Impuesto sobre las plusvalías para no residentes y regla de 60 días

Casi todo el contenido dirigido al inversor internacional se centra en la compra. Sin embargo, la rentabilidad real de una inversión se define en la salida, y es precisamente ahí donde el régimen fiscal sorprende sin preparación a la mayoría de los propietarios extranjeros. Esta guía explica el impuesto sobre las plusvalías (CGT) al que se enfrentará al vender su inmueble en el Reino Unido, el decisivo plazo de 60 días y el «rebasing», una herramienta que puede reducir de forma considerable la factura fiscal.

El error más peligroso: «Vivo fuera, así que vendo sin pagar impuestos»

Es el error más caro que cometen los propietarios que viven en el extranjero. La realidad es esta: un inmueble situado en el Reino Unido queda dentro de la red fiscal británica, resida donde resida su propietario.

La cronología es clara: desde el 6 de abril de 2015, los no residentes tributan por el impuesto sobre las plusvalías (Non-Resident Capital Gains Tax, NRCGT) en la venta de inmuebles residenciales británicos. Desde el 6 de abril de 2019, el alcance se amplió a todo el suelo y los inmuebles del Reino Unido (incluidos los comerciales). Por tanto, hoy cualquier inmueble británico que usted venda siendo extranjero entra en este régimen.

Además, las vías de escape se han reducido de forma notable: evitar el impuesto manteniendo el inmueble en una sociedad y vendiendo las participaciones de la sociedad en lugar del inmueble ya no es sencillo. Según las normas de «transmisión indirecta», si usted posee el 25% o más de una sociedad que obtiene el 75% o más de su valor de suelo británico, la venta de sus participaciones también tributa.

Los tipos y el cálculo

Los no residentes están sujetos a los mismos tipos que los residentes en el Reino Unido:

La plusvalía se calcula, a grandes rasgos, así: precio de venta menos coste de adquisición (o valor revalorizado) menos gastos deducibles. Entre los gastos que puede deducir figuran las mejoras de capital (atención: NO las reparaciones y el mantenimiento ordinarios) y los costes de venta (comisión del agente inmobiliario, honorarios legales).

Una advertencia crucial y poco conocida: la plusvalía se calcula en libras esterlinas. Aunque haya financiado el inmueble en su propia moneda, HMRC aplica los tipos de cambio de las fechas de compra y de venta. Por eso, si la libra se ha fortalecido frente a su moneda, puede surgir una plusvalía imponible en libras aunque no haya obtenido ningún beneficio en su moneda. Es lo que más sorprende a los vendedores extranjeros.

La herramienta más valiosa: el «rebasing»

Esta es la norma que puede reducir de forma considerable su factura fiscal. Como no residente, puede calcular su plusvalía no a partir del precio original que pagó, sino del valor de mercado del inmueble el 5 de abril de 2015 (para inmuebles comerciales y suelo, la fecha es el 5 de abril de 2019). Esto se denomina «rebasing» y es el método que se aplica por defecto.

¿Por qué importa tanto? Un ejemplo concreto: un inmueble que compró en 2010 por £150.000 valía £220.000 el 5 de abril de 2015, y hoy lo vende por £300.000.

Su plusvalía imponible se reduce casi a la mitad. Así, en los inmuebles adquiridos antes de 2015 y que ya se habían revalorizado en esa fecha, el «rebasing» puede, según las circunstancias de cada caso, dar lugar a una plusvalía imponible bastante menor.

Algunos detalles importantes: en realidad existen tres métodos de cálculo («rebasing», prorrateo temporal y coste original), y puede elegir el que le dé el mejor resultado; la elección se hace en su declaración del CGT. Tampoco necesita haber tasado el inmueble en 2015: puede obtener una tasación profesional retroactiva en el momento de la venta (los registros sobre el estado del inmueble en esa fecha refuerzan la valoración). Si utiliza el «rebasing», solo podrá deducir las mejoras realizadas después del 5 de abril de 2015.

La regla de los 60 días: el error más frecuente

Es la norma con la que más tropiezan los vendedores extranjeros, y con el coste más alto.

Dentro de los 60 días siguientes a la completion (cierre de la compraventa, no el intercambio de contratos), debe presentar una declaración ante HMRC y pagar el impuesto que corresponda. El trámite se realiza a través de la cuenta de HMRC «Capital Gains Tax on UK property» (mediante Government Gateway).

Y aquí está la diferencia decisiva: para los no residentes, esta norma es más estricta que para los residentes en el Reino Unido. Un no residente debe declarar incluso si no obtuvo ganancia, o incluso si tuvo una pérdida en la venta. Pensar «no ha surgido impuesto, así que no hay nada que declarar» es un error grave.

Las sanciones son automáticas y se acumulan: £100 se aplican de inmediato por el retraso, £300 a los seis meses, otras £300 a los doce meses, y después se añaden sanciones diarias; además, se devengan intereses sobre el impuesto impagado. Estas sanciones se aplican incluso si no se debe ningún impuesto, y HMRC rara vez acepta como excusa «no conocía las normas».

Otros puntos críticos

Doble imposición. Pagar el CGT en el Reino Unido no implica que no vaya a tributar también en su país. Si su país también grava esta plusvalía y existe un convenio para evitar la doble imposición entre ambos países, normalmente podrá compensar el impuesto británico que haya pagado. Esto debe planificarse con un asesor en ambos países.

