Налог на аренду для нерезидентов: схема NRL и MTD 2026

Самый частый вопрос иностранных инвесторов, которые владеют недвижимостью в Великобритании, но живут за границей, это налог на арендный доход. Поначалу система кажется сложной, но состоит из двух основных частей: Схема для арендодателей-нерезидентов (Non-Resident Landlord Scheme, NRLS), которая регулирует сбор налога с арендного дохода, и Making Tax Digital (MTD), реформа цифровой отчётности, вступившая в силу в 2026 году. В этом руководстве мы просто объясняем и то, и другое и подсказываем, к каким специалистам стоит обратиться.

Что такое схема NRL и на кого она распространяется

Схема для арендодателей-нерезидентов (NRLS) это механизм, который HMRC ввело для сбора налога с арендного дохода от британской недвижимости у арендодателей, чьё «обычное место проживания» (usual place of abode) находится за пределами Великобритании. Принцип прост: недвижимость в Великобритании приносит доход, облагаемый налогом в Великобритании, независимо от того, где живёт её владелец.

Для физических лиц HMRC, как правило, считает, что обычное место проживания находится за пределами страны, если человек отсутствует в Великобритании шесть месяцев и более. Поэтому схема касается не только иностранцев, но и британских граждан, которые уезжают за границу и сдают свой дом в Великобритании. Она распространяется на физических лиц, компании и трасты; охватывает жилую недвижимость для сдачи в аренду (buy-to-let), коммерческую недвижимость и аренду земельных участков. При совместном владении каждый собственник рассматривается как отдельный арендодатель.

Как работает удержание 20%

По умолчанию действует система удержания налога у источника выплаты («withholding»). Если HMRC не дало вам отдельного разрешения, ваш агент по сдаче в аренду (letting agent) или арендатор удерживает с арендной платы подоходный налог по базовой ставке (сейчас 20%) и перечисляет его напрямую в HMRC. Ответственность распределяется так: если у вас есть агент по сдаче в аренду, удержание делает он независимо от суммы; если агента нет, а арендатор платит вам напрямую более £100 в неделю, удержание делает арендатор.

Удержания рассчитываются поквартально. Для NRLS налоговый год идёт с 1 апреля по 31 марта; кварталы заканчиваются 30 июня, 30 сентября, 31 декабря и 31 марта, а налог перечисляется в HMRC в течение 30 дней после конца каждого квартала. Важный момент: удержание делается с арендной платы брутто, то есть до вычета ваших расходов. Поэтому если, например, у вас высокие проценты по ипотеке, заранее может быть удержана сумма, намного превышающая вашу реальную прибыль, и возникнет кассовый разрыв. Именно эту проблему решает заявление NRL1.

Заявление NRL1 для получения аренды без удержания

Вы можете подать в HMRC заявление на получение арендной платы без удержания (брутто). Для физических лиц используется форма NRL1, для компаний, NRL2, для трастов, NRL3. HMRC даёт одобрение, если ваши налоговые дела в Великобритании в порядке (прошлые декларации поданы, задолженностей нет); рассмотрение обычно занимает несколько недель, а одобрение действует задним числом с начала квартала, в котором было получено заявление.

Развеем очень важное заблуждение: одобрение выплат брутто не освобождает арендный доход от налога. Меняется только способ сбора: вместо удержания заранее вы сами декларируете доход и платите налог по итогам года через Self Assessment (ежегодную налоговую самодекларацию). Плюс в том, что налогом облагается ваша реальная прибыль: можно вычесть допустимые расходы: проценты по ипотеке (в рамках правил), ремонт, страховку и комиссию агента; а если вы гражданин Великобритании или ЕЭЗ, можно воспользоваться необлагаемым минимумом (personal allowance), £12 570 на 2026/27 год. Арендодатели-нерезиденты обязаны ежегодно подавать декларацию Self Assessment (SA100 + страницы о недвижимости SA105 + страницы о резидентстве SA109) независимо от того, получена прибыль или убыток. При продаже объекта действует также 60-дневный срок для подачи отчёта и уплаты налога на прирост капитала (CGT).

Making Tax Digital (MTD): апрель 2026 года

Главное изменение 2026 года: вступление в силу программы Making Tax Digital для подоходного налога. С 6 апреля 2026 г. арендодатели, не оформленные как компания, чей валовой (подпадающий под правила) годовой доход превышает £50 000, обязаны вести цифровой учёт и отправлять в HMRC ежеквартальные отчёты через совместимое программное обеспечение вместо ежегодной декларации Self Assessment. По окончании года подаётся «итоговая декларация» (Final Declaration), которая завершает эти отчёты.

