Regla de los 90 días de Airbnb en Londres: normativa 2026

Alquilar un inmueble por estancias cortas en Londres a través de plataformas como Airbnb puede parecer atractivo; sin embargo, Londres aplica algunas de las normas más estrictas del Reino Unido en esta materia, y en 2026 el panorama se ha endurecido todavía más. Esta guía explica la conocida «regla de los 90 días», la abolición del régimen fiscal del alquiler vacacional, el nuevo sistema de registro y las razones por las que todo ello inclina a la mayoría de los inversores extranjeros hacia el alquiler de larga duración.

¿Qué es la regla de los 90 días de Londres?

La regla de los 90 días de Londres es una norma concebida para proteger la oferta de vivienda. En el Gran Londres, un inmueble residencial no puede alquilarse como «alojamiento temporal para dormir» durante más de 90 noches en total por año natural sin permiso de planificación urbanística (planning permission). Jurídicamente, esta regla se apoya en la Greater London Council (General Powers) Act 1973 y fue actualizada por la Sección 44 de la Deregulation Act 2015.

Para mantenerse dentro de la legalidad sin permiso deben cumplirse dos condiciones a la vez: primera, que el total de noches de alquiler de corta estancia no supere las 90 en el año natural; segunda, que al menos una de las personas que ofrecen el alojamiento esté sujeta al pago del council tax (impuesto municipal) del inmueble. Este límite de 90 noches se reinicia cada año el 1 de enero. Una precisión importante: el límite se aplica solo al alquiler de la vivienda completa; las estancias «con anfitrión» (compartidas), en las que el propietario está presente en el inmueble, no cuentan para las 90 noches.

¿Cómo se hace cumplir la norma y qué sanciones conlleva?

Superar el límite de 90 noches se considera un «cambio sustancial de uso» del inmueble y requiere permiso de planificación urbanística de su distrito (borough, el ayuntamiento local). Este permiso no está garantizado: la tramitación suele tardar entre 8 y 13 semanas, cuesta unos cientos de libras y se evalúa teniendo en cuenta la presión sobre la vivienda, la saturación de la zona y las objeciones de los vecinos. Los distritos centrales (Westminster, Camden, RBKC, la City de Londres) aplican esta norma de forma activa.

Conviene aclarar un malentendido muy extendido: Airbnb bloquea automáticamente el calendario a las 90 noches en su propia plataforma, pero eso no lo protege por completo. La responsabilidad legal recae en el anfitrión, y las noches contratadas en otras plataformas (Booking.com, Vrbo, reservas directas) pueden hacerle superar el límite. Por ello, debe llevar el recuento total de noches de todas las plataformas en un único lugar. En caso de infracción, las multas pueden alcanzar los £20.000. Además, el alcalde de Londres y algunos distritos reclaman reducir el límite a 30 o 60 noches; aunque todavía no se ha legislado, indica que la tendencia es hacia una regulación aún más estricta.

La abolición del régimen fiscal FHL (alquiler vacacional)

Uno de los cambios fiscales más importantes de 2026 es la abolición del régimen fiscal de los Furnished Holiday Lettings (FHL) el 6 de abril de 2025 (Finance (No. 2) Act 2024). Los alquileres vacacionales que cumplían los requisitos recibían a efectos fiscales el trato de una «actividad económica» y disfrutaban de un tratamiento ventajoso; eso ha terminado.

Las consecuencias concretas de la abolición son las siguientes: los ingresos del alquiler de corta estancia tributan ahora como los ingresos inmobiliarios ordinarios (igual que el alquiler de larga duración); los intereses hipotecarios se limitan a un crédito fiscal del 20% al tipo básico (sin deducción completa); ya no se pueden aplicar deducciones por amortización (capital allowances) en mobiliario o equipamiento nuevo; y las anteriores reducciones del impuesto sobre las plusvalías (CGT) en la venta (Business Asset Disposal Relief, rollover, gift relief) han desaparecido: las ganancias tributan ahora a los tipos generales del CGT residencial (18%/24%). En definitiva, la abolición del régimen FHL ha cambiado por completo la ecuación económica del alquiler vacacional ocasional en Londres. (Para los detalles fiscales, consulte siempre con un asesor fiscal cualificado.)

El sistema de registro y la planificación urbanística (C5)

Otra capa es el sistema nacional de registro. La Levelling-Up and Regeneration Act 2023 otorgó facultades para crear un sistema de registro obligatorio para todos los alquileres de corta estancia en Inglaterra; este sistema entra en vigor a lo largo de 2025-2026. Con él, cada inmueble de alquiler de corta estancia (STR) debe registrarse y mostrar el número de registro que reciba en todos los anuncios de las plataformas, que verifican ese número. Los anfitriones no registrados pueden enfrentarse a sanciones fijas (de aproximadamente £2.500-£7.500, según las fuentes).