Desgravación por vivienda habitual (Private Residence Relief, PRR). Si usted vivió en el inmueble durante un período, puede solicitar una desgravación por la parte de la plusvalía atribuible a ese período. Las normas son complejas y, para los no residentes, existen condiciones adicionales.

La trampa de la no residencia temporal. Si sale del Reino Unido, vende el inmueble y luego regresa al Reino Unido en un plazo de cinco años, en algunas circunstancias puede surgir un impuesto adicional. Si piensa volver al Reino Unido, planifique con un asesor el momento de la venta.

Si lo posee a través de una sociedad. Las sociedades no residentes pagan el impuesto de sociedades (Corporation Tax), no el CGT (desde abril de 2019). Es una diferencia que influye en la elección de la estructura.

Nota de Optivest: Esta es una etapa de la que se habla mucho menos que de la compra, pero determina directamente su rentabilidad. Conviene trazar el límite con claridad: Optivest no es un asesor fiscal y no prepara su cálculo del CGT, su elección del «rebasing» ni su declaración; eso corresponde a un asesor fiscal británico cualificado, y no debería entrar en este terreno sin apoyo profesional. La aportación de Optivest se sitúa en dos puntos: nuestro servicio de asesoramiento legal (trámites legales de la compraventa, conveyancing) gestiona la parte jurídica de la venta, y su solicitor (abogado) se asegura de que el plazo de 60 días para declarar esté en su agenda; nuestro servicio de gestión de la propiedad ayuda a que los gastos y las mejoras queden bien documentados mientras usted conserva el inmueble, y esos registros son justamente lo que necesita para reducir su plusvalía imponible en el momento de la venta. Un consejo práctico: hable con su asesor fiscal en cuanto empiece a pensar en vender, no después.

Aviso importante: esto no es asesoramiento fiscal. Este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento fiscal. Los ejemplos están simplificados; su obligación real varía mucho según su historial de residencia, la estructura de titularidad, el uso que haya dado al inmueble y los convenios fiscales con su país. Los tipos, los importes exentos y las normas pueden cambiar. Antes de vender un inmueble en el Reino Unido, consulte con un asesor fiscal británico cualificado y confirme la información en gov.uk; no cumplir el plazo de 60 días conlleva sanciones automáticas. Optivest no presta servicios de asesoramiento fiscal.

Preguntas frecuentes

Vivo en el extranjero, ¿pago igualmente el CGT?

Sí. No residir en el Reino Unido no le exime del impuesto británico sobre las plusvalías. Los no residentes tributan por la venta de inmuebles residenciales británicos desde el 6 de abril de 2015 (y por todos los inmuebles del Reino Unido desde 2019). Los tipos son los mismos que para los residentes: 18% / 24%.

¿Debo declarar aunque no haya obtenido ganancia?

Sí, y este es el error más común. Los no residentes deben declarar dentro de los 60 días incluso si no obtuvieron ganancia, o incluso si tuvieron una pérdida en la venta. Es una norma más estricta que la aplicada a los residentes en el Reino Unido, y su incumplimiento conlleva sanciones automáticas (desde £100).

¿Qué es el «rebasing» y reduce mi impuesto?

El «rebasing» le permite calcular su plusvalía no a partir del precio de compra original, sino del valor de mercado del inmueble el 5 de abril de 2015 (2019 para inmuebles comerciales). En un inmueble comprado antes de 2015 y que ya se había revalorizado en esa fecha, puede reducir el impuesto de forma considerable; en nuestro ejemplo, la plusvalía imponible bajó de £150.000 a £80.000.

¿Cuándo empieza a correr el plazo de 60 días?

Desde la completion (cierre de la compraventa), no desde el intercambio de contratos. Dentro de esos 60 días debe tanto presentar la declaración como pagar el impuesto. Las sanciones por retraso son automáticas: £100 de inmediato, £300 a los seis meses, otras £300 a los doce meses, además de sanciones diarias e intereses.

¿Pagaré también impuestos en mi propio país?

Depende de las normas de su país. Si su país también grava esta plusvalía y existe un convenio para evitar la doble imposición entre ambos países, normalmente podrá compensar el impuesto británico que haya pagado. Esto debe planificarse con un asesor tanto en el Reino Unido como en su país de residencia.

En resumen y cómo contactarnos

La rentabilidad real de una inversión se define en la salida, y en el Reino Unido la salida tributa. Lo que debe saber como vendedor extranjero: no residir en el Reino Unido no le exime del CGT (18%/24%); debe declarar y pagar dentro de los 60 días siguientes a la venta (incluso si no hay ganancia); las sanciones son automáticas; y en los inmuebles adquiridos antes de 2015, el «rebasing» puede reducir el impuesto de forma considerable. Recuerde que la plusvalía se calcula en libras esterlinas, de modo que las variaciones del tipo de cambio también influyen en el cálculo fiscal.

Este cálculo y esta declaración corresponden a un asesor fiscal cualificado; Optivest no presta asesoramiento fiscal. Pero nuestro servicio de asesoramiento legal gestiona la parte jurídica de la venta y nuestro servicio de gestión de la propiedad mantiene en orden sus registros de gastos y mejoras. Contacte con nosotros o escríbanos por WhatsApp. Consulte nuestro servicio de asesoramiento legal, nuestro servicio de gestión de la propiedad y nuestra guía del esquema NRL sobre la tributación de los ingresos por alquiler.