非居民出售英國物業的資本增值稅與60日申報規則

為海外投資者撰寫的內容，絕大部分都集中談買入階段。然而，一項投資的真正回報，是在退出時才確定；而多數海外業主，正是在這一步被稅制打個措手不及。本文將介紹您出售英國物業時須面對的資本增值稅（CGT）、必須留意的60日期限，以及可大幅減低稅款的「重設基準」（Rebasing）。

危險的誤解：「我人在海外，賣樓就不用繳稅」

這是海外業主最昂貴的錯誤。事實是：位於英國的物業，無論業主居住在哪裏，都屬於英國稅網的涵蓋範圍。

相關規定的來龍去脈十分清晰：自2015年4月6日起，非居民出售英國住宅物業，須繳付資本增值稅（Non-Resident Capital Gains Tax，NRCGT）。自2019年4月6日起，適用範圍擴大至所有英國土地及物業（包括商業物業）。因此，如今您以非居民身份出售的每一項英國物業，都在這個制度之內。

此外，避稅的空間亦已大幅收窄：透過公司持有物業，再出售公司股份而非物業本身，以求避稅，已不再那麼簡單。根據「間接出售」規則，若您持有一間公司25%或以上的權益，而該公司75%或以上的價值來自英國土地，則您出售股份同樣須要課稅。

稅率與計算方法

非居民適用的稅率與英國居民完全相同：

收益的大致計算方式為：售價 - 購入成本（或重設基準後的價值）- 可扣減的成本。可扣減的成本包括資本性改善工程（注意：日常維修保養則不可扣減）及出售成本（地產代理佣金、律師費用）。

一項關鍵而鮮為人知的提醒：收益是以英鎊計算的。即使您是以本身的貨幣為物業融資，HMRC仍會採用買入及賣出當日的匯率。因此，若英鎊兌您的貨幣升值，即使您以本身貨幣計算並無獲利，按英鎊計算仍可能產生須課稅的收益。這正是海外賣家最感意外的一點。

最有價值的工具：重設基準

以下這項規定，可大幅減低您的稅單。作為非居民，您可以不以當初的購入價計算收益，而是以物業在2015年4月5日的市值作為起點（商業物業及土地則為2019年4月5日）。這稱為「重設基準」（Rebasing），亦是預設的計算方法。

為何它如此重要？舉一個具體例子：您於2010年以£150,000購入一個物業，其2015年4月5日的市值為£220,000，而您今天以£300,000出售。

須課稅收益差不多減半。因此，對於2015年前購入、且在該日期前已升值的物業，視乎個別情況，重設基準有可能令須課稅收益大幅降低。

還有幾個重要細節：計算方法其實有三種（重設基準、按時間比例分攤，以及原來成本），您可以選擇對您最有利的一種，並在CGT申報表中作出選擇。此外，您並不需要在2015年已進行估價，您可以在出售時追溯委託專業估價（附上物業當時狀況的紀錄，可加強估價的說服力）。若採用重設基準，您只可扣減2015年4月5日之後進行的改善工程費用。

60日規則：最常見的錯誤

這是海外賣家最常失誤、代價也最高的規定。

您必須在完成交易（是完成交易，而不是交換合約！）後60日內向HMRC提交申報表，並繳付應繳稅款。申報須透過HMRC的「英國物業資本增值稅」（Capital Gains Tax on UK property）帳戶辦理（經Government Gateway登入）。

關鍵的分別在於：就非居民而言，這項規定比英國居民更嚴格。非居民即使出售物業沒有收益，甚至出現虧損，也必須申報。以為「沒有產生稅款，所以無須申報」，是嚴重的錯誤。

罰款會自動施加，並且逐步累積：逾期即時罰款£100，滿六個月再罰£300，滿十二個月再罰£300，其後更會加徵每日罰款；未繳稅款亦會計算利息。即使完全無須繳稅，這些罰款同樣適用，而HMRC甚少接納「我不知道有這些規定」作為理由。

其他關鍵要點

雙重課稅。在英國繳付CGT，並不代表您在居住地就無須再繳稅。若您所屬國家或地區同樣對這項收益課稅，而兩地之間訂有避免雙重課稅協定，您通常可以就已繳付的英國稅款申請抵免。這須與兩地的稅務顧問一併規劃。

