非英國居民的英國遺產稅與2026年Non-Dom改革

大部分持有英國物業的海外投資者，都會留意租金收入和資本增值稅；但最關鍵、也最常被忽略的，其實是遺產稅（IHT）。2025年4月6日生效的「Non-Dom」（非常駐居民）重大改革，將制度由以居籍為基礎，轉為以居住地為基礎。本文會說明改革的內容、為何與外國業主直接相關，以及應尋求哪些專業協助。

遺產稅如何運作？2025年有何改變？

遺產稅（IHT）是在一個人去世時，就其遺產價值超出某個門檻的部分所徵收的稅項。標準稅率為40%，適用於超出「免稅額」（nil-rate band，即免稅門檻，現為£325,000）的部分；若將居所直接傳給直系後代（子女或孫兒女），還可能適用最高£175,000的「住宅免稅額」，而遺產規模極大時，該額度會逐步遞減。配偶之間的轉讓一般可獲豁免。

過往，一個人的全球資產是否須繳遺產稅，取決於「居籍」（domicile）這個概念。2025年4月6日生效的改革從根本上改變了這一點：就遺產稅而言，居籍（以及「視同居籍」）已被廢除，改由以居住地為基礎的制度取代。現在重要的不再是您被視為「居籍」何處，而是您曾經是英國稅務居民的稅務年度有多少個。

最關鍵的一點：英國物業一律在課稅範圍內

外國物業投資者最須了解的事實是：無論改革之前還是之後，位於英國的資產（UK-situs）都屬英國遺產稅的課稅範圍，當中包括英國住宅物業。因此，即使是從未在英國居住、亦不會成為「長期居民」的外國人，其倫敦單位在其去世時，仍可能須繳付英國遺產稅。

舉一個具體例子便一目了然：假設一位居於杜拜、從未是英國居民的投資者，持有一個價值£1,000,000的倫敦單位，該單位便屬其位於英國的資產。在其去世時，超出現行免稅額的部分，可能須繳付40%遺產稅（以簡化例子計算，即扣除£325,000免稅額後餘下的£675,000）。這正是購買英國物業同時也需要進行遺產稅規劃的原因；應與合資格顧問一起，善用人壽保險、持有結構及遺囑等工具作出安排。

「長期居民」（LTR）與全球資產

改革引入的新測試，是「長期居民」（Long-Term Resident，LTR）的概念。若一個人在課稅事件（例如去世）發生當年之前的20個稅務年度中，至少有10個年度屬英國稅務居民，即為LTR。一旦取得LTR身份，不單英國資產，其所有全球資產都會納入英國遺產稅的課稅範圍。

與舊制度相比，這是明顯收緊：舊有的「視同居籍」規則是15/20（過去20年中有15年），新規則則為10/20。換言之，如今只需10年，而非15年，全球資產便會納入遺產稅範圍。實際情況是：剛抵達英國的人，首10年只就其英國資產課繳遺產稅；由第11年起，其全球資產亦會納入範圍。對於長期居於海外（例如海灣地區）、從未在英國長住的人來說，這項改革其實讓情況更清晰，往往還是一項優勢：其英國以外的資產不受英國遺產稅影響（只有英國物業在課稅範圍內）。

離開英國：「尾期」規則

改革亦防止了LTR身份因離開英國而即時消失。LTR離開英國後，其全球資產在一段額外期間（即「尾期」，tail period）內，仍屬英國遺產稅的課稅範圍。這段期間視乎您在英國居住的年期而定：居住10至13年者為3年；每多居住一年，尾期便增加一年；居住20年或以上者，尾期最長為10年。

有一點須留意：連續10年屬非英國居民後，10/20測試會「重新計算」；若該人其後重返英國，只有重返當年及之後的年度才會計算在內。（對於未滿20歲者，則適用經修訂的測試。）這些規則令時間安排變得非常關鍵，尤其是計劃遷居英國或離開英國的高淨值人士，務必尋求專業規劃。此外，離岸信託、「除外財產」（excluded property）規則及避免雙重課稅協定，令情況更加複雜；這些均超出本文範圍，須由專家處理。

