倫敦Airbnb 90日規定與短租規管 2026

在倫敦透過Airbnb等平台短租物業，看似吸引；但倫敦是英國對此規管最嚴格的地區之一，到了2026年規管更進一步收緊。本文將解釋備受關注的「90日規定」、假日出租稅制的取消、新的登記計劃，以及為何這一切令大部分海外投資者轉向長期出租。

倫敦90日規定是甚麼

倫敦的90日規定，是為保障住屋供應而設的法例。在大倫敦，住宅物業若未獲規劃許可，一個曆年內作為「臨時住宿」出租的總晚數不得超過90晚。在法律層面，這項規定源自《Greater London Council (General Powers) Act 1973》，其後經《Deregulation Act 2015》第44條修訂。

要在毋須許可的情況下合法出租，必須同時符合兩項條件：第一，曆年內短租總晚數不得超過90晚；第二，提供住宿的人士中，至少有一人須為該物業的市政稅（Council Tax）繳納責任人。這項90晚上限每年於1月1日重新計算。有一點需要分清：上限只適用於整間單位出租；業主在屋內同住的「共住」（hosted）形式，並不計入這90晚。

規定如何執行，違規有何處罰

超出90晚上限，會被視為物業的「用途實質改變」，須向所屬行政區（地方議會）申請規劃許可。這項許可並非必然獲批；申請通常需時8至13星期，費用數百英鎊，審批時會考慮住屋壓力、區內短租物業的飽和程度以及鄰居的反對意見。市中心的行政區，包括西敏、Camden、RBKC及倫敦金融城（City of London），都積極執行這項規定。

在此要澄清一個常見的重大誤解：Airbnb會在其平台上於90晚時自動封鎖日曆，但這並不足以完全保障您。法律責任在於房東，而在其他平台（Booking.com、Vrbo、直接預訂）的晚數，同樣可能令您超出上限。因此，您必須在同一處統計所有平台的總晚數。一旦違規，罰款最高可達£20,000。此外，倫敦市長及部分行政區一直呼籲將上限降至30晚或60晚；雖然尚未立法，但可見規管的方向是進一步收緊。

FHL（假日出租）稅制取消

2026年最重要的稅務變動之一，是Furnished Holiday Lettings（FHL）稅制已於2025年4月6日取消（《Finance (No. 2) Act 2024》）。符合資格的假日出租物業，過往在稅務上被視為「經營業務」，可享有較有利的待遇；這項安排現已終結。

取消後的具體影響如下：短租收入現時與一般物業收入一樣課稅（與長期出租相同）；按揭利息只可享有20%基本稅率的稅務抵免，不能全數扣減；新購置傢俬及設備的資本免稅額不再適用；而出售時過往可享的資本增值稅（CGT）寬免（Business Asset Disposal Relief、rollover relief、gift relief）亦已取消，收益現按一般住宅物業的CGT稅率（18%/24%）課稅。簡言之，FHL稅制取消，令倫敦一般假日出租的經濟效益徹底改觀。（有關稅務細節，請務必諮詢合資格的稅務顧問。）

登記計劃與規劃用途分類（C5）

另一層規管是全國性的登記計劃。《Levelling-Up and Regeneration Act 2023》授權在英格蘭為所有短租物業設立強制登記計劃；該計劃將於2025至2026年間陸續生效。根據計劃，每個短租物業都必須登記，並在所有平台的刊登內容中展示所獲的登記編號；平台會核對該編號。未登記的房東可被處以定額罰款（據資料約為£2,500至£7,500）。

與此同時，政府亦建議設立新的「C5」規劃用途類別，將短租與住宅用途區分開來；一旦生效，在部分地區，由C3（住宅）轉為C5可能須申請規劃許可（須留意Article 4 Directions）。每個短租物業亦須符合基本安全要求：有效的EICR（電力安全報告，每5年一次）、燃氣安全證書（如適用）、煙霧及一氧化碳警報器，以及防火傢俬。此外，不符合商業差餉資格的物業，可能須繳付最高100%的第二住宅市政稅附加費。

Optivest提示：這個課題與Optivest的專業範疇直接相關。綜合上述情況，包括90日上限、FHL優惠取消、登記與規劃要求以及安全證書，在倫敦經營短租，對大部分海外投資者而言既複雜又難以預測。相比之下，管理妥善的長期（標準）出租完全不受90日上限約束，在不少情況下收入可能更穩定，亦沒有按晚計算的規管負擔。Optivest的物業管理服務正是負責長期出租這一環；法律支援服務則協助確保出租符合法律規定。Optivest不提供Airbnb營運服務，亦不代辦報稅；這些分別屬於平台及合資格稅務顧問的範疇。

重要聲明（並非法律／稅務意見）：本文只供一般資訊參考，並不構成法律或稅務意見。短租規定正不斷變化（登記計劃、C5、可能調低晚數上限）。作出決定前，請先於gov.uk及向您所屬的行政區查閱最新規定，並諮詢合資格的法律／稅務顧問。Optivest不提供稅務顧問服務。

常見問題

在倫敦，Airbnb一年可以合法出租多少日？

在大倫敦，整間住宅以短租形式出租，每個曆年最多可出租90晚，毋須申請規劃許可。要符合合法條件，提供住宿的人士中至少有一人亦須為該物業的市政稅（Council Tax）繳納責任人。超出90晚須申請規劃許可，違規最高可被罰款£20,000。

Airbnb在90晚自動停止接受預訂，這樣足夠嗎？

不足夠。Airbnb只會在其本身平台於90晚時封鎖日曆；在Booking.com、Vrbo或直接預訂的晚數，同樣可能令您超出上限，而法律責任仍然在您身上。您必須自行統計所有平台的總晚數。

FHL稅制已取消，這代表甚麼？

自2025年4月6日起，FHL稅制已經取消；短租收入現時與一般物業收入一樣課稅。按揭利息只限享有20%的稅務抵免，新增支出不設資本免稅額，而出售時過往的CGT寬免（如BADR等）亦已取消。詳情請諮詢合資格的稅務顧問。

登記計劃是甚麼，是否強制性？

英格蘭正陸續實施全國性的短租登記計劃；每個短租物業都必須登記，並在所有刊登內容中展示登記編號。平台會核對該編號，未登記的房東可能面臨罰款。請於gov.uk查閱現行的登記入口。

為何長期出租更穩妥？

長期（標準）出租完全不受90日上限約束，在不少情況下收入可能更穩定、更可預期，亦沒有按晚計算的登記／規劃負擔。FHL取消，加上短租規管日趨嚴格，令長期出租對不少海外投資者而言可能是更務實的策略，但仍須視乎個人情況而定。

總結及聯絡我們

在倫敦，短租並非不可行，但受到嚴格限制：整間單位設有90晚上限（超出可能須申請規劃許可，並面臨最高£20,000罰款）、FHL稅務優惠取消、新的登記計劃以及各項安全要求。這個局面可能令不少海外投資者更傾向長期出租：沒有晚數上限、收入可能更穩定，規管負擔亦較輕，但實際結果仍須視乎個人情況。

長期出租正是Optivest的專業範疇；我們透過物業管理及法律支援服務處理這個過程（我們不營運Airbnb，亦不代辦報稅）。歡迎聯絡我們，或透過WhatsApp與我們聯繫。您亦可瀏覽我們的物業管理服務、涉及出租法律事宜的法律支援服務，以及樓盤項目了解更多選擇。