海外业主的英国遗产税与2026年Non-Dom改革

许多持有英国房产的海外投资者，关注的多是租金收入和资本利得税；但最关键、也最容易被忽视的，其实是遗产税（IHT）。2025年4月6日起生效的“非常住居民”（Non-dom）重大改革，把整套制度从以住所地为基础，转为以居住时间为基础。本文将说明这次改革带来了哪些变化，为什么它与海外房产业主直接相关，以及应当寻求怎样的专业支持。

IHT如何运作？2025年有哪些变化？

遗产税（IHT）是对一个人去世时遗产价值中超过一定门槛的部分征收的税。标准税率为40%，针对超出“免税额度”（Nil-rate band，目前为£325,000）的部分；将住宅直接留给直系后代（子女或孙辈）时，还可能适用最高£175,000的“住宅免税额度”，遗产规模特别大时该额度会逐步递减。配偶之间的转让一般可免税。

过去，一个人的全球资产是否需要缴纳IHT，取决于“住所地”（Domicile）这一概念。2025年4月6日生效的改革从根本上改变了这一点：IHT不再采用住所地（及“视为住所地”）概念，改为以居住时间为基础的制度。现在关键不再是您被认定“住所地”在哪里，而是您已经有多少个税务年度属于英国税务居民。

最关键的一点：英国房产始终在征税范围内

海外房产投资者最需要了解的事实是：无论改革前还是改革后，位于英国境内的资产（UK-situs）都属于英国IHT的征税范围，其中包括英国住宅房产。因此，即使是从未在英国居住、也不会成为“长期居民”的外国人，其伦敦公寓在其去世时同样可能需要缴纳英国遗产税。

举个具体的例子：一位常住迪拜、从未成为英国税务居民的投资者，名下有一套价值£1,000,000的伦敦公寓，这套公寓就是其英国境内资产。其去世时，超出现行免税额度的部分可能产生40%的IHT（简化示例中，即扣除£325,000免税额后剩余的£675,000）。这也正是购买英国房产同时意味着需要做IHT规划的原因；应当借助人寿保险、持有结构和遗嘱等工具，并与具备资质的顾问一起规划。

“长期居民”（LTR）与全球资产

改革引入的新判定标准，就是“长期居民”（Long-Term Resident，LTR）。如果一个人在发生课税事件（例如去世）当年之前的20个税务年度中，至少有10个年度为英国税务居民，即为LTR。一旦取得LTR身份，不仅其英国资产，其全球所有资产都将纳入英国IHT的征税范围。

与旧制度相比，这是明显的收紧：原来的“视为住所地”规则是15/20（最近20年中有15年），新规则则是10/20。也就是说，如今只需居住10年，而非15年，全球资产就会纳入IHT征税范围。实际结果是：刚来英国的人，前10年只就其英国资产缴纳IHT；从第11年起，其全球资产也会纳入。对于长期生活在海外（例如海湾地区）、从未在英国长住的人来说，这项改革反而更清晰，往往还是一种有利变化：他们在英国以外的资产不受英国IHT影响（仅英国房产在征税范围内）。

离开英国：“尾期”规则

改革防止了人们通过离开英国而立即摆脱LTR身份。LTR离开英国后，其全球资产在一段时间内（即“尾期”）仍属于英国IHT的征税范围。这段时间取决于居住年限：居住10至13年者为3年；居住年限每多一年，尾期增加一年；居住满20年及以上者，尾期最长为10年。

需要注意的是：连续10年为非英国居民后，10/20测试会“重置”；此人若重返英国，只计算返回当年及之后的年度。（20岁以下人士适用经调整的测试。）这些规则使时间安排变得至关重要，对于计划迁入或离开英国的高净值人士尤其如此，务必由专业人士规划。此外，离岸信托、“豁免财产”（Excluded property）规则以及避免双重征税协定还会使情况更加复杂；这些内容超出本文范围，需要由专业人士处理。

Optivest提示：Optivest不是税务顾问，也不是遗产规划机构；IHT规划属于具备资质的税务顾问、STEP会员专家或在SRA注册的事务律师（Solicitor）的专业范围。但有一点Optivest可以如实指出：购买英国房产，意味着持有一项始终在IHT征税范围内的资产，即使房主从不在英国居住。这是购房决策之初就应纳入考虑的因素。Optivest的法律支持（产权转让法律服务）负责买卖过程中的法律事务，并可在此过程中与您的税务或遗产顾问协同配合；但不负责IHT规划本身。

重要提示：非税务/法律建议：本文仅供一般信息参考，不构成税务、法律或遗产规划建议。IHT规则极为复杂，会因个人情况（居住历史、国籍、持有结构、信托等）而有很大差异，且门槛和税率可能随时间调整。做出任何决定之前，请咨询具备资质的英国税务顾问、STEP专家或在SRA注册的事务律师（Solicitor），并在gov.uk上核实。Optivest不提供税务或遗产规划服务。

常见问题

如果我从未在英国居住，我的伦敦公寓需要缴纳IHT吗？

需要。位于英国境内的资产（UK-situs），包括英国住宅房产，无论房主居住在哪里，始终属于英国IHT的征税范围。即便是从未在英国居住过的外国人，其名下的伦敦公寓，超出免税额度（£325,000）的部分也可能面临40%的IHT。具体规划请咨询具备资质的顾问。

“长期居民”是什么意思？

指在课税事件（例如去世）之前的20个税务年度中，至少有10个年度为英国税务居民的人。一旦成为LTR，不仅其英国资产，其全球所有资产都将纳入英国IHT的征税范围。旧规则是15/20，新规则是10/20，因此更早（10年）就会进入征税范围。

2025年的改革究竟改变了什么？

自2025年4月6日起，IHT由以住所地为基础的制度转为以居住时间为基础的制度；“住所地”和“视为住所地”概念在IHT中被废除。全球资产是否在征税范围内，如今不再取决于住所地，而取决于您是否为“长期居民”（10/20规则）。英国境内资产则与以往一样，始终在征税范围内。

如果我离开英国，IHT会立即终止吗？

不会。如果您是LTR，离开英国后，您的全球资产在一段“尾期”内仍在征税范围内：居住10至13年为3年，居住年限更长则最长可达10年。连续10年为非居民后，测试会重置。这类时间安排需要专业规划。

我能做些什么来减少IHT？

IHT规划较为复杂，取决于个人情况；人寿保险、持有结构、遗嘱和配偶免税等工具或许相关，但每种工具都有各自的规则和风险。这些决定须与具备资质的税务顾问、STEP专家或事务律师（Solicitor）共同做出。本文提供的是一般信息，而非个人建议。

小结与联系方式

对海外房产业主而言，遗产税方面的一个关键考量是：英国房产通常属于英国IHT的征税范围，即使房主从不在英国居住；其价值超出免税额度的部分，视个人情况，可能适用标准的40%税率。2025年的改革以“长期居民”（10/20）测试取代了住所地，用以判定全球资产是否纳入征税范围。因此，购买英国房产的同时，也需要做好IHT规划。

这项规划应由具备资质的税务或遗产顾问完成；Optivest不提供此类服务，但会负责购房的法律事务（产权转让法律服务），并与您的顾问协同配合。欢迎联系我们，或通过WhatsApp与我们沟通。了解购房法律流程，请查看我们的法律支持服务；了解投资规划，请查看我们的投资咨询服务；了解可选房源，请浏览我们的项目列表。