Налог на прирост капитала для нерезидентов при продаже недвижимости в Великобритании и правило 60 дней

Почти все материалы для иностранных инвесторов посвящены покупке. Но реальную доходность инвестиции определяет выход из неё, и именно здесь налоговый режим чаще всего застаёт иностранных владельцев врасплох. В этом руководстве речь о налоге на прирост капитала (CGT), который вам предстоит заплатить при продаже недвижимости в Великобритании, о жёстком сроке в 60 дней и об инструменте «rebasing», способном заметно уменьшить сумму налога.

Опасное заблуждение: «Я за границей, значит, продаю без налога»

Это самая дорогая ошибка владельцев, живущих за рубежом. На деле недвижимость, расположенная в Великобритании, подпадает под британское налогообложение независимо от того, где живёт её владелец.

Хронология такова: с 6 апреля 2015 г. нерезиденты платят налог на прирост капитала (Non-Resident Capital Gains Tax, NRCGT) при продаже жилой недвижимости в Великобритании. С 6 апреля 2019 г. действие правил распространили на всю землю и недвижимость в Великобритании, включая коммерческую. Поэтому сегодня любой британский объект, который вы продаёте как иностранец, подпадает под этот режим.

Кроме того, лазеек стало заметно меньше: обойти налог, владея объектом через компанию и продавая акции компании вместо самой недвижимости, уже непросто. По правилам «косвенной продажи» (indirect disposal), если вы владеете 25% и более в компании, которая получает 75% и более своей стоимости от британской земли и недвижимости, продажа вашей доли тоже облагается налогом.

Ставки и расчёт

К нерезидентам применяются те же ставки, что и к резидентам Великобритании:

Прибыль считается приблизительно так: выручка от продажи минус стоимость приобретения (или стоимость после rebasing) минус допустимые расходы. К вычитаемым расходам относятся капитальные улучшения (обратите внимание: НЕ текущий ремонт и обслуживание) и расходы на продажу (комиссия агента по недвижимости, юридические услуги).

Важное и малоизвестное предупреждение: прибыль рассчитывается в фунтах стерлингов. Даже если вы покупали объект на средства в своей валюте, HMRC использует курсы на даты покупки и продажи. Поэтому, если фунт укрепился относительно вашей валюты, налогооблагаемая прибыль в фунтах может возникнуть, даже если в вашей валюте вы ничего не заработали. Именно это больше всего удивляет иностранных продавцов.

Самый ценный инструмент: rebasing

Вот правило, которое способно существенно уменьшить ваш налог. Как нерезидент, вы можете считать прибыль не от первоначальной цены покупки, а от рыночной стоимости объекта на 5 апреля 2015 г. (для коммерческой недвижимости и земли, на 5 апреля 2019 г.). Это называется «rebasing», и этот метод применяется по умолчанию.

Почему это так важно? Конкретный пример: объект, купленный в 2010 году за £150 000, на 5 апреля 2015 г. стоил £220 000, а сегодня вы продаёте его за £300 000.

Налогооблагаемая прибыль сокращается почти вдвое. Поэтому для объектов, купленных до 2015 года и подорожавших к этой дате, rebasing может, в зависимости от индивидуальных обстоятельств, значительно уменьшить налогооблагаемую прибыль.

Несколько важных деталей: на самом деле существует три метода расчёта (rebasing, пропорциональное распределение по времени и первоначальная стоимость), и вы вправе выбрать тот, что даёт лучший результат; выбор делается в вашей декларации по CGT. Оценка на 2015 год у вас на руках тоже не обязательна: при продаже можно заказать профессиональную ретроспективную оценку (документы о состоянии объекта на ту дату усиливают её обоснованность). Если вы используете rebasing, вычесть можно только улучшения, сделанные после 5 апреля 2015 г.

Правило 60 дней: самая частая ошибка

Именно на этом правиле иностранные продавцы спотыкаются чаще всего и дороже всего.

В течение 60 дней с момента завершения сделки (completion, а не обмена контрактами!) необходимо подать декларацию в HMRC и уплатить причитающийся налог. Это делается через аккаунт HMRC «Capital Gains Tax on UK property» (вход через Government Gateway).

И вот принципиальное отличие: для нерезидентов это правило жёстче, чем для резидентов Великобритании. Нерезидент обязан подать декларацию даже если прибыли не было или при продаже получен убыток. Считать, что «налога нет, значит, отчитываться не о чем», это серьёзная ошибка.

Штрафы начисляются автоматически и накапливаются: £100 сразу за просрочку, £300 через шесть месяцев, ещё £300 через двенадцать месяцев, после чего добавляются ежедневные штрафы; на неуплаченный налог также начисляются проценты. Эти штрафы применяются, даже если налог к уплате вообще не возникает, а ссылку на то, что вы не знали правил, HMRC принимает редко.

Другие важные моменты

Двойное налогообложение. Уплата CGT в Великобритании не означает, что в своей стране налог платить не придётся. Если ваша страна тоже облагает эту прибыль и между двумя странами действует соглашение об избежании двойного налогообложения, уплаченный в Великобритании налог обычно можно зачесть. Это нужно планировать вместе с консультантами в обеих странах.

