Londra 90-Gün Airbnb Kuralı ve Kısa Kiralama Mevzuatı 2026

Londra'da bir mülkü Airbnb gibi platformlarda kısa dönem kiraya vermek çekici görünebilir; ancak Londra, bu konuda İngiltere'nin en katı kurallarına sahiptir ve 2026'da tablo daha da sıkılaşmıştır. Bu rehber, ünlü "90-gün kuralını", tatil kiralaması vergi rejiminin kaldırılmasını, yeni kayıt şemasını ve tüm bunların neden çoğu yabancı yatırımcıyı uzun-dönem kiralamaya yönlendirdiğini açıklar.

Londra 90-Gün Kuralı Nedir?

Londra'nın 90-gün kuralı, konut arzını korumak için tasarlanmış bir yasadır. Greater London'da bir konut, planlama izni olmadan bir takvim yılında toplam 90 geceden fazla "geçici uyku konaklaması" (temporary sleeping accommodation) olarak kiralanamaz. Bu kural, kanunda Greater London Council (General Powers) Act 1973'e dayanır ve Deregulation Act 2015'in 44. maddesiyle güncellenmiştir.

İzinsiz olarak yasal kalmak için iki koşulun birlikte sağlanması gerekir: birincisi, kısa dönem kiralama toplamının takvim yılında 90 geceyi aşmaması; ikincisi, konaklamayı sağlayanlardan en az birinin o mülkte Council Tax mükellefi olması. Bu 90 gecelik sınır, her yıl 1 Ocak'ta sıfırlanır. Önemli bir ayrım: sınır yalnızca tam-ev (entire home) kiralamaları için geçerlidir; ev sahibinin mülkte bulunduğu "hosted" (paylaşımlı) konaklamalar bu 90 geceye sayılmaz.

Kural Nasıl Uygulanır, Cezalar Nedir?

90-gün sınırını aşmak, mülkün kullanımında "esaslı bir değişiklik" (material change of use) sayılır ve borough'unuzdan (yerel belediye) planlama izni almanızı gerektirir. Bu izin garanti değildir; başvuru genelde 8-13 hafta sürer, ücreti birkaç yüz pound civarındadır ve konut baskısı, bölgesel doygunluk ile komşu itirazları dikkate alınarak değerlendirilir. Merkez borough'lar (Westminster, Camden, RBKC, City of London) bu kuralı aktif olarak denetler.

Kritik bir yanlış anlamayı düzeltelim: Airbnb, kendi platformunda takvimi 90 gecede otomatik olarak bloke eder, ancak bu sizi tam olarak korumaz. Yasal sorumluluk her zaman ev sahibindedir ve başka platformlardaki (Booking.com, Vrbo, doğrudan rezervasyon) geceler sizi sınırın üzerine çıkarabilir. Bu yüzden tüm platformlardaki toplam gecelerinizi tek bir yerden takip etmeniz şarttır. İhlal durumunda cezalar £20.000'e kadar çıkabilir. Ayrıca Belediye Başkanı ve bazı borough'lar sınırın 30 veya 60 geceye indirilmesini talep etmektedir; bu henüz yasalaşmasa da, yönün daha da sıkılaşma olduğunu gösterir.

FHL (Tatil Kiralaması) Vergi Rejiminin Kaldırılması

2026'nın en önemli mali değişikliklerinden biri, Furnished Holiday Lettings (FHL) vergi rejiminin 6 Nisan 2025'te kaldırılmasıdır (Finance (No. 2) Act 2024). Eskiden nitelikli tatil kiralamaları vergi açısından bir "ticaret" gibi değerlendirilir ve avantajlı muamele görürdü; bu artık sona ermiştir.

Kaldırmanın somut sonuçları şunlardır: kısa dönem kira geliri artık standart mülk geliri gibi vergilendirilir (uzun-dönem kirayla aynı); mortgage faizi yalnızca %20'lik temel oran vergi kredisiyle sınırlıdır (tam indirim yok); yeni mobilya/ekipman için capital allowance (sermaye indirimi) artık yoktur; ve satışta önceki CGT avantajları (Business Asset Disposal Relief, rollover, gift relief) kalkmıştır — kazançlar artık standart konut CGT oranlarında (%18/%24) vergilendirilir. Kısacası, FHL'nin kaldırılması, gündelik Londra tatil kiralamasının ekonomisini tersine çevirmiştir. (Vergi detayları için mutlaka nitelikli bir vergi danışmanına başvurun.)

Kayıt Şeması ve Planlama (C5)

Yeni bir katman da ulusal kayıt şemasıdır. Levelling-Up and Regeneration Act 2023, İngiltere'de tüm kısa dönem kiralamalar için zorunlu bir kayıt şemasına yetki vermiştir; bu şema 2025-2026 döneminde devreye girmektedir. Buna göre her STR mülkü kaydolmalı ve aldığı kayıt numarasını tüm platform ilanlarında göstermelidir; platformlar bu numarayı kontrol eder. Kayıtsız ev sahipleri sabit ceza (kaynaklara göre kabaca £2.500-£7.500) ile karşılaşabilir.

