Yabancı Satıcı için UK Sermaye Kazancı Vergisi (CGT) ve 60 Gün Kuralı

Uluslararası yatırımcılar için yazılan içeriklerin neredeyse tamamı alım tarafını anlatır. Oysa yatırımın gerçek getirisi çıkışta belli olur — ve tam da orada, çoğu yabancı sahibin hazırlıksız yakalandığı bir vergi rejimi vardır. Bu rehber, UK mülkünüzü satarken karşılaşacağınız sermaye kazancı vergisini (CGT), hayati 60 günlük son tarihi ve faturayı ciddi biçimde düşürebilecek "rebasing" aracını açıklar.

Tehlikeli Yanılgı: "Ben Yurtdışındayım, Vergisiz Satarım"

Bu, yurtdışında yaşayan mülk sahiplerinin en pahalı hatasıdır. Gerçek şudur: UK'de bulunan bir mülk, sahibinin nerede yaşadığından bağımsız olarak UK vergi ağına takılır.

Tarihçe nettir: 6 Nisan 2015'ten itibaren non-resident'lar UK konut mülkü satışlarında sermaye kazancı vergisine (Non-Resident Capital Gains Tax — NRCGT) tabi tutulmuştur. 6 Nisan 2019'dan itibaren ise kapsam genişletilerek tüm UK arazi ve mülkleri (ticari mülk dâhil) dâhil edilmiştir. Yani bugün, bir yabancı olarak sattığınız her UK mülkü bu rejime girer.

Dahası, kaçış yolları da kapatılmıştır: mülkü bir şirket üzerinden tutup mülk yerine şirketin hisselerini satarak vergiden kaçınmak da artık mümkün değildir. "Dolaylı elden çıkarma" (indirect disposal) kuralları gereği, değerinin %75 veya daha fazlası UK arazisinden gelen bir şirkette (%25 veya daha fazla pay tutuyorsanız) hisse satışınız da kapsama girer.

Oranlar ve Hesap

Non-resident'lar, UK mukimleriyle aynı oranlara tabidir:

Kazanç kabaca şöyle hesaplanır: satış bedeli − alım maliyeti (veya rebase değeri) − izin verilen giderler. Düşebileceğiniz giderler arasında sermaye iyileştirmeleri (dikkat: rutin onarım ve bakım DEĞİL) ve satış maliyetleri (emlakçı komisyonu, avukat ücreti) bulunur.

Kritik ve az bilinen bir uyarı: kazanç sterlin cinsinden hesaplanır. Mülkü kendi para biriminizle finanse ettiyseniz bile, HMRC alım ve satım tarihlerindeki kurları kullanır. Yani sterlin sizin para biriminize karşı güçlendiyse, kendi paranızda kâr etmemiş olsanız bile sterlin bazında vergilendirilebilir bir kazanç doğabilir. Bu, yabancı satıcıların en çok şaşırdığı noktadır.

En Değerli Araç: Rebasing

İşte faturanızı ciddi biçimde düşürebilecek kural. Non-resident olarak kazancınızı, mülkü satın aldığınız orijinal fiyattan değil, mülkün 5 Nisan 2015'teki piyasa değerinden itibaren hesaplayabilirsiniz (ticari mülk ve arazi için bu tarih 5 Nisan 2019'dur). Buna "rebasing" denir ve varsayılan yöntemdir.

Neden bu kadar önemli? Somut bir örnek: 2010 yılında £150.000'e aldığınız bir mülk, 5 Nisan 2015'te £220.000 değerindeydi ve bugün £300.000'e satıyorsunuz.

Vergilendirilebilir kazancınız neredeyse yarıya iner. Yani 2015 öncesinde alınan ve o tarihe kadar değer kazanmış mülklerde rebasing, on binlerce pound tasarruf sağlayabilir.

