钱够了还不够：资金来源同样要有据可查

英国抵押贷款审批会核查首付款的两个方面：钱是否真实存在，以及钱从哪里来。后者源于反洗钱（AML）监管的要求，在非居民或涉及海外资金的申请中，它往往是最常见的延误原因。本文梳理三种情形及各自所需材料：自有储蓄、英国境内赠与、海外赠与。三者共同的规则只有一条：没有书面记录的钱，在抵押贷款的世界里等于不存在。

快速解答：赠与首付款合法、常见，也为贷款机构所接受。“父母银行（Bank of Mum and Dad）”堪称英国最大的非正式放贷方之一，约40%的首次购房者获得过家人资助。要求包括：赠与函，即签署的声明，确认这是一笔真实、无需偿还的赠与，且赠与人对房产不享有任何权益；赠与人反洗钱材料，包括身份证明、地址证明、3-6个月的银行流水，以及资金积累的来龙去脉（工资、储蓄、出售房产、遗产认证等）；以及转账记录。海外赠款的标准更高：需经公证或领事认证的身份文件、6-12个月的流水和认证翻译件；来自FATF名单所列国家的汇款，部分贷款机构会直接拒绝。时间上的黄金法则：资金应在申请前1-3个月到账，临时入账会触发反洗钱警报，并导致数周的延误。

角色说明：Optivest是获FCA授权的抵押贷款经纪，不放贷，不提供财务建议，也不提供税务建议。受监管的适合性建议由流程中的授权顾问提供。

赠与函：一页纸的法律分量

直接回答：赠与函是一份签署的声明，确认赠与具备三个特征：无需偿还、无附带条件、赠与人不因此对房产享有任何权益。多数贷款机构会通过您的经纪或负责产权转让的律师提供模板；个别情形还要求由第三方见证签字。这份文件会同时提交给产权转让律师和贷款机构的审批团队。

关键区别在于赠与与借款：家人的钱不能“实为借款，却写成赠与”，这属于抵押贷款欺诈。如实申报的借款会作为支出计入负担能力测算，部分贷款机构甚至完全不接受借款形式的首付款。家庭内部的正当做法是：在形式上签署无条件赠与，同时有一份不具法律约束力的家庭默契（“条件允许时再还”）。赠与人无法据此主张追偿，文件上写的就是事实。

税务方面（概述，详见我们的遗产税指南）：赠与本身不会给受赠人带来收入，也不会给赠与人产生收益。对于英国居籍的赠与人，适用七年规则：若赠与人在七年内去世，这笔款项可能被计回遗产，缴纳遗产税（IHT）（2026年免税额度：每位赠与人£325,000）。赠与人的具体情况，请其咨询合格的税务顾问，我们不提供税务建议。

谁可以赠与？

双方的关系本身也会被核实，通常通过身份文件，必要时辅以声明。如果有多位赠与人（例如双方家庭都出资），每人都需要提供完整的材料，多来源赠款的审核耗时更长，应尽早着手。

反洗钱材料：赠与人的档案

直接回答：2023年以来监管明显收紧，贷款机构和产权转让律师必须证明资金来源合法，而不仅仅是资金存在。标准材料如下：

1. 赠与人身份证明和地址证明：反洗钱的核查责任延伸至赠与人。 2. 3-6个月的银行流水：显示赠款在转出前就存放在赠与人的账户中。 3. 资金积累的来龙去脉（来源溯源）：工资入账、长期储蓄、出售房产或其他资产的文件、遗产认证文件。“£40,000现金，来自各处”算不上说明，这样的申请很容易卡住。 4. 转账记录：由赠与人账户向受赠人账户的银行转账。实物现金赠与基本无法使用：没有书面记录，就无法通过反洗钱审批。

海外赠款：更高的材料标准

直接回答：海外赠款可以被接受，但文件标准更高，并且会考虑资金来源国的因素。无论家人的资助来自中国内地、新加坡、马来西亚还是其他地方，通常需要这些材料：

有两点实际情况需要留意：一是来源国因素，来自FATF名单所列国家的汇款，部分贷款机构会自动拒绝；不同机构对赠与人所在国家的接受程度各异，匹配得当可以省下数周的反复问询。二是搭配策略，首付款不必100%来自海外赠款，与自有资金搭配（例如自有资金与赠款按70/30）比0/100的结构更容易通过审批。

Optivest提示：在涉及海外资金的申请中，我们最常见的情形是：房子谈妥了，家人当周就把钱汇来，款项一到账就提交申请，随后材料在反洗钱问询中停滞数周。正确的顺序恰恰相反：在申请前1-3个月完成转账，并且在汇款之前就备齐认证身份文件、翻译后的流水和资金来源证明。与家人沟通得越早，时间越站在您这一边。

免责声明：本文仅为一般性信息，不构成财务、税务或法律建议。Optivest是获FCA授权的抵押贷款经纪，不是放贷机构，也不提供税务建议。赠与人的税务情况请咨询合格的税务顾问；文件标准方面请咨询在SRA注册的事务律师（Solicitor）。如果您未能按时偿还抵押贷款，您的房产可能被收回。

常见问题

赠款金额有上限吗？

从贷款机构的角度看没有法定上限，在文件齐备的情况下，£100,000+的赠款十分常见。实际的限制在赠与人一方：赠与的承受能力（大额赠款可能被要求提供偿付能力声明）、遗产税规划，以及赠与人自身的养老和照护需求。

资金应在什么时候到账？

最好在申请前1-3个月；至少提前4-6周。临近申请才到账的资金会触发反洗钱核查，在您最需要效率的时候拖慢进度。

赠与人住在海外，流程会不同吗？

会。文件标准更高：认证的身份文件、6-12个月的翻译流水和资金来源证明；各贷款机构对不同国家的接受程度也不一样。与普通情形相比，提前准备和选对贷款机构更为重要。

其实是借款，可以按赠与来申报吗？

不可以，这属于抵押贷款欺诈。申报的借款会计入负担能力测算，部分贷款机构完全不接受借款形式的首付款。正当的做法是让声明与文件一致：是赠与就按赠与申报，是借款就按借款申报。

接受赠款会影响我的首次购房者优惠吗？

不会。赠与首付款完全可以搭配首次购房者抵押贷款产品和首次购房者印花税（SDLT）减免；贷款机构对待赠款与您的自有储蓄并无区别。

结语

赠与首付款的规则只有一条：钱的来历，要和钱本身一样有据可查。备好赠与函、赠与人的反洗钱材料，并尽早完成转账，家人的资助就可以成为整个流程中较为顺畅的一环；反之，则可能成为延误的主要原因。

如需在申请前梳理首付款结构和材料清单，Optivest的抵押贷款团队随时为您服务：联系我们或通过WhatsApp咨询。您还可以继续阅读我们的非居民贷款指南和抵押贷款服务。