قاعدة 90 يوماً لـAirbnb في لندن ولوائح التأجير القصير 2026

قد يبدو تأجيرُ عقار تأجيراً قصيراً في لندن على منصّات كـAirbnb جذّاباً؛ لكن للندن بعض أصرم قواعد بريطانيا في هذا، وازدادت الصورة تشدّداً في 2026. يشرح هذا الدليل «قاعدة 90 يوماً» الشهيرة، وإلغاءَ نظام ضريبة التأجير السياحي، ونظامَ التسجيل الجديد، ولماذا يوجّه كل هذا أغلب المستثمرين الأجانب نحو التأجير طويل الأمد.

ما قاعدة 90 يوماً في لندن؟

قاعدة 90 يوماً في لندن قانون مصمّم لحماية المعروض السكني. ففي Greater London، لا يمكن تأجير عقار سكني كـ«مبيت مؤقّت» (temporary sleeping accommodation) لأكثر من 90 ليلة إجمالاً في السنة التقويمية دون إذن تخطيط. وتستند هذه القاعدة قانوناً إلى Greater London Council (General Powers) Act 1973، وحُدِّثت بالمادة 44 من Deregulation Act 2015.

وللبقاء قانونياً دون إذن، يجب استيفاء شرطين معاً: أولاً، ألّا يتجاوز مجموع التأجير القصير 90 ليلة في السنة التقويمية؛ ثانياً، أن يكون أحد مقدّمي الإقامة على الأقلّ مسؤولاً عن Council Tax في العقار. ويُعاد ضبط سقف 90 ليلة كل سنة في 1 يناير. وتمييز مهمّ: ينطبق السقف فقط على تأجير المنزل الكامل؛ والإقامات «المستضافة» (hosted) حيث المالك حاضر في العقار لا تُحتسَب ضمن الـ90 ليلة.

كيف تُطبَّق القاعدة، وما الغرامات؟

تجاوزُ سقف 90 ليلة يُعامَل كـ«تغيير جوهري في استخدام» العقار ويتطلّب إذن تخطيط من بلديتك (borough). وهذا الإذن غير مضمون؛ ويستغرق الطلب عادةً 8-13 أسبوعاً، ويكلّف بضع مئات من الجنيهات، ويُقيَّم موازنةً مع ضغط الإسكان والتشبّع المحلّي واعتراضات الجيران. والبلديات المركزية (Westminster، Camden، RBKC، City of London) تُنفِّذ هذه القاعدة بنشاط.

ولنصحّح سوء فهم حاسم: يحظر Airbnb التقويم تلقائياً عند 90 ليلة على منصّته، لكن ذلك لا يحميك تماماً. فالمسؤولية القانونية دائماً على المضيف، وليالي المنصّات الأخرى (Booking.com، Vrbo، الحجوزات المباشرة) قد تدفعك فوق الحدّ. فعليك تتبّع مجموع لياليك عبر كل المنصّات في مكان واحد. وعند المخالفة، قد تصل الغرامات £20,000. كما يطالب عمدة لندن وبعض البلديات بخفض السقف إلى 30 أو 60 ليلة؛ ومع أنه لم يُقنَّن بعد، فهذا يبيّن أن الاتجاه نحو مزيد من التشدّد.

إلغاء نظام ضريبة FHL (التأجير السياحي)

من أهمّ التغييرات المالية في 2026 إلغاءُ نظام ضريبة Furnished Holiday Lettings (FHL) في 6 أبريل 2025 (Finance (No. 2) Act 2024). فقد كانت التأجيرات السياحية المؤهِّلة تُعامَل ضريبياً كـ«تجارة» وتحظى بمعاملة مميّزة؛ وهذا انتهى الآن.

والنتائج الملموسة للإلغاء: دخل التأجير القصير يُضرَّب الآن كدخل عقار قياسي (مثل التأجير طويل الأمد)؛ وفائدة الرهن محدودة بائتمان ضريبي بالمعدّل الأساسي 20% فقط (لا خصم كامل)؛ ولا capital allowances للأثاث/المعدّات الجديدة؛ وأُلغِيت إعفاءات CGT السابقة عند البيع (Business Asset Disposal Relief، rollover، gift relief) — فالأرباح تُضرَّب الآن بمعدّلات CGT السكنية القياسية (18%/24%). باختصار، إلغاءُ نظام FHL قلَب اقتصاد التأجير السياحي العابر في لندن. (لتفاصيل الضريبة، استشر قطعاً مستشاراً ضريبياً مؤهّلاً.)

نظام التسجيل والتخطيط (C5)

طبقة أخرى نظامُ التسجيل الوطني. فقد أعطى Levelling-Up and Regeneration Act 2023 صلاحياتٍ لنظام تسجيل إلزامي لكل التأجيرات القصيرة في إنجلترا؛ ويدخل هذا النظام حيّز التنفيذ خلال 2025-2026. وبموجبه، على كل عقار STR التسجيلُ وعرضُ رقم التسجيل الذي يتلقّاه على كل إعلانات المنصّات؛ والمنصّات تتحقّق من هذا الرقم. والمضيفون غير المسجَّلين قد يواجهون غرامات ثابتة (نحو £2,500-£7,500 وفق المصادر).