Льгота на основное место жительства (Private Residence Relief, PRR). Если вы сами жили в объекте в течение какого-то периода, можно претендовать на освобождение от налога на часть прибыли, приходящуюся на этот период. Правила сложные, а для нерезидентов действуют дополнительные условия.

Ловушка временного нерезидентства. Если вы покидаете Великобританию, продаёте объект, а затем возвращаетесь в Великобританию в течение пяти лет, в ряде случаев может возникнуть дополнительный налог. Если вы планируете вернуться, согласуйте сроки продажи с консультантом.

Если вы владеете через компанию. Компании-нерезиденты платят корпоративный налог (Corporation Tax), а не CGT (с апреля 2019 г.). Эта разница влияет на выбор структуры владения.

Комментарий Optivest: Этот этап обсуждают гораздо реже, чем покупку, но он напрямую определяет вашу доходность. Сразу обозначим границы: Optivest не является налоговым консультантом и не готовит расчёт CGT, выбор метода rebasing или вашу декларацию. Это работа квалифицированного британского налогового консультанта, и входить в эту область без профессиональной поддержки не стоит. Вклад Optivest состоит в двух точках: наша услуга юридического сопровождения (conveyancing) ведёт юридическую часть продажи, а ваш солиситор (юрист) следит, чтобы обязанность подать отчёт в течение 60 дней оставалась у вас на виду; наша услуга управления недвижимостью помогает правильно документировать расходы и улучшения, пока объект находится в вашей собственности, а именно эти документы и нужны, чтобы уменьшить налогооблагаемую прибыль при продаже. Практический совет: поговорите с налоговым консультантом, как только начнёте думать о продаже, а не после неё.

Важное уведомление: это не налоговая консультация: эта статья носит исключительно информационный характер и не является налоговой консультацией. Приведённые примеры упрощены; ваши реальные обязательства сильно зависят от истории вашего резидентства, структуры владения, способа использования объекта и соглашений об избежании двойного налогообложения с вашей страной. Ставки, необлагаемые суммы и правила могут меняться. Перед продажей недвижимости в Великобритании обратитесь к квалифицированному британскому налоговому консультанту и сверьтесь с информацией на gov.uk; пропуск срока в 60 дней влечёт автоматические штрафы. Optivest не оказывает услуг налогового консультирования.

Часто задаваемые вопросы

Я живу за границей: нужно ли мне платить CGT?

Да. Проживание за пределами Великобритании не освобождает от британского налога на прирост капитала. С 6 апреля 2015 г. нерезиденты платят CGT при продаже жилой недвижимости в Великобритании (а с 2019 года при продаже любой недвижимости в Великобритании). Ставки те же, что и для резидентов: 18% / 24%.

Нужно ли подавать декларацию, если прибыли не было?

Да, и это самая частая ошибка. Нерезиденты обязаны подать декларацию в течение 60 дней даже если прибыли не было или при продаже получен убыток. Это более жёсткое правило, чем для резидентов Великобритании, и его нарушение влечёт автоматические штрафы (от £100).

Что такое «rebasing» и снижает ли он мой налог?

Rebasing позволяет считать прибыль не от первоначальной цены покупки, а от рыночной стоимости объекта на 5 апреля 2015 г. (для коммерческой недвижимости на 2019 год). Для объекта, купленного до 2015 года и подорожавшего к этой дате, он может существенно снизить налог: в нашем примере налогооблагаемая прибыль сократилась с £150 000 до £80 000.

Когда начинается отсчёт 60 дней?

С момента завершения сделки (completion), а не с обмена контрактами. В течение этих 60 дней необходимо и подать декларацию, и уплатить налог. Штрафы за просрочку начисляются автоматически: £100 сразу, £300 через шесть месяцев, ещё £300 через двенадцать месяцев, плюс ежедневные штрафы и проценты.

Придётся ли мне платить налог ещё и в своей стране?

Это зависит от правил вашей страны. Если ваша страна тоже облагает эту прибыль и между двумя странами действует соглашение об избежании двойного налогообложения, уплаченный в Великобритании налог обычно можно зачесть. Это нужно планировать вместе с консультантами и в Великобритании, и в вашей стране.

Коротко о главном и как с нами связаться

Реальную доходность инвестиции определяет выход из неё, а в Великобритании выход облагается налогом. Что должен знать иностранный продавец: проживание за пределами Великобритании не освобождает от CGT (18%/24%); отчитаться и заплатить нужно в течение 60 дней после продажи (даже если прибыли нет); штрафы начисляются автоматически; а для объектов, купленных до 2015 года, rebasing может существенно снизить налог. Помните, что прибыль считается в фунтах стерлингов, поэтому колебания валютных курсов влияют и на налоговый расчёт.

Расчёт и подача декларации это работа квалифицированного налогового консультанта; Optivest не оказывает налоговых консультаций. Но наша услуга юридического сопровождения ведёт юридическую часть продажи, а услуга управления недвижимостью помогает держать в порядке документы о расходах и улучшениях. Свяжитесь с нами или напишите нам в WhatsApp. Подробнее: юридическое сопровождение, управление недвижимостью, а о налоге на арендный доход читайте в нашем руководстве по схеме NRL.