Налог на недвижимость в Лондоне для нерезидентов: что владелец квартиры платит каждый год

Единого ежегодного налога на недвижимость в Великобритании нет. Поэтому расходы нерезидента, который владеет квартирой в Лондоне, складываются из нескольких частей: council tax (муниципальный налог), ground rent и service charge для лизхолда, подоходный налог с аренды, а при продаже налог на прирост капитала. Отдельно стоит налог на наследство: он касается британской недвижимости, где бы ни жил владелец.

Кто платит каждую статью, зависит от того, сдана квартира, пустует она или в ней живёте вы сами. Ниже всё разобрано по порядку, со ставками, которые действуют на 22 октября 2026 г. Это обзор структуры платежей, а не налоговая консультация.

Из чего складываются ежегодные расходы владельца лондонской квартиры?

Из пяти постоянных статей и двух событий, которые происходят не каждый год: продажи и наследования. Вот как это выглядит на практике.

Налоги при покупке (гербовый сбор SDLT и надбавка для нерезидентов) сюда не входят. Их можно прикинуть отдельно в калькуляторе гербового сбора.

Платит ли нерезидент council tax за квартиру в Лондоне?

Если квартира сдана, council tax, как правило, платит арендатор. Когда в ней никто не живёт, счёт приходит владельцу. Об этом говорит и Citizens Advice: обычно платит тот, кто живёт в доме, но иногда ответственность лежит на собственнике. Размер налога зависит от категории квартиры (band, от A до H) и от ставки конкретного района Лондона. Категория определяется по оценке жилья, а не по его сегодняшней рыночной цене; подробности уточняйте на gov.uk и на сайте Valuation Office Agency (VOA).

Тут есть две надбавки, о которых нерезиденты узнают обычно слишком поздно.

Первая: second homes premium. По данным gov.uk и House of Commons Library, с 1 апреля 2025 г. английские муниципалитеты могут взимать надбавку до 100% на обставленное жильё, которое ничья основная резиденция. Итого получается до 200% обычного счёта. Надбавка вводится по решению каждого района, и срока ожидания нет: условия достаточно просто выполнить. Район учитывает, обставлена ли квартира и живёт ли в ней кто-то.

Вторая: empty homes premium для необставленных пустующих квартир. Первый год это обычный счёт, затем, как поясняют Shelter и House of Commons Library, добавляется 100% после года простоя, 200% после пяти лет и 300% после десяти. Район Сити (City of London) на своей странице, обновлённой 4 сентября 2026 г., описывает ту же логику.

Практический вывод: обставленная квартира может получить надбавку для вторых домов сразу, если район её взимает. Действуют обязательные исключения, в том числе для жилья, которое активно выставлено на аренду или продажу (до 12 месяцев). Применимо ли исключение в период между арендаторами, проверяют в муниципалитете, где находится квартира.

Что такое ground rent и service charge и кто их платит?

Это два разных платежа владельца лизхолд-квартиры. Ground rent (земельная рента) уходит владельцу фрихолда (freehold), услуги за неё не предоставляются. Service charge (сервисный сбор) идёт на содержание дома: уборку, лифты, общие зоны, управляющую компанию.

Правительство в январском policy statement 2026 г. отмечает, что за ground rent услуги не предоставляются, а сумма варьируется от символической (peppercorn) до более чем £1 000 в год. Размер service charge зависит от дома, его возраста и качества управления, и единого значения для Лондона нет. Эти данные указаны в договоре аренды (lease) и в информации от продавца; солиситор (юрист) проверяет их при юридическом оформлении сделки (conveyancing).

Что меняется в законе. 27 января 2026 г. правительство опубликовало проект Commonhold and Leasehold Reform Bill. В нём предлагается ограничить ground rent, но размер ограничения и срок вступления в силу могут измениться при рассмотрении в парламенте; актуальные сведения смотрите на gov.uk. HomeOwners Alliance в обзоре на сентябрь 2026 г. подчёркивает, что норма пока только предложена и законом не стала. Закладывать в расчёты экономию от этого ограничения пока рано.

Нужно ли отдельно страховать здание?

В лизхолд-квартире здание, как правило, страхует управляющая сторона, а стоимость включается в service charge. Условия страхования и порядок оплаты прописаны в договоре аренды, и их стоит прочитать до покупки. Полис на содержимое и страхование арендодателя (landlord insurance) обычно оформляет сам владелец, а ипотечный кредитор может запросить подтверждение страхования.

Как облагается доход от аренды лондонской квартиры у нерезидента?

Доход от аренды британской недвижимости облагается подоходным налогом в Великобритании, где бы ни жил владелец. Налог считается с прибыли: арендная плата минус допустимые расходы. Покупная цена и крупные улучшения к расходам не относятся.

