Правило 90 дней Airbnb в Лондоне: посуточная аренда в 2026 г.

Посуточная сдача недвижимости в Лондоне через такие платформы, как Airbnb, может выглядеть привлекательно, однако в Лондоне действуют одни из самых строгих правил в Великобритании, а в 2026 году ограничения стали ещё жёстче. В этом руководстве речь пойдёт о знаменитом «правиле 90 дней», отмене налогового режима для сдачи жилья на время отпуска, новом реестре краткосрочной аренды и о том, почему всё это подталкивает большинство иностранных инвесторов к долгосрочной аренде.

Что такое лондонское правило 90 дней?

Лондонское правило 90 дней это норма, призванная защитить предложение на рынке жилья. В Большом Лондоне жилую недвижимость нельзя сдавать как «временное спальное помещение» более 90 ночей суммарно за календарный год без разрешения на планировку. Юридически правило опирается на закон Greater London Council (General Powers) Act 1973 и было обновлено статьёй 44 закона Deregulation Act 2015.

Чтобы действовать законно без разрешения, нужно соблюсти два условия одновременно. Первое: общий срок краткосрочной аренды не должен превышать 90 ночей в календарном году. Второе: хотя бы одно из лиц, предоставляющих жильё, должно быть плательщиком council tax (муниципального налога) по этому объекту. Лимит в 90 ночей обнуляется каждый год 1 января. Важное уточнение: лимит относится только к сдаче жилья целиком; проживание гостей вместе с владельцем («hosted», когда хозяин находится в объекте) в эти 90 ночей не засчитывается.

Как контролируется соблюдение правила и какие предусмотрены штрафы?

Превышение лимита в 90 ночей рассматривается как «существенное изменение назначения» объекта и требует разрешения на планировку от вашего боро (местного муниципалитета). Такое разрешение не гарантировано: заявление обычно рассматривается 8–13 недель, подача стоит несколько сотен фунтов, а решение принимается с учётом нагрузки на рынок жилья, насыщенности района и возражений соседей. Центральные боро (Вестминстер, Камден, RBKC, Сити Лондона) активно следят за соблюдением этого правила.

Развеем важное заблуждение: Airbnb автоматически блокирует календарь на 90 ночах на своей платформе, но это не защищает вас полностью. Юридическая ответственность лежит на хозяине, а ночи на других площадках (Booking.com, Vrbo, прямые бронирования) могут привести к превышению лимита. Поэтому общее число ночей по всем платформам нужно вести в одном месте. В случае нарушения штраф может достигать £20 000. Кроме того, мэр Лондона и ряд боро выступают за снижение лимита до 30 или 60 ночей; законом это пока не закреплено, но направление очевидно: ограничения будут ужесточаться.

Отмена налогового режима FHL (сдача жилья на время отпуска)

Одно из самых важных налоговых изменений 2026 года: отмена налогового режима Furnished Holiday Lettings (FHL) 6 апреля 2025 г. (закон Finance (No. 2) Act 2024). Раньше квалифицирующая аренда для отдыха приравнивалась в налоговом смысле к «предпринимательской деятельности» и получала выгодный режим; теперь этому пришёл конец.

Конкретные последствия отмены таковы. Доход от краткосрочной аренды теперь облагается так же, как обычный доход от недвижимости (как и при долгосрочной аренде). Проценты по ипотеке учитываются только в виде налогового кредита по базовой ставке 20% (полного вычета нет). Капитальные вычеты на новую мебель и оборудование больше недоступны. Прежние льготы по налогу на прирост капитала (CGT) при продаже (Business Asset Disposal Relief, rollover relief, gift relief) отменены: прибыль облагается по стандартным ставкам CGT для жилой недвижимости (18%/24%). Словом, отмена режима FHL перевернула экономику эпизодической сдачи лондонского жилья для отдыха. (По налоговым вопросам обязательно проконсультируйтесь с квалифицированным налоговым консультантом.)

Реестр краткосрочной аренды и планировочный класс C5

Следующий уровень: национальная система регистрации. Закон Levelling-Up and Regeneration Act 2023 дал полномочия ввести обязательный реестр для всех объектов краткосрочной аренды в Англии; схема вводится в действие в 2025–2026 годах. По ней каждый объект STR (краткосрочной аренды) должен быть зарегистрирован, а полученный регистрационный номер необходимо указывать во всех объявлениях на платформах; платформы этот номер проверяют. Хозяевам без регистрации могут грозить фиксированные штрафы (по данным источников, примерно £2 500–£7 500).