Birkaç önemli ayrıntı: aslında üç hesaplama yöntemi vardır (rebasing, zaman orantılaması ve orijinal maliyet) ve hangisi sizin için en iyi sonucu veriyorsa onu seçebilirsiniz; seçim CGT beyannamenizde yapılır. Ayrıca 2015'te bir değerleme yaptırmış olmanız gerekmez — satış sırasında geriye dönük profesyonel bir değerleme aldırabilirsiniz (mülkün o tarihteki durumuna dair kayıtlar bu değerlemeyi güçlendirir). Rebasing kullanırsanız, yalnızca 5 Nisan 2015'ten sonra yapılan iyileştirmeleri düşebilirsiniz.

60 Gün Kuralı: En Sık Yapılan Hata

Bu, yabancı satıcıların en sık ve en pahalı biçimde tökezlediği kuraldır.

Satışın tamamlanmasından (completion — sözleşme imzası/exchange değil!) itibaren 60 gün içinde HMRC'ye bir bildirim (return) vermeli ve ödenmesi gereken vergiyi ödemelisiniz. Bu, HMRC'nin "Capital Gains Tax on UK property" hesabı üzerinden (Government Gateway ile) yapılır.

Ve işte kritik fark: non-resident'lar için bu kural UK mukimlerinden daha sıkıdır. Bir non-resident, satıştan kâr etmemiş, hatta zarar etmiş olsa bile bildirim yapmak zorundadır. "Vergi çıkmadı, bildirmeye gerek yok" düşüncesi ciddi bir hatadır.

Cezalar otomatiktir ve birikir: gecikmede £100 hemen uygulanır, altı ayda £300, on iki ayda bir £300 daha ve ardından günlük cezalar eklenir; ayrıca ödenmeyen vergiye faiz işler. Bu cezalar, hiç vergi çıkmasa bile uygulanır ve HMRC "kuralları bilmiyordum" mazeretini nadiren kabul eder.

Diğer Kritik Noktalar

Çifte vergilendirme. UK'de CGT ödemeniz, kendi ülkenizde de vergilendirilmeyeceğiniz anlamına gelmez. Ülkeniz de bu kazancı vergilendiriyorsa, iki ülke arasında bir çifte vergilendirme anlaşması varsa UK'de ödediğiniz vergiyi mahsup edebilirsiniz. Bu, mutlaka her iki ülkenin danışmanıyla planlanmalıdır.

Private Residence Relief (PRR). Mülkte bir dönem kendiniz yaşadıysanız, o döneme denk gelen kazanç için bir indirim talep edebilirsiniz. Kurallar karmaşıktır ve non-resident'lar için ek koşullar vardır.

Geçici non-residence tuzağı. UK'den ayrılıp mülkü sattıktan sonra beş yıl içinde UK'ye dönerseniz, bazı durumlarda ek vergi doğabilir. UK'ye dönmeyi planlıyorsanız, satış zamanlamasını bir danışmanla planlayın.

Şirket üzerinden tutuyorsanız. Non-resident şirketler CGT değil, Kurumlar Vergisi öder (Nisan 2019'dan itibaren). Bu, yapı seçimini etkileyen bir farktır.

Optivest Notu: Bu, alım tarafından daha az konuşulan ama getirinizi doğrudan belirleyen bir aşamadır. Sınırı net çizelim: Optivest bir vergi danışmanı değildir ve CGT hesabınızı, rebasing seçiminizi veya beyannamenizi hazırlamaz — bu, nitelikli bir UK vergi danışmanının işidir ve profesyonel destek olmadan bu alana girmeyin. Optivest'in katkısı iki noktadadır: hukuki destek (conveyancing) hizmetimiz satış işleminin hukuki tarafını yürütür ve avukatınız, 60 günlük bildirim yükümlülüğünün gündeminizde olmasını sağlar; emlak yönetimi hizmetimiz ise mülkü elde tuttuğunuz dönem boyunca giderlerin ve iyileştirmelerin doğru belgelenmesine yardımcı olur — ki bu belgeler, satış anında vergiye tabi kazancınızı düşürmek için gereklidir. Pratik tavsiye: satmayı düşünmeye başladığınız anda vergi danışmanınızla konuşun, satıştan sonra değil.