وبالتوازي، اقتُرِح صنفُ استخدام تخطيطي جديد «C5» يفصل التأجيرات القصيرة عن السكني؛ وعند نفاذه، قد يتطلّب التحويلُ من C3 (سكني) إلى C5 إذنَ تخطيط في بعض المناطق (انتبه لـArticle 4 Directions). وعلى كل STR أيضاً استيفاءُ التزامات سلامة أساسية: EICR صالح (تقرير سلامة كهربائية، كل 5 سنوات)، شهادة سلامة غاز (عند اللزوم)، أجهزة إنذار دخان وأول أكسيد الكربون، وأثاث مقاوم للحريق. إضافةً لذلك، العقارات التي لا تؤهّل business rates قد تواجه علاوة council tax للمنزل الثاني تصل 100%.

ملاحظة Optivest: هذا موضوع يمسّ مباشرةً مجال خبرة Optivest الحقيقي. فالصورة أعلاه — سقف 90 يوماً، فقدان مزايا FHL، التزامات التسجيل والتخطيط، شهادات السلامة — تجعل التأجير القصير في لندن معقّداً وغير قابل للتنبّؤ لأغلب المستثمرين الأجانب. في المقابل، التأجير طويل الأمد (القياسي) المُدار جيداً معفى تماماً من سقف 90 يوماً، ويقدّم دخلاً أكثر استقراراً، ولا يحمل عبئاً تنظيمياً لكل ليلة. وخدمة إدارة العقار لدى Optivest تدير هذا الجانب طويل الأمد بالضبط؛ وخدمة الدعم القانوني تدعم الامتثال القانوني للتأجير. ولا تقدّم Optivest خدمة تشغيل Airbnb ولا تُعدّ الإقرار الضريبي؛ فهذان مجال المنصّات ومستشار ضريبي مؤهّل على التوالي.

تنبيه مهمّ — ليست استشارة قانونية/ضريبية: هذا المقال لمعلومات عامة فقط ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية. وقواعد التأجير القصير تتغيّر بنشاط (نظام التسجيل، C5، خفض محتمل لسقف الليالي). وقبل القرار، تحقّق من القواعد الحالية على gov.uk ومن بلديتك، واستشر مستشاراً قانونياً/ضريبياً مؤهّلاً. ولا تقدّم Optivest خدمة استشارات ضريبية.

الأسئلة الشائعة

كم يوماً في السنة يكون Airbnb قانونياً في لندن؟

في Greater London، يمكنك تأجير منزل كامل تأجيراً قصيراً بحدّ أقصى 90 ليلة في السنة التقويمية دون إذن تخطيط. ولتكون قانونياً، يجب أيضاً أن يكون أحد المقدّمين على الأقلّ مسؤولاً عن Council Tax في العقار. وتجاوزُ 90 يتطلّب إذن تخطيط، وقد تحمل المخالفة غرامات تصل £20,000.

إن أوقف Airbnb تلقائياً عند 90، أيكفي؟

لا. يحظر Airbnb عند 90 على منصّته فقط؛ وليالي Booking.com أو Vrbo أو الحجوزات المباشرة قد تدفعك فوق الحدّ، وتبقى المسؤولية القانونية عليك. عليك تتبّع مجموع لياليك عبر كل المنصّات بنفسك.

أُلغِي نظام FHL، ماذا يعني ذلك؟

من 6 أبريل 2025، ذهب نظام ضريبة FHL؛ ودخل التأجير القصير يُضرَّب الآن كدخل عقار قياسي. وفائدة الرهن محدودة بائتمان 20%، ولا capital allowances على الإنفاق الجديد، وأُلغِيت إعفاءات CGT السابقة عند البيع (BADR، إلخ). استشر مستشاراً ضريبياً مؤهّلاً للتفاصيل.

ما نظام التسجيل، وهل إلزامي؟

يدخل نظام تسجيل وطني للتأجير القصير حيّز التنفيذ في إنجلترا؛ وعلى كل عقار STR التسجيلُ وعرضُ رقم تسجيله على كل الإعلانات. والمنصّات تتحقّق من الرقم، والمضيفون غير المسجَّلين قد يواجهون غرامات. تحقّق من gov.uk للبوّابة الحالية.

لماذا التأجير طويل الأمد أأمن؟

التأجير طويل الأمد (القياسي) معفى تماماً من سقف 90 يوماً، ويقدّم دخلاً أكثر استقراراً وقابلية للتنبّؤ، ولا يحمل عبء تسجيل/تخطيط لكل ليلة. وإلغاءُ FHL وتزايدُ لوائح STR جعلا التأجير طويل الأمد استراتيجيةً أعملَ لأغلب المستثمرين الأجانب.

الخلاصة وكيفية التواصل

التأجير القصير ممكن في لندن لكنه محدود بشدّة: سقف 90 ليلة للمنزل الكامل (تجاوزُه يخاطر بإذن تخطيط وغرامات تصل £20,000)، وفقدان مزايا FHL الضريبية، ونظام التسجيل الجديد والتزامات السلامة. وهذه الصورة تميل بالحساب لصالح التأجير طويل الأمد لأغلب المستثمرين الأجانب: لا سقف، دخل أكثر استقراراً، عبء تنظيمي أقلّ.

والتأجير طويل الأمد مجال خبرة Optivest المباشر؛ ندير هذه العملية عبر خدمتَي إدارة العقار والدعم القانوني (لا نشغّل Airbnb ولا نُعدّ الإقرار الضريبي). تواصل معنا أو عبر واتساب. واطّلع على خدمة إدارة العقار، وخدمة الدعم القانوني للجانب القانوني للتأجير، وقائمة مشاريعنا للخيارات.

✅ Doğrulanan veriler (kaynaklı)

[KONTROL EDİLDİ] (yaklaşım notları)