Buna paralel olarak, kısa dönem kiralamaları konuttan ayıran yeni bir "C5" planlama kullanım sınıfı önerilmiştir; bu sınıf devreye girdiğinde, bazı bölgelerde C3 (konut) → C5 dönüşümü planlama izni gerektirebilir (Article 4 Direction'lara dikkat). Ayrıca her STR, temel güvenlik yükümlülüklerini karşılamalıdır: geçerli bir EICR (elektrik güvenlik raporu, 5 yılda bir), gaz güvenlik sertifikası (varsa), duman ve karbonmonoksit alarmları ve yangına dayanıklı mobilya. Ek olarak, iş oranlarına (business rates) hak kazanmayan mülklere %100'e kadar ikinci ev council tax primi uygulanabilir.

Optivest Notu: Bu, Optivest'in gerçek uzmanlık alanına doğrudan değinen bir konudur. Yukarıdaki tablo — 90-gün sınırı, FHL avantajlarının kaybı, kayıt ve planlama yükümlülükleri, güvenlik sertifikaları — çoğu yabancı yatırımcı için Londra'da kısa dönem kiralamayı karmaşık ve öngörülemez kılar. Buna karşılık, iyi yönetilen bir uzun-dönem (standart) kiralama, 90-gün sınırından tamamen muaftır, daha istikrarlı bir gelir sunar ve per-gece mevzuat yükü taşımaz. Optivest'in emlak yönetimi hizmeti tam da bu uzun-dönem kiralama tarafını yürütür; hukuki destek hizmeti ise kiralamanın hukuki uyumunu destekler. Optivest bir Airbnb işletme hizmeti vermez ve vergi beyanı yapmaz; bunlar sırasıyla platformların ve nitelikli bir vergi danışmanının alanıdır.

Önemli uyarı — hukuki/vergi danışmanlığı değildir: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki veya vergi danışmanlığı teşkil etmez. Kısa dönem kiralama kuralları aktif olarak değişmektedir (kayıt şeması, C5, olası gece sınırı indirimi). Karar vermeden önce güncel kurallar için gov.uk'i ve kendi borough'unuzu kontrol edin ve nitelikli bir hukuk/vergi danışmanına başvurun. Optivest vergi danışmanlığı hizmeti vermez.

Sıkça Sorulan Sorular

Londra'da Airbnb yılda kaç gün yasal?

Greater London'da bir tam evi, planlama izni olmadan takvim yılında en fazla 90 gece kısa dönem kiralayabilirsiniz. Yasal olmak için ayrıca sağlayanlardan en az birinin o mülkte Council Tax mükellefi olması gerekir. 90 aşımı planlama izni gerektirir ve ihlal cezası £20.000'e kadar çıkabilir.

Airbnb 90'da otomatik durduruyorsa yeter mi?

Hayır. Airbnb yalnızca kendi platformunda 90'da bloke eder; Booking.com, Vrbo veya doğrudan rezervasyonlardaki geceler sizi sınırın üzerine çıkarabilir ve yasal sorumluluk sizde kalır. Tüm platformlardaki toplam gecelerinizi kendiniz takip etmelisiniz.

FHL rejimi kaldırıldı, bu ne anlama geliyor?

6 Nisan 2025'ten itibaren FHL vergi rejimi kalktı; kısa dönem kira geliri artık standart mülk geliri gibi vergilendiriliyor. Mortgage faizi %20 kredisiyle sınırlı, yeni capital allowance yok ve satışta önceki CGT avantajları (BADR vb.) kalktı. Detaylar için nitelikli bir vergi danışmanına başvurun.

Kayıt şeması nedir, zorunlu mu?

İngiltere'de ulusal bir kısa dönem kiralama kayıt şeması devreye girmektedir; her STR mülkü kaydolmalı ve kayıt numarasını tüm ilanlarda göstermelidir. Platformlar numarayı kontrol eder ve kayıtsız ev sahipleri para cezasıyla karşılaşabilir. Güncel portal için gov.uk'i kontrol edin.

Uzun-dönem kira neden daha güvenli?

Uzun-dönem (standart) kiralama 90-gün sınırından tamamen muaftır, daha istikrarlı ve öngörülebilir bir gelir sunar ve per-gece kayıt/planlama yükü taşımaz. FHL'nin kaldırılması ve artan STR mevzuatı, çoğu yabancı yatırımcı için uzun-dönem kirayı daha pratik bir strateji hâline getirmiştir.

Sonuç ve İletişim

Londra'da kısa dönem kiralama mümkündür ama sıkı sınırlıdır: tam ev için yılda 90 gece sınırı (aşımı planlama izni ve £20.000'e kadar ceza riski), FHL vergi avantajlarının kaybı, yeni kayıt şeması ve güvenlik yükümlülükleri. Bu tablo, çoğu yabancı yatırımcı için hesabı uzun-dönem kiralama lehine çevirir: sınır yok, daha istikrarlı gelir, daha az mevzuat yükü.

Uzun-dönem kiralama Optivest'in doğrudan uzmanlık alanıdır; emlak yönetimi ve hukuki destek hizmetleriyle bu süreci yürütürüz (Airbnb işletmez, vergi beyanı yapmayız). Bizimle iletişime geçin veya WhatsApp üzerinden ulaşın. Emlak yönetimi hizmetimizi, kiralamanın hukuki tarafı için hukuki destek hizmetimizi ve seçenekler için proje listemizi inceleyebilirsiniz.