En paralelo, se ha propuesto una nueva categoría de uso urbanístico, la «C5», que separa el alquiler de corta estancia del uso residencial; cuando entre en vigor, el cambio de C3 (residencial) a C5 podría requerir permiso de planificación urbanística en algunas zonas (conviene vigilar las Article 4 Directions). Todo STR debe cumplir además unas obligaciones básicas de seguridad: un EICR vigente (informe de seguridad eléctrica, cada 5 años), un certificado de seguridad del gas (cuando proceda), alarmas de humo y de monóxido de carbono, y mobiliario ignífugo. Asimismo, los inmuebles que no reúnan los requisitos para tributar por business rates (tasas para uso comercial) pueden estar sujetos a un recargo de council tax por segunda residencia de hasta el 100%.

Nota de Optivest: Este es un tema que toca de lleno el verdadero ámbito de especialización de Optivest. El panorama descrito (el límite de 90 días, la pérdida de las ventajas del FHL, las obligaciones de registro y de planificación urbanística, los certificados de seguridad) hace que el alquiler de corta estancia en Londres resulte complejo e impredecible para la mayoría de los inversores extranjeros. En cambio, un alquiler de larga duración (residencial estándar) bien gestionado queda totalmente fuera del límite de 90 días, en muchos casos puede ofrecer unos ingresos más estables y no supone ninguna carga regulatoria por noche. El servicio de gestión de la propiedad de Optivest se ocupa precisamente de este alquiler de larga duración; el servicio de asesoría legal acompaña el cumplimiento legal del alquiler. Optivest no ofrece un servicio de explotación de Airbnb ni presenta declaraciones fiscales; esos ámbitos corresponden, respectivamente, a las plataformas y a un asesor fiscal cualificado.

Aviso importante: esto no es asesoramiento legal ni fiscal: Este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento legal ni fiscal. Las normas sobre alquiler de corta estancia cambian con rapidez (el sistema de registro, la categoría C5, una posible reducción del límite de noches). Antes de tomar una decisión, consulte la normativa vigente en gov.uk y en su propio distrito, y acuda a un asesor legal o fiscal cualificado. Optivest no presta servicios de asesoría fiscal.

Preguntas frecuentes

¿Cuántos días al año es legal Airbnb en Londres?

En el Gran Londres, puede alquilar una vivienda completa por estancias cortas un máximo de 90 noches por año natural sin permiso de planificación urbanística (planning permission). Para que sea legal, además, al menos uno de los oferentes debe estar sujeto al council tax del inmueble. Superar las 90 noches exige permiso de planificación urbanística, y el incumplimiento puede acarrear multas de hasta £20.000.

Si Airbnb se detiene automáticamente a las 90 noches, ¿es suficiente?

No. Airbnb solo bloquea a las 90 noches en su propia plataforma; las noches de Booking.com, Vrbo o de reservas directas pueden hacerle superar el límite, y la responsabilidad legal sigue siendo suya. Debe llevar usted mismo el recuento total de noches de todas las plataformas.

Se abolió el régimen FHL: ¿qué significa?

Desde el 6 de abril de 2025, el régimen fiscal FHL ya no existe; los ingresos del alquiler de corta estancia tributan ahora como los ingresos inmobiliarios ordinarios. Los intereses hipotecarios se limitan a un crédito del 20%, no hay deducciones por amortización (capital allowances) sobre nuevos gastos y han desaparecido las anteriores reducciones del CGT en la venta (BADR, etc.). Para los detalles, consulte con un asesor fiscal cualificado.

¿Qué es el sistema de registro y es obligatorio?

En Inglaterra está entrando en vigor un sistema nacional de registro de alquileres de corta estancia; todo inmueble STR debe registrarse y mostrar su número de registro en todos los anuncios. Las plataformas verifican ese número, y los anfitriones no registrados pueden enfrentarse a multas. Consulte gov.uk para conocer el portal vigente.

¿Por qué es más seguro el alquiler de larga duración?

El alquiler de larga duración (residencial estándar) queda totalmente fuera del límite de 90 días, en muchos casos puede ofrecer unos ingresos más estables y predecibles, y no conlleva cargas de registro ni de planificación urbanística por noche. La abolición del FHL y la creciente regulación de los STR pueden convertir el alquiler de larga duración en una estrategia más práctica para muchos inversores extranjeros, según sus circunstancias particulares.

En resumen y cómo contactarnos

El alquiler de corta estancia es posible en Londres, pero está estrictamente limitado: un tope de 90 noches para la vivienda completa (superarlo implica exponerse a la exigencia de permiso de planificación urbanística y a multas de hasta £20.000), la pérdida de las ventajas fiscales del FHL, el nuevo sistema de registro y las obligaciones de seguridad. Este panorama puede inclinar la balanza a favor del alquiler de larga duración para muchos inversores extranjeros: sin límite de noches, con unos ingresos potencialmente más estables y menos carga regulatoria, aunque los resultados dependerán de las circunstancias de cada caso.

El alquiler de larga duración es el ámbito directo de especialización de Optivest; gestionamos este proceso a través de nuestros servicios de gestión de la propiedad y de asesoría legal (no operamos Airbnb ni presentamos declaraciones fiscales). Contáctenos o escríbanos por WhatsApp. Consulte nuestro servicio de gestión de la propiedad, nuestro servicio de asesoría legal para la parte jurídica del alquiler y nuestro listado de proyectos para conocer las opciones.