Optivest提示：Optivest並非稅務顧問或遺產規劃公司；遺產稅規劃屬合資格稅務顧問、STEP會員專家或在SRA註冊的事務律師（Solicitor）的專業範疇。不過，有一項事實Optivest可以坦白指出：購買英國物業，即是取得一項一律屬遺產稅課稅範圍的資產，即使業主從未在英國居住。這是從一開始作出購買決定時就應考慮的因素。Optivest的法律支援（物業轉易）服務負責買賣過程中的法律事務，並可在過程中與您的稅務或遺產顧問協調配合，但不會自行進行遺產稅規劃。

重要聲明：並非稅務或法律意見：本文僅供一般參考，並不構成稅務、法律或遺產規劃意見。遺產稅規則極為複雜，會因個人情況（居住歷史、國籍、持有結構、信託）而有很大差異，門檻及稅率亦可能隨時間調整。作出任何決定前，請諮詢合資格的英國稅務顧問、STEP專家或在SRA註冊的事務律師（Solicitor），並到gov.uk核實。Optivest不提供稅務或遺產規劃服務。

常見問題

我從未在英國居住，我的倫敦單位仍須繳遺產稅嗎？

須要。位於英國的資產（UK-situs），包括英國住宅物業，無論業主居於何處，一律在英國遺產稅的課稅範圍之內。即使是從未在英國居住的外國人，其倫敦單位超出免稅額（£325,000）的部分，仍可能須按40%稅率繳付遺產稅。具體規劃請諮詢合資格顧問。

「長期居民」是什麼意思？

指在課稅事件（例如去世）之前的20個稅務年度中，至少有10個年度屬英國稅務居民的人。一旦成為LTR，不單其英國資產，所有全球資產都會納入英國遺產稅的範圍。舊規則是15/20，新規則為10/20，因此更早（10年）便會進入課稅範圍。

2025年的改革到底改變了什麼？

自2025年4月6日起，遺產稅由以居籍為基礎的制度，改為以居住地為基礎的制度；就遺產稅而言，「居籍」及「視同居籍」已被廢除。全球資產是否納入課稅範圍，現在不再取決於居籍，而是看您是否屬「長期居民」（10/20規則）。英國資產則一如以往，一律在課稅範圍內。

如果我離開英國，遺產稅會即時終止嗎？

不會。若您屬LTR，離開英國後，您的全球資產在一段「尾期」內仍在課稅範圍之內：居住10至13年者為3年，居住年期越長，尾期越長，最長為10年。連續10年屬非居民後，測試會重新計算。這類時間安排需要專業規劃。

我可以怎樣減少遺產稅？

遺產稅規劃相當複雜，並視乎個人情況而定；人壽保險、持有結構、遺囑及配偶豁免等工具或許適用，但每種工具都有其規則和風險。這些決定須與合資格稅務顧問、STEP專家或事務律師（Solicitor）共同作出。本文只提供一般資訊，並非個人意見。

總結及聯絡我們

外國物業業主在遺產稅方面的一個重點是：英國物業一般屬英國遺產稅的課稅範圍，即使業主從未在英國居住，其價值超出免稅額的部分，仍可能須按標準的40%稅率課稅，具體視乎個別情況而定。2025年的改革以「長期居民」（10/20）測試取代居籍，用以判斷全球資產是否納入課稅範圍。因此，購買英國物業的同時，也需要做好遺產稅規劃。

此類規劃應由合資格的稅務或遺產顧問負責；Optivest不提供這項服務，但會與您的顧問協調，處理購買過程中的法律事務（物業轉易）。歡迎聯絡我們，或透過WhatsApp與我們聯繫。如欲了解購買的法律流程，請參閱我們的法律支援服務；投資規劃方面，可參閱投資顧問服務；如想了解可供選擇的樓盤，請瀏覽我們的樓盤列表。