光有資金並不足夠：資金來源也須有文件佐證

英國按揭審批會審視首期的兩個方面：資金是否存在，以及資金從何而來。後者源自打擊洗錢（AML）制度的要求，在非居民或與海外有關的個案中，這往往是最常見的延誤原因。本文會逐一講解三種情況及所需文件：自有儲蓄、英國境內的贈與、海外贈與，以及三者共通的原則：在按揭的世界裏，沒有書面紀錄的資金等於不存在。

簡明答案：贈與首期合法、普遍，亦獲放貸機構接受；「父母銀行」（Bank of Mum and Dad）可說是英國實際上規模最大的放貸來源之一，約40%首次置業人士獲家人資助。基本要求有三：贈與信，即經簽署的聲明，確認屬真正的贈與、毋須償還，且對物業不享有任何權益；贈與人AML文件，包括身分證明、地址證明、3至6個月月結單，以及資金的積累來源（薪金、儲蓄、出售物業、遺產承辦證明等）；以及轉賬紀錄。海外贈與的標準更高：須提供經公證或領事認證的身分證明、6至12個月月結單及經認證的翻譯本；部分放貸機構會直接拒絕來自FATF名單所列國家的匯款。時間安排的黃金法則：資金應在申請前1至3個月存入您的戶口；臨近申請才到賬的資金，會觸發AML警示並造成數星期的延誤。

角色說明：Optivest是獲FCA授權的按揭經紀；我們並非放貸機構，不提供財務意見，亦不提供稅務意見。受監管的適合性意見，由流程中的獲授權顧問提供。

贈與信：一頁文件的法律效力

直接答案：贈與信是一份經簽署的聲明，確認贈與具備三項特質：毋須償還、不附帶條件，且贈與人對物業不享有任何權益。大部分放貸機構會透過您的按揭經紀或物業轉易事務律師提供範本；部分安排要求簽署須有獨立見證人在場。這份文件會同時交予物業轉易事務律師及放貸機構的核保團隊。

關鍵分別在於贈與與貸款：家人的資金不能「實質是貸款，卻寫成贈與」，這屬於按揭欺詐。申報為貸款的款項會在負擔能力計算中被視為支出，部分放貸機構更完全不接受以貸款籌措的首期。正當的家庭做法是：正式訂明為不附帶條件的贈與，另加一份在法律上不可強制執行的家人共識（例如「日後情況許可時再歸還」）。贈與人無權強制執行；文件所載的內容，就是事實。

稅務方面（概要，詳情請參閱我們的遺產稅指南）：贈與本身不會為受贈人帶來收入，亦不會為贈與人帶來收益。對於以英國為居籍的贈與人，七年規則適用：若贈與人在七年內去世，該筆款項可能須重新計入其遺產，以計算遺產稅（IHT）（2026年免稅額：每名贈與人£325,000）。請提醒贈與人就其個人情況諮詢合資格的稅務顧問；我們不提供稅務意見。

誰可以作出贈與？

雙方的關係本身亦會被核實，方式包括身分證明文件，必要時還會要求提交聲明。如有多名贈與人（例如來自雙方家庭），每人都須提供完整的文件；多來源的贈與個案需時更長，應及早著手準備。

AML文件：贈與人的檔案

直接答案：自2023年起，相關制度已大幅收緊，放貸機構及物業轉易事務律師必須證明資金的合法來源，而不僅是資金存在。標準文件如下：

1. 贈與人的身分證明及地址證明：AML的責任同樣適用於贈與人。 2. 3至6個月的銀行月結單：顯示款項在贈與前已存放於贈與人的戶口。 3. 資金積累來源（Provenance）：薪金入賬、長期儲蓄、出售物業或資產的文件、遺產承辦證明。「從各處湊來的£40,000現金」不能算是來源說明，而且足以令整個個案告吹。 4. 轉賬紀錄：由贈與人戶口轉至受贈人戶口的銀行轉賬。實體現金贈與實際上無法使用：沒有書面紀錄，就得不到AML批准。

海外贈與：更高的審查標準

直接答案：海外贈與可獲接受，但文件要求較高，並須考慮匯出國家的因素。若家人資助來自香港、土耳其、海灣地區或其他地方，一般須提供以下文件：

另有兩點實際情況：匯出國家的因素：部分放貸機構會自動拒絕來自FATF名單所列國家的匯款；各放貸機構對不同贈與人所在國家的取態各異，配對得宜可省卻數星期的查詢。其次是混合策略：首期毋須100%來自海外贈與；與您的自有儲蓄混合（例如自有與贈與比例為70/30），核保難度會明顯低於0/100的安排。

Optivest提示：我們在涉及海外的個案中最常見的情況是：買賣雙方議定交易後，家人當週就匯出款項，款項一到賬便提交申請，個案隨後卻被AML查詢拖延數星期。正確的次序恰恰相反：應在申請前1至3個月完成轉賬，並在款項匯出之前備妥文件，包括經認證的身分證明、已翻譯的月結單及資金來源證明。與家人愈早商討，時間便愈站在您這一邊。

免責聲明：本文僅為一般資訊，並不構成財務、稅務或法律意見。Optivest是獲FCA授權的按揭經紀，並非放貸機構，亦不提供稅務意見。有關贈與人的稅務情況，請諮詢合資格的稅務顧問；有關文件標準，請諮詢獲SRA註冊的事務律師（Solicitor）。若您未能按時償還按揭，您的物業可能會被收回。

常見問題

贈與金額有上限嗎？

從放貸機構的角度而言，並無法定上限；只要文件齊備，£100,000以上的贈與十分常見。實際的限制在於贈與人：贈與的負擔能力（涉及大額款項時，可能會被要求提供償債能力聲明）、遺產稅（IHT）規劃，以及贈與人自身的退休及照顧需要。

資金應在何時存入我的戶口？

最理想是在申請前1至3個月；至少應爭取提前4至6週。款項在臨近申請時才到賬，會觸發AML審查，在您最需要效率的時候拖慢進度。

我的贈與人住在海外，流程會有不同嗎？

會。文件標準會提高：須提供經認證的身分證明、6至12個月已翻譯的月結單及資金來源證明；各放貸機構對不同國家的取態亦有分別。及早準備並配對合適的放貸機構，比一般情況更為重要。

這實際上是貸款，可以當作贈與申報嗎？

不可以，這屬於按揭欺詐。申報為貸款的款項會計入負擔能力評估，部分放貸機構更完全不接受以貸款籌措的首期。正當的做法是申報內容與文件相符：屬於贈與便申報為贈與，屬於貸款便申報為貸款。

獲贈與資金會影響我的首次置業優惠嗎？

不會。贈與首期與首次置業人士的按揭產品及首次置業印花稅（SDLT）寬免完全相容；放貸機構對待獲贈與資金的方式，與您的自有儲蓄並無分別。

總結

贈與首期的原則只有一條：資金的來源說明，須與資金本身以同等標準提供文件佐證。只要備妥贈與信、贈與人AML文件並及早轉賬，家人的資助可以是整個流程中較為順暢的一環；若欠缺這些準備，則可能成為延誤的主要原因。

如需在申請前規劃首期結構及文件，Optivest的按揭團隊樂意協助：聯絡我們或透過WhatsApp查詢。亦歡迎繼續閱讀我們的非居民指南及按揭服務。