英國買樓流程及律師費：由睇樓到收樓要走哪幾步、要付多少錢？

英國買樓大致分為出價、聘請事務律師（Solicitor）、搜查及審閱合約、交換合約、完成交易（Completion）幾個階段，多數個案約需數月，實際視乎個案。律師費方面，標準永久業權（Freehold）物業的報價因律師行而異，另有代墊費用，宜索取書面報價；印花稅（SDLT）則是另一筆開支，數額往往比律師費高得多。

這篇文章專為習慣香港買樓程序的讀者而寫，包括準備移居英國的BNO簽證家庭。文中的費用區間來自2026年10月查閱的公開資料，是市場常見水平，並非任何一位事務律師的實際報價。

英國買樓與香港有何不同？臨時買賣合約何時才具約束力？

最大的分別是：在英格蘭，賣家接受您的出價並不等於成交，要到交換合約（Exchange of contracts）那一刻，雙方才受法律約束。

香港買家熟悉的做法，是簽署臨時買賣合約、付訂金，合約即時生效，之後再簽正式買賣合約。英格蘭的次序剛好倒轉：先出價，賣家接受後物業會標示為「Sold STC」（Subject to contract，有待簽約），然後雙方的律師才開始查業權、做搜查、談合約條款，全部完成才交換合約。粗略地說，英格蘭的「交換合約」在約束力上相當於香港的簽臨約，但它是在盡職審查之後才發生。

按HomeOwners Alliance的說明，交換合約之前，買家或賣家都可以退出，而且不需承擔法律後果。到交換當日，買家一般要付一筆訂金，金額由雙方在合約中約定，並非法定；根據Hegarty律師事務所等的說明，交換之後如買家未能完成交易，可能損失這筆訂金，甚至被追討。完成交易的日期（Completion date）也在交換時一併寫入合約。

這個制度的代價是賣家同樣可以反悔。賣家在交換前收到更高的出價而轉售，稱為「gazumping」，在英格蘭屬合法做法；買家在最後關頭壓價，則叫「gazundering」。兩者都可以令被拋下的一方白白損失一筆不小的律師、驗樓和搜查費用。

英國買樓由睇樓到收樓有哪幾步？

整個過程大約分九步，從備妥資金到領取鎖匙，每一步的先後次序相當固定。

時間分配方面，由取得搜查結果到交換合約所需時間視乎搜查回覆和查詢進度，遇上搜查發現問題則會更長；從交換到完成交易相隔多久，則由雙方在合約中協議決定。

如果您想看更詳細的逐階段時間拆解，可參考我們另一篇英國買樓轉易需時多久？逐步拆解每個階段；想先預覽整體步驟，也可以看買樓流程頁面。

事務律師在英國買樓中負責甚麼？

事務律師代買家審查業權和合約、處理搜查、經手交易資金，並辦理印花稅申報及業權註冊，是整個物業轉易（Conveyancing）的法律執行者。

在英格蘭及威爾斯，法律上並無規定買家必須聘請事務律師或持牌轉易師，自行辦理轉易亦屬合法，但實際上按揭機構會要求由受規管的轉易專業人士辦理，多數買家也會聘請事務律師。買家和賣家一般各自委託自己的律師，費用各付各的。具體工作包括：

有按揭的話，律師通常還要滿足按揭機構的條件。至於是否一定要請律師、能否由同一間律師行同時代表不同方，我們在在英國買樓，是否一定要聘請事務律師？有進一步說明。

英國買樓律師費要多少？

律師費和代墊費用並無官方統一收費，各間律師行的報價差異頗大，宜以書面報價為準。

律師費一般隨樓價和個案複雜程度而定，坊間比價平台的報價也沒有官方來源可供核實，因此本文不列出按樓價分段的具體區間，建議向多間律師行索取書面報價再作比較。

租賃物業的費用通常較高。Howells Solicitors列出的總成本（含律師費和代墊費用，同樣只是個別律師行的參考數字）是：永久業權約£900至£1,800，租賃物業約£1,200至£2,200。The Home Panel的轉易費用指引則指出，租賃物業的管理資料包（LPE1）可能要£200至£400，新建樓盤有時還有發展商資料包，約£150至£300。不同來源的區間不盡相同，原因在於地區、律師行規模和交易複雜程度各異。

代墊費用（Disbursements）是律師代您向第三方支付的款項，並非律師的收入。按homebuyingcosts.co.uk的整理，常見項目的大概水平是：

收到報價時，建議逐項問清楚：律師費是否已包括增值稅、身份及資金來源核查、銀行轉賬、印花稅申報和Land Registry申請；租賃物業有沒有額外附加費；交易中途告吹時如何收費。報價最好以書面為準。

除了律師費，還要付哪些稅費？

最大的兩項是印花稅（SDLT）和Land Registry註冊費：前者按樓價分段計算，後者是按樓價分級的固定金額。

Land Registry註冊費。根據gov.uk公布的HM Land Registry收費表，律師以電子方式申請整幅業權轉讓時，樓價£200,001至£500,000收費£150，£500,001至£1,000,000收費£295，超過£1,000,000則為£500。以郵寄方式申請，£200,001至£500,000的一級收費為£330。這項費用一般由律師一併代付。