Önemli uyarı — vergi tavsiyesi değildir: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve vergi tavsiyesi teşkil etmez. Buradaki örnekler basitleştirilmiştir; gerçek yükümlülüğünüz mukimlik geçmişinize, mülkiyet yapınıza, mülkü kullanım biçiminize ve ülkenizle olan vergi anlaşmalarına göre büyük ölçüde değişir. Oranlar, istisna tutarları ve kurallar değişebilir. Bir UK mülkünü satmadan önce nitelikli bir UK vergi danışmanına başvurun ve gov.uk'i teyit edin; 60 günlük süreyi kaçırmak otomatik cezaya yol açar. Optivest vergi danışmanlığı hizmeti vermez.

Sıkça Sorulan Sorular

Yurtdışında yaşıyorum, yine de CGT öder miyim?

Evet. İngiltere'de yaşamıyor olmanız sizi UK sermaye kazancı vergisinden kurtarmaz. Non-resident'lar 6 Nisan 2015'ten beri UK konut mülkü satışlarında (2019'dan beri tüm UK mülklerinde) CGT'ye tabidir. Oranlar UK mukimleriyle aynıdır: %18 / %24.

Kâr etmediysem yine de bildirmeli miyim?

Evet — ve bu, en sık yapılan hatadır. Non-resident'lar, satıştan kâr etmemiş, hatta zarar etmiş olsalar bile 60 gün içinde bildirim yapmak zorundadır. Bu, UK mukimlerinden daha sıkı bir kuraldır ve ihmali otomatik cezaya (£100'den başlayarak) yol açar.

"Rebasing" nedir, vergimi düşürür mü?

Rebasing, kazancınızı orijinal alım fiyatından değil, mülkün 5 Nisan 2015'teki piyasa değerinden hesaplamanızı sağlar (ticari mülkte 2019). 2015 öncesinde alınmış ve o tarihe kadar değer kazanmış bir mülkte vergiyi ciddi biçimde düşürebilir — örneğimizde vergilendirilebilir kazanç £150.000'den £80.000'e inmişti.

60 günlük süre ne zaman başlar?

Sözleşme imzasından (exchange) değil, tamamlamadan (completion) itibaren. Bu 60 gün içinde hem bildirimi yapmalı hem vergiyi ödemelisiniz. Gecikme cezaları otomatiktir: £100 hemen, altı ayda £300, on iki ayda £300 daha ve günlük cezalar; artı faiz.

Ülkemde de vergi öder miyim?

Ülkenizin kurallarına bağlıdır. Ülkeniz bu kazancı vergilendiriyorsa, iki ülke arasında bir çifte vergilendirme anlaşması varsa UK'de ödediğiniz vergiyi genelde mahsup edebilirsiniz. Bu, hem UK hem de kendi ülkenizdeki bir danışmanla planlanmalıdır.

Sonuç ve İletişim

Yatırımın gerçek getirisi çıkışta belli olur ve UK'de çıkış vergilidir. Yabancı bir satıcı olarak bilmeniz gerekenler: UK'de yaşamamak sizi CGT'den kurtarmaz (%18/%24); satıştan itibaren 60 gün içinde bildirim ve ödeme zorunludur (kâr olmasa bile); cezalar otomatiktir; ve 2015 öncesinde alınan mülklerde rebasing vergiyi ciddi biçimde düşürebilir. Kazancın sterlin cinsinden hesaplandığını, yani kur hareketlerinin de vergiye girdiğini unutmayın.

Bu hesap ve beyan nitelikli bir vergi danışmanının işidir; Optivest vergi danışmanlığı vermez. Ancak hukuki destek hizmetimiz satışın hukuki tarafını yürütür ve emlak yönetimi hizmetimiz gider/iyileştirme belgelerinizin düzenli olmasını sağlar. Bizimle iletişime geçin veya WhatsApp üzerinden ulaşın. Hukuki destek hizmetimizi, emlak yönetimi hizmetimizi ve kira geliri vergisi için NRL Scheme rehberimizi inceleyebilirsiniz.