伦敦Airbnb 90天规则与短租新规（2026）

通过Airbnb等平台在伦敦做短租，看上去颇具吸引力；但伦敦在这方面的监管是英国最严格的之一，2026年管控又进一步收紧。本文为您解读广为人知的“90天规则”、度假出租税制的取消、新的登记制度，以及为什么这一切让大多数海外投资者更倾向于长租。

伦敦90天规则是什么？

伦敦的90天规则是一项旨在保护住房供应的法律。在大伦敦，一套住宅若要作为“临时住宿”出租，未经规划许可，每个日历年累计不得超过90晚。该规则在法律上源自Greater London Council (General Powers) Act 1973，并由Deregulation Act 2015第44条作了更新。

要在无需许可的情况下保持合规，必须同时满足两个条件：第一，当年短租累计不超过90晚；第二，提供住宿的人中，至少有一人须为该房产的市政税（Council Tax）缴纳人。90晚的上限每年1月1日重新计算。有一点需要区分：该上限只适用于整套出租；房东本人在场的“合住”（hosted）形式不计入这90晚。

规则如何执行，违规会有什么处罚？

超过90晚上限，即被视为房产的“实质性改变用途”，须向所在行政区（地方议会）申请规划许可。该许可并无保证：申请通常需要8-13周，费用为几百英镑，审批时会综合考量住房压力、本地短租饱和度以及邻居的反对意见。中心城区的行政区（威斯敏斯特、Camden、RBKC、伦敦金融城）对这一规则执行得相当积极。

这里需要纠正一个关键误区：Airbnb会在自己的平台上于90晚时自动锁定日历，但这并不能完全保护您。法律责任在房东身上，而在其他平台（Booking.com、Vrbo、直接预订）上的入住晚数，同样可能让您超出上限。因此，您必须在同一处统计所有平台的总晚数。一旦违规，罚款最高可达£20,000。此外，伦敦市长和部分行政区正呼吁把上限下调至30晚或60晚；虽然尚未立法，但这表明监管的方向是继续收紧。

FHL（度假出租）税制的取消

2026年最重要的财税变化之一，是Furnished Holiday Lettings（FHL）税制已于2025年4月6日取消（Finance (No. 2) Act 2024）。过去，符合条件的度假出租房在税务上按“经营”处理，享有优惠待遇；如今这一待遇已经终止。

取消带来的具体影响包括：短租收入现在与普通房产收入（即与长租）同样征税；抵押贷款利息仅能按20%基本税率抵免（不再全额扣除）；新购家具和设备不再适用资本免税额；出售时原有的资本利得税（CGT）减免（Business Asset Disposal Relief、结转减免、赠与减免）也已取消，收益按住宅CGT标准税率（18%/24%）征税。简而言之，FHL税制的取消，已经彻底改变了在伦敦随性做度假出租的收益逻辑。（税务细节请务必咨询合资质的税务顾问。）

登记制度与规划用途分类（C5）

另一层要求是全国性的登记制度。Levelling-Up and Regeneration Act 2023授权在英格兰对所有短租房源推行强制登记制度，该制度将在2025-2026年间陆续生效。根据这一制度，每套短租房产都必须登记，并在所有平台的房源页面上展示所获得的登记号；平台会核查该号码。未登记的房东可能面临定额罚款（据相关资料，约为£2,500-£7,500）。

与此同时，有关方面还提出设立新的“C5”规划用途分类，把短租与居住用途分开；一旦生效，在部分地区，将房产从C3（住宅）转为C5可能需要规划许可（需留意Article 4 Directions）。每套短租房产还必须满足基本的安全义务：有效的EICR（电气安全报告，每5年一次）、燃气安全证书（如适用）、烟雾和一氧化碳报警器，以及阻燃家具。此外，不符合商业税（business rates）资格的房产，还可能被加征最高100%的二套房市政税附加。

Optivest提示：这个话题正好触及Optivest的核心专业领域。综合上述情况，包括90天上限、FHL优惠的丧失、登记与规划义务、安全证书，对大多数海外投资者而言，在伦敦做短租既复杂，又难以预期。相比之下，管理良好的长租（标准出租）完全不受90天上限约束，在许多情况下收入可能更稳定，也没有按晚计算的监管负担。Optivest的物业管理服务负责的正是长租这一环；法律支持服务则协助处理出租涉及的合规事宜。Optivest不提供Airbnb运营服务，也不代办报税；这两项分别属于各平台和合资质的税务顾问的职责范围。

重要提示：并非法律或税务建议：本文仅供一般信息参考，不构成法律或税务建议。短租规则仍在不断变化（登记制度、C5、夜数上限可能下调）。在做出决定之前，请在gov.uk和您所在的行政区核实现行规定，并咨询合资质的法律或税务顾问。Optivest不提供税务咨询服务。

常见问题

在伦敦，Airbnb一年合法出租多少天？

在大伦敦，整套住宅做短租，每个日历年最多可出租90晚，无需规划许可。要做到合规，提供住宿的人中至少还须有一人是该房产的市政税（Council Tax）缴纳人。超过90晚须申请规划许可，违规最高可被罚款£20,000。

Airbnb在90晚时自动停止预订，这样就够了吗？

不够。Airbnb只会在它自己的平台上于90晚时锁定日历；Booking.com、Vrbo或直接预订的晚数，仍可能让您超出上限，而法律责任依然由您承担。您必须自行统计所有平台的总晚数。

FHL税制取消了，意味着什么？

自2025年4月6日起，FHL税制已经取消；短租收入现在与普通房产收入同样征税。抵押贷款利息仅限20%的税收抵免，新增支出不再适用资本免税额，出售时原有的CGT减免（BADR等）也已取消。具体细节请咨询合资质的税务顾问。

登记制度是什么，是强制的吗？

英格兰正在推行全国性的短租登记制度；每套短租房产都必须登记，并在所有房源页面上展示登记号。平台会核查该号码，未登记的房东可能被罚款。当前的登记入口请查看gov.uk。

为什么长租更稳妥？

长租（标准出租）完全不受90天上限约束，在许多情况下收入更稳定、更可预期，也没有按晚计算的登记或规划负担。FHL的取消和短租监管的不断加强，可能让长租成为许多海外投资者更务实的策略，但具体仍取决于个人情况。

总结，以及如何联系我们

在伦敦，短租是可行的，但限制很严：整套出租每年90晚上限（超出则面临规划许可问题及最高£20,000的罚款）、FHL税收优惠的丧失、新的登记制度，以及安全义务。对许多海外投资者而言，这样的局面可能会让天平倾向长租：没有晚数上限，收入可能更稳定，监管负担也更轻，不过最终结果取决于个人情况。

长租正是Optivest的直接专长领域；我们通过物业管理和法律支持服务来运作这一流程（我们不运营Airbnb，也不代办报税）。欢迎联系我们，或通过WhatsApp与我们沟通。您还可以了解我们的物业管理服务、负责出租法律事务的法律支持服务，以及可供选择的项目列表。