印花稅（SDLT）。按HMRC公布的住宅稅率，單一住宅物業的標準稅率是：首£125,000為0%，£125,001至£250,000為2%，£250,001至£925,000為5%，£925,001至£1,500,000為10%，超過£1,500,000為12%。稅率只適用於各自所在的分段，並非整個樓價用同一稅率。

對海外買家而言，另有兩項附加稅值得留意：

以下是一個純屬舉例的計算，假設樓價£500,000，僅套用上述稅率：

可見同一個£500,000的單位，印花稅的差距可以很大，而律師費只是其中一小部分。SDLT由買家負責，但一般由律師代為申報及繳付，期限為完成交易後14天內。想先估算，可使用印花稅計算機，最終金額仍以律師和稅務專業人士的計算為準。

英國買樓由出價到收樓要多久？

多數個案需時數月，但公開資料的區間並不一致，有的指約8至12週，有的指約12至16週，所以任何時間表都宜視為參考，不是保證。

我們核對了多個來源：Endeavour Law和Chapter Law指由出價獲接受到完成交易約8至12週，NPS Law引述10至16週，Propelr則為12至16週。傾向把時間拉長的因素，主要是這幾項：

沒有買賣鏈的現金買家，個別個案可以快得多；但這不是常態。樓花（Off-plan）則是另一回事：完成交易要等到物業落成，時間表以買賣合約和發展商通知為準。這方面可先閱讀英國買樓：樓花的真正風險與保障自己的方法（2026）。

英國買樓有哪些常見陷阱？

最常見的陷阱不在於價錢，而在於以為「出價獲接受」就等於穩妥，以及低估了雜費和文件準備的時間。

Optivest觀察：香港買家最常出現的偏差，是把英國的出價當成香港的臨約，以為簽了就安心。實際上，由出價到交換合約這段時間，買賣雙方都可以退出，風險相對較高。我們看到比較順利的個案，通常在出價前已拿到原則上批核，並且在委託律師當天就交齊身份和資金證明。

Optivest觀察：另一個常見做法是向律師要一份「到完成交易為止的總費用預估」，並要求把印花稅、代墊費用和增值稅分開列明，這樣預算和實際付款便容易對照，也較易發現被漏列的項目。

常見問題

英國買樓一定要請律師嗎？

法律上並無規定一定要聘請事務律師或持牌轉易師，自行辦理轉易亦屬合法，尤其是簡單的現金買賣；但實際上按揭機構會要求由受規管的轉易專業人士辦理，多數買家都會聘請事務律師。事務律師負責審查業權、處理搜查、經手資金和註冊。若聘請律師，應選擇在英格蘭及威爾斯執業、受SRA規管的律師行。

英國買樓要幾多錢？除了樓價還要預備甚麼？

除了首期，主要開支是印花稅、律師費、代墊費用、Land Registry註冊費，以及驗樓和按揭相關費用。以£500,000為例，單一住宅的SDLT由£15,000（英國居民）至£25,000（非居民）不等，若是額外物業則可高達£50,000，而律師費只是數千英鎊以內。以上只是舉例，實際金額要按個人情況計算。

交換合約後可以反悔嗎？

交換合約後買賣已具法律約束力，買家若不履行，可能損失已付的訂金，並有機會被追討。因此簽約前要確保按揭已批出、資金可以如期到位，以及搜查和租約內容都已看清楚。出現疑問，應在交換之前向律師提出。

買家和賣家可以共用同一位事務律師嗎？

一般做法是買賣雙方各自委託獨立的律師，費用各自負擔，這與部分買家在香港由同一律師行處理雙方文件的經驗不同。是否有例外，要看律師行的利益衝突規定和個案情況，應向有關律師行查詢。

非英國居民買樓要多付多少印花稅？

自2021年4月1日起，非英國居民購買英格蘭或北愛爾蘭住宅，要在標準稅率之上每一級另加2%。如果同時屬額外物業，則還要加5%。是否屬非居民，取決於在英國居住的日數，並非看簽證類別或國籍，具體計算方式請參考GOV.UK或HMRC指引，並向稅務顧問確認。

下一步與重要聲明

Optivest是一家英國物業投資顧問及獲FCA授權的按揭經紀，並不提供法律、稅務或移民意見。物業轉易由您委託的事務律師辦理，稅務由您的稅務顧問處理。如您想了解項目選擇、按揭安排如何配合買樓時間表，歡迎與Optivest團隊傾談，我們會用廣東話及中文與您逐步梳理。您亦可以先用買樓路線圖，按手上資金初步了解可行範圍。

重要聲明：本文只提供一般資訊，並不構成投資、法律或稅務意見。印花稅、居民身份判斷、額外物業附加稅等，應向英國稅務顧問查詢；物業轉易及合約事宜，請諮詢受SRA規管的事務律師；按揭安排請向受FCA規管的按揭經紀查詢；個人財務規劃可向獨立理財顧問（IFA）查詢。文中費用和時間均為市場常見的參考區間，實際金額與進度視乎個別交易。