: pida a un solicitor (abogado) que se lo confirme.

Las buenas y las malas noticias

La buena noticia: el mercado se ha abierto de forma notable desde 2023. A partir de enero de 2023, con la guía de RICS y el comunicado del sector de UK Finance, las entidades pueden estudiar solicitudes de hipoteca sobre pisos en edificios de 11 metros o más, siempre que exista prueba de alguna de estas circunstancias: (a) el compromiso de que el edificio será subsanado por el propio promotor, (b) que el edificio está cubierto por un programa público reconocido (Developer Remediation Contracts, Cladding Safety Scheme o Building Safety Fund), o (c) que el leaseholder está protegido por la Building Safety Act (acreditado con un Deed of Certificate). Por tanto, un EWS1 inexistente o desfavorable ya no es un callejón sin salida automático, pero reunir la documentación adecuada es fundamental.

Además, en abril de 2025, las principales entidades (entre ellas Barclays, HSBC, Lloyds, Nationwide, NatWest y Santander) se comprometieron a no exigir revisiones generalizadas de los formularios EWS1 con más de cinco años de antigüedad, lo que evitó un nuevo bloqueo causado por la vigencia nominal de cinco años que se había atribuido originalmente a los formularios.

La mala noticia: el problema no ha terminado. Según estimaciones del sector, cientos de miles de pisos siguen afectados de alguna manera. Según datos oficiales, se calcula que entre el 7,5 % y el 9,9 % de los edificios residenciales de entre 11 y 18 metros en Inglaterra requieren subsanación, subsanación parcial o medidas de mitigación por riesgo de incendio relacionado con el cladding, lo que supone entre 2.900 y 5.800 edificios de altura media. Los plazos del Remediation Acceleration Plan del Gobierno también son largos: en los programas financiados, los edificios de más de 18 metros deben estar subsanados a finales de 2029, y los de 11 a 18 metros, a finales de 2031.

Y una historia con moraleja: se supo que un ingeniero de seguridad contra incendios había firmado miles de formularios EWS1 de cientos de edificios sin tener la cualificación adecuada para hacerlo; esos formularios quedaron invalidados y los propietarios de pisos de los edificios afectados volvieron a la casilla de salida. (Más tarde, las entidades se comprometieron a no exigir tampoco revisiones generalizadas de esos formularios.) La lección es clara: en este ámbito, no acepte ningún documento sin cuestionarlo.

La lista de comprobación del comprador (antes de presentar una oferta)

Esta es la parte más valiosa de la guía. Si va a comprar un piso y el edificio supera los 11 metros, o tiene cualquier tipo de cladding exterior, balcones o aislamiento con revoco:

Pasar por esta lista antes de presentar una oferta puede protegerle tanto de un activo invendible como de una factura de service charge disparada.

Nota de Optivest: Este tema se sitúa justo en la intersección de los servicios reales de Optivest, y se lo decimos con franqueza: para un comprador que vive en el extranjero este riesgo es aún mayor, porque no puede ver el edificio por sí mismo, hablar con los vecinos ni examinar los documentos. Esa es precisamente la labor de nuestro servicio de asistencia legal (trámites legales de la compraventa, conveyancing): solicitar y examinar el estado del EWS1 del edificio, la evaluación del riesgo de incendios, el Leaseholder Deed of Certificate y el historial del service charge. Nuestro servicio de intermediación hipotecaria es el segundo pilar esencial: lo que cada prestamista acepta en edificios afectados por cladding varía enormemente, y presentar una solicitud sin un bróker con experiencia en este ámbito puede acabar en una denegación innecesaria. Lo decimos sin rodeos: si un edificio supera los 11 metros y tiene cladding, no presente nunca una oferta sin realizar estas comprobaciones, y eso vale también para los proyectos que le presentamos.

Aviso importante: no constituye asesoramiento legal ni financiero. Este artículo tiene carácter meramente informativo. La normativa de seguridad de los edificios, los criterios de las entidades financieras y la guía de RICS están cambiando de forma activa (por ejemplo, un nuevo estándar de RICS se aplicará desde noviembre de 2026). La situación de un edificio, y si las protecciones de la Building Safety Act le son aplicables a usted, dependen de cada persona y de cada edificio; debe examinarlo un solicitor (abogado) registrado en la SRA. La aceptación de una hipoteca varía según la entidad. Consulte gov.uk para conocer la situación vigente. Optivest no presta asesoramiento jurídico y no es un asesor financiero autorizado.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio por ley el formulario EWS1?

No. El EWS1 no es un requisito legal ni un certificado de seguridad contra incendios; es una herramienta impulsada por las entidades financieras que RICS y UK Finance crearon en 2019. Pero, en la práctica, si el prestamista lo pide y el edificio no puede aportarlo, los pisos de ese bloque no pueden hipotecarse y, de hecho, se vuelven invendibles.

¿Qué significa una calificación B2?

B2 significa que hay material combustible en el muro exterior y que se requieren obras de subsanación. La mayoría de las entidades no prestará sobre ningún piso de ese bloque hasta que las obras concluyan y se obtenga un nuevo EWS1. Esto afecta a todos los pisos del bloque. Pero B2 no significa que el edificio sea inseguro para vivir en él.

¿Tendré que pagar la subsanación del cladding?

Según la Building Safety Act 2022, si usted se considera «qualifying leaseholder», no se le pueden cobrar las obras de subsanación del cladding; esta protección se acredita mediante un Leaseholder Deed of Certificate. Pero partidas como el coste de la evaluación EWS1, la waking watch y el aumento del seguro aún pueden llegar a usted a través del service charge. Confirme el alcance con su abogado.

¿Por qué suben de golpe los service charges?

En los bloques con problemas de cladding, los recibos suben incluso antes de que comience cualquier obra: una «waking watch» (patrulla de vigilancia contra incendios) las 24 horas es extremadamente cara, las primas del seguro del edificio se disparan y la propia evaluación EWS1 (normalmente entre £6.000 y £20.000) suele repercutirse a través del service charge.

¿Puedo obtener una hipoteca para un edificio con cladding?

Probablemente sí: la situación ha mejorado desde 2023. Las entidades pueden estudiar la solicitud si el edificio está cubierto por un programa reconocido de subsanación, si el promotor se ha comprometido a subsanarlo por su cuenta o si se aplica la protección de la Building Safety Act a los leaseholders (acreditada con un Deed of Certificate). Pero los criterios varían mucho según la entidad; trabaje con un bróker hipotecario con experiencia en este ámbito.

En resumen, y cómo contactarnos

El cladding y los service charges son los dos riesgos con más probabilidades de pasarle factura al comprar un piso en Londres. Un EWS1 con calificación B2 puede dejar prácticamente invendibles todos los pisos de un bloque; una waking watch y la subida de los seguros pueden disparar su factura de service charge. La buena noticia es que, desde 2023, las entidades pueden prestar cuando existe un programa de subsanación o la protección de la Building Safety Act, pero eso depende de que la documentación esté bien reunida.

La regla es sencilla: si el edificio supera los 11 metros o tiene cladding, haga que revisen el estado del EWS1, el programa de subsanación, el Deed of Certificate y el historial del service charge antes de presentar una oferta. El servicio de asistencia legal de Optivest solicita y examina estos documentos; nuestro servicio de intermediación hipotecaria busca el prestamista adecuado para edificios afectados por cladding. Contacte con nosotros o escríbanos por WhatsApp. Conozca nuestro servicio de asistencia legal, nuestro servicio de intermediación hipotecaria y nuestra guía sobre el leasehold para conocer las distintas estructuras de propiedad.