主要居所減免（Private Residence Relief，PRR）。若您曾親自居住於該物業一段時間，可就該段期間所對應的收益申請減免。有關規則相當複雜，對非居民亦另有附加條件。

短暫非居民的陷阱。若您離開英國、出售物業，然後於五年內重返英國，在某些情況下可能須額外繳稅。若您計劃重返英國，請與顧問一起規劃出售的時間。

透過公司持有。非居民公司（自2019年4月起）須繳付公司稅（Corporation Tax），而非CGT。這個差異會影響您對持有架構的選擇。

Optivest提示：相比買入階段，這個環節的討論少得多，卻直接決定您的回報。讓我們清楚劃定界線：Optivest並非稅務顧問，不會為您編製CGT計算、重設基準的選擇或申報表，這是合資格英國稅務顧問的工作，而您不應在缺乏專業協助下處理這方面的事宜。Optivest的協助主要在兩方面：我們的法律支援（物業轉易）服務會處理出售的法律程序，而您的事務律師（Solicitor）會確保60日申報責任列入您的待辦事項；我們的物業管理服務則協助您在持有物業期間妥善記錄成本及改善工程，這些紀錄，正是您在出售時減低須課稅收益所需要的。一項實用建議：一旦開始考慮出售，便應立即諮詢您的稅務顧問，而不是事後才找。

重要提示：並非稅務意見：本文僅供一般參考，並不構成稅務意見。文中的例子經過簡化；您的實際稅務責任會因居住背景、持有架構、物業的使用方式，以及您所屬國家或地區的稅務協定而有很大差異。稅率、免稅額及相關規則可能會有變動。出售英國物業之前，請諮詢合資格的英國稅務顧問，並於gov.uk核實；錯過60日期限，將會自動觸發罰款。Optivest不提供稅務諮詢服務。

常見問題

我居住在海外，仍須繳付CGT嗎？

須要。不居住在英國，並不能豁免英國的資本增值稅。自2015年4月6日起，非居民出售英國住宅物業已須繳付CGT（自2019年起，所有英國物業亦包括在內）。稅率與英國居民相同：18% / 24%。

即使沒有收益，也必須申報嗎？

必須，這正是最常見的錯誤。非居民必須在60日內申報，即使出售物業沒有收益，甚至出現虧損也不例外。這是比英國居民更嚴格的規定，違反者會被自動罰款（由£100起）。

甚麼是「重設基準」？它能減低我的稅款嗎？

重設基準讓您不以原來的購入價計算收益，而是以物業在2015年4月5日的市值作為起點（商業物業為2019年）。對於2015年前購入、且在該日期前已升值的物業，可大幅減低稅款，在我們的例子中，須課稅收益由£150,000降至£80,000。

60日的期限由何時開始計算？

由完成交易起計，而不是由交換合約起計。您必須在這60日內，同時提交申報表及繳付稅款。逾期罰款會自動施加：即時£100，滿六個月£300，滿十二個月再加£300，另加每日罰款及利息。

我在居住地也要繳稅嗎？

這視乎您所屬國家或地區的規定。若當地同樣對這項收益課稅，而兩地之間訂有避免雙重課稅協定，您通常可以就已繳付的英國稅款申請抵免。這須與英國及居住地兩地的顧問一併規劃。

總結及聯絡方式

一項投資的真正回報在退出時確定，而在英國，退出是要課稅的。作為海外賣家，您必須知道：不居住在英國並不能豁免CGT（18%/24%）；您必須在出售後60日內申報並繳稅（即使沒有收益）；罰款是自動施加的；而對於2015年前購入的物業，重設基準可大幅減低稅款。請緊記，收益是以英鎊計算的，因此匯率變動同樣會影響稅款的計算。

這類計算及申報屬合資格稅務顧問的工作，Optivest不提供稅務意見。不過，我們的法律支援服務會處理出售的法律程序，而物業管理服務則協助您妥善保存成本及改善工程的紀錄。歡迎聯絡我們，或透過WhatsApp與我們聯繫。亦請參閱我們的法律支援服務、物業管理服務，以及有關租金收入稅項的非居民業主計劃（NRL Scheme）指南。