Параллельно предложен новый планировочный класс «C5», который отделяет краткосрочную аренду от жилого использования; после его введения перевод из класса C3 (жилое) в C5 в ряде районов может потребовать разрешения на планировку (следите за Article 4 Directions). Кроме того, каждый объект STR должен выполнять базовые требования безопасности: действующий EICR (отчёт об электробезопасности, каждые 5 лет), сертификат газовой безопасности (где применимо), датчики дыма и угарного газа, пожаробезопасная мебель. Наконец, на объекты, которые не подпадают под бизнес-ставки (business rates), может быть наложена надбавка council tax для второго жилья, до 100%.

Заметка Optivest: Эта тема напрямую связана с реальной сферой экспертизы Optivest. Всё описанное выше (лимит в 90 ночей, потеря льгот FHL, требования к регистрации и планировке, сертификаты безопасности) делает краткосрочную аренду в Лондоне сложной и непредсказуемой для большинства иностранных инвесторов. Грамотно управляемая долгосрочная (стандартная) аренда, напротив, полностью не подпадает под лимит в 90 дней, во многих случаях может приносить более стабильный доход и не создаёт регуляторной нагрузки «за каждую ночь». Услуга Optivest по управлению недвижимостью ведёт именно эту, долгосрочную сторону аренды, а услуга юридического сопровождения помогает соблюсти правовые требования к сдаче. Optivest не оказывает услуг по эксплуатации объектов на Airbnb и не занимается подачей налоговых деклараций, это сфера платформ и квалифицированного налогового консультанта соответственно.

Важное уведомление: не юридическая и не налоговая консультация. Эта статья носит исключительно информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Правила краткосрочной аренды активно меняются (реестр, класс C5, возможное снижение лимита ночей). Прежде чем принимать решение, проверьте актуальные правила на gov.uk и в вашем боро и проконсультируйтесь с квалифицированным юристом или налоговым консультантом. Optivest не предоставляет налоговых консультаций.

Часто задаваемые вопросы

Сколько дней в году Airbnb разрешён в Лондоне?

В Большом Лондоне сдавать жильё целиком на короткий срок можно не более 90 ночей в календарном году без разрешения на планировку. Чтобы аренда была законной, хотя бы одно из лиц, предоставляющих жильё, должно быть плательщиком council tax по этому объекту. Для превышения 90 ночей нужно разрешение на планировку, а за нарушение штраф может достигать £20 000.

Если Airbnb сам останавливает бронирования на 90 ночах, этого достаточно?

Нет. Airbnb блокирует календарь на 90 ночах только на своей платформе; ночи на Booking.com, Vrbo или по прямым бронированиям могут привести к превышению лимита, а юридическая ответственность остаётся на вас. Общее число ночей по всем платформам нужно отслеживать самостоятельно.

Режим FHL отменён: что это значит?

С 6 апреля 2025 г. налоговый режим FHL не действует; доход от краткосрочной аренды теперь облагается так же, как обычный доход от недвижимости. Проценты по ипотеке ограничены налоговым кредитом в 20%, капитальных вычетов на новые расходы нет, а прежние льготы по CGT при продаже (BADR и другие) отменены. Подробности уточняйте у квалифицированного налогового консультанта.

Что такое реестр краткосрочной аренды и обязателен ли он?

В Англии вводится национальный реестр краткосрочной аренды; каждый объект STR должен быть зарегистрирован и указывать регистрационный номер во всех объявлениях. Платформы проверяют номер, а хозяевам без регистрации могут грозить штрафы. Актуальный портал смотрите на gov.uk.

Почему долгосрочная аренда надёжнее?

Долгосрочная (стандартная) аренда полностью не подпадает под лимит в 90 дней, во многих случаях может обеспечивать более стабильный и предсказуемый доход и не связана с регистрацией и планировочными требованиями «за каждую ночь». Отмена FHL и растущее регулирование STR могут сделать долгосрочную аренду более практичной стратегией для многих иностранных инвесторов, в зависимости от их индивидуальной ситуации.

Итоги и как с нами связаться

Краткосрочная аренда в Лондоне возможна, но жёстко ограничена: лимит в 90 ночей для жилья целиком (за превышение грозят необходимость получать разрешение на планировку и штрафы до £20 000), потеря налоговых преимуществ FHL, новый реестр и требования безопасности. Такая картина для многих иностранных инвесторов может склонить чашу весов в пользу долгосрочной аренды: нет лимита, доход потенциально стабильнее, а регуляторной нагрузки меньше, хотя результат зависит от индивидуальных обстоятельств.

Долгосрочная аренда это прямая сфера экспертизы Optivest: мы ведём этот процесс через услуги по управлению недвижимостью и юридическому сопровождению (мы не управляем объектами на Airbnb и не занимаемся подачей налоговых деклараций). Свяжитесь с нами или напишите нам в WhatsApp. Познакомьтесь с нашей услугой управления недвижимостью, услугой юридического сопровождения для правовой стороны аренды и нашим каталогом проектов, чтобы увидеть варианты.