Пороги вводятся поэтапно: £50 000 (апрель 2026 г.), £30 000 (апрель 2027 г.) и £20 000 (апрель 2028 г.). «Подпадающий доход» считается брутто (до расходов) и включает арендный доход и доход от самозанятости; зарплата по системе PAYE, пенсия, проценты и дивиденды в него не входят. При совместном владении учитывается только ваша доля. Срок первого ежеквартального отчёта: 7 августа 2026 г. Важный момент для арендодателей за рубежом: участие в NRLS не освобождает от MTD автоматически, так как если вы превышаете порог, правила MTD могут применяться к вам даже как к нерезиденту (если вы не получите отдельное освобождение, например по причине цифрового исключения). Обратите внимание: недвижимость, которой владеет компания с ограниченной ответственностью (limited company), в MTD-IT не входит, она относится к режиму корпоративного налога (Corporation Tax, CT600).

Примечание Optivest: Optivest не оказывает услуг налогового консультирования или бухгалтерского учёта; подача отчётности по NRLS и MTD это задача квалифицированного налогового консультанта или бухгалтера в Великобритании. Однако услуга Optivest по управлению недвижимостью в повседневной работе тесно связана с практической стороной этих требований: процессы с агентом по сдаче в аренду, отношения с арендаторами и контроль того, чтобы удержание по NRLS работало правильно. Юридическое сопровождение (conveyancing) отвечает за правовую сторону покупки и продажи недвижимости. Таким образом, Optivest не подаёт за вас налоговую отчётность, но помогает выстраивать управление объектом и юридические процессы в согласовании с вашим налоговым консультантом.

Важное уведомление: это не налоговая и не юридическая консультация: Статья носит исключительно общий информационный характер и не является налоговой или юридической консультацией. Налоговые правила сложны и существенно зависят от личных обстоятельств. Прежде чем принимать решения, обратитесь к квалифицированному налоговому консультанту или бухгалтеру в Великобритании (и при необходимости к солиситору (юристу), зарегистрированному в SRA) и проверьте актуальные правила на gov.uk. Optivest не оказывает услуг налогового консультирования.

Часто задаваемые вопросы

Если я живу за границей, облагается ли мой арендный доход налогом в Великобритании?

Да. Недвижимость в Великобритании приносит доход, облагаемый налогом в Великобритании, независимо от того, где живёт владелец. По Схеме для арендодателей-нерезидентов агент по сдаче в аренду или арендатор по умолчанию удерживает с вашей арендной платы 20%; вместо этого вы можете получать аренду без удержания через NRL1 и декларировать её через Self Assessment. Кроме того, вместе с консультантом проверьте свою налоговую позицию в стране проживания и действующие соглашения об избежании двойного налогообложения.

Отменяет ли заявление NRL1 налог?

Нет. NRL1 лишь меняет способ сбора: вместо удержания 20% заранее вы получаете аренду брутто, а налог декларируете и платите сами через ежегодную декларацию Self Assessment. Преимущество в том, что налог начисляется на вашу реальную прибыль: можно вычесть расходы и (при наличии права) применить необлагаемый минимум (personal allowance).

Удерживаются ли 20% с моей прибыли?

Нет; удержание делается с арендной платы брутто, до вычета расходов. Поэтому у владельцев с высокими расходами (например, процентами по ипотеке) может быть удержана сумма, превышающая реальную прибыль. Одобрение NRL1 решает эту проблему кассового разрыва; излишне уплаченный налог можно вернуть через Self Assessment.

Распространяется ли MTD на арендодателей за рубежом?

Да, может. Участие в NRLS не освобождает от MTD автоматически. Если ваш валовой (подпадающий под правила) арендный доход и доход от самозанятости в сумме превышает порог (£50 000 с апреля 2026 г.), цифровой учёт и ежеквартальная отчётность могут потребоваться, даже если вы нерезидент. Обратитесь к квалифицированному консультанту с учётом вашей ситуации.

Распространяется ли MTD на недвижимость, которой владеет компания с ограниченной ответственностью?

Нет; MTD для подоходного налога касается арендодателей, не оформленных как компания, и самозанятых. Недвижимость, находящаяся в собственности компании с ограниченной ответственностью, относится к режиму корпоративного налога (Corporation Tax, CT600) и лежит вне MTD-IT. Выбор структуры владения сложен с налоговой точки зрения; оценивайте его вместе с квалифицированным консультантом.

Коротко о главном и как с нами связаться

Налогообложение арендного дохода от недвижимости в Великобритании для арендодателей за рубежом состоит из двух основных частей: Схемы для арендодателей-нерезидентов, по которой с аренды по умолчанию удерживается 20% (с возможностью перейти на получение аренды без удержания через NRL1), и MTD, которая с 6 апреля 2026 г. делает цифровую отчётность обязательной при доходе свыше £50 000. В обоих случаях соблюдение требований критично, а за нарушения предусмотрены штрафы.

Такую отчётность должен подавать квалифицированный налоговый консультант; Optivest не оказывает налоговых консультаций, но выстраивает управление вашей недвижимостью и юридические процессы в согласовании с вашим консультантом. Свяжитесь с нами или напишите нам в WhatsApp. Ознакомьтесь с нашей услугой по управлению недвижимостью, услугой юридического сопровождения при покупке и нашим каталогом проектов, чтобы увидеть доступные варианты.