Для нерезидентов работает схема Non-Resident Landlord, которую ведёт HMRC. Её подробно разобрали в статье Налог на аренду для нерезидентов: схема NRL и MTD 2026. По умолчанию агент по аренде или арендатор удерживает налог по базовой ставке после допустимых расходов, перечисляет его в HMRC, а вам выплачивает остаток; порядок и сроки уточняйте на gov.uk. Есть и второй вариант: получить одобрение HMRC (форма NRL1), принимать арендную плату без удержания и отчитываться через Self Assessment.

Условный пример, не прогноз. Допустим, прибыль от аренды за период составила £10 000. Тогда агент удержит часть этой суммы в счёт налога по базовой ставке. Но это предоплата, а не окончательный расчёт: удержанная сумма засчитывается в итоговом налоге, который зависит от остальных британских доходов и вашего статуса.

Подоходный налог в Англии, Уэльсе и Северной Ирландии строится по ступенчатой шкале; точные пороги и ставки на 2026/27 смотрите на gov.uk. Структура такая:

С 6 апреля 2027 г. арендный доход получит собственные ставки: 22%, 42% и 47%. Об этом объявили в бюджете 2025 г.; статус законодательного закрепления проверьте на legislation.gov.uk. Вычет процентов по ипотеке для частных арендодателей остаётся налоговым кредитом, а его ставка меняется вместе со ставками на арендный доход; детали смотрите на gov.uk. Что это значит для чистой доходности, разобрано в материале об осеннем бюджете и налоге на аренду.

Другие нюансы. Для нерезидентных компаний налогообложение арендной прибыли зависит от их статуса и структуры владения; действующий режим и ставки корпоративного налога смотрите на gov.uk. Для арендодателей действуют требования Making Tax Digital для подоходного налога; даты и порог дохода смотрите на странице gov.uk. Помните, что в стране вашего налогового резидентства могут действовать свои правила и соглашение об избежании двойного налогообложения.

Платит ли нерезидент налог на прирост капитала при продаже квартиры в Лондоне?

Да. Прибыль от продажи британской жилой недвижимости облагается налогом на прирост капитала и у нерезидентов. Для жилья действуют отдельные ставки, а также есть ежегодный необлагаемый минимум; актуальные значения смотрите на gov.uk.

Важнее ставок срок. По данным онлайн-сервиса HMRC на gov.uk, нерезидент обязан сообщить о продаже в установленный срок после завершения сделки (completion), причём даже если налога к уплате нет или продажа была убыточной. Считать срок нужно от completion, а не от обмена контрактами. Подробности есть в статье о налоге на прирост капитала для нерезидентов и правиле 60 дней.

Облагается ли налогом на наследство квартира в Лондоне у нерезидента?

Да. Недвижимость в Великобритании входит в налоговую базу независимо от места жительства владельца. Налог взимается с суммы выше необлагаемого порога; ставку, размер порога и срок его заморозки смотрите на gov.uk.

Отдельно действует правило долгосрочного резидентства с 6 апреля 2025 г. Если человек достаточно долго был налоговым резидентом Великобритании, под налог попадает и имущество по всему миру, и после отъезда этот «хвост» сохраняется несколько лет; критерии и сроки смотрите на gov.uk. Тем, кто никогда не жил в стране, это правило обычно не грозит, но статус лучше проверить с налоговым консультантом. Подробнее в статье о налоге на наследство для нерезидентов и реформе non-dom.

Заметка Optivest

Заметка Optivest. Среди владельцев, которые живут за границей, встречаются две типичные ошибки. Первая: считают, что пустая квартира между арендаторами ничего не стоит. Если район ввёл надбавку для вторых домов, обставленная квартира может сразу получить двойной счёт council tax, хотя действуют обязательные исключения, например для жилья, которое активно выставлено на аренду или продажу (до 12 месяцев). Поэтому дату выезда арендатора и применимость исключения лучше выяснить в районе заранее. Вторая: откладывают вопрос о налоговом консультанте до продажи. Срок отчётности идёт от completion, а собрать документы по покупной цене и расходам за семь-десять лет бывает дольше.

Частые вопросы

Есть ли в Великобритании ежегодный налог на недвижимость, как в других странах?

Единого налога на стоимость недвижимости нет. Ближе всего council tax, но он привязан к категории жилья и ставке района, а не к рыночной цене. Остальные платежи зависят от того, как вы используете квартиру: сдаёте, продаёте или передаёте по наследству.

Кто платит council tax, если квартира сдана арендатору?

Как правило, арендатор. Но владелец отвечает за счёт, когда квартира пустует, а в некоторых случаях это определяется договором аренды. Если в районе действует надбавка для вторых домов, после выезда арендатора счёт может вырасти.

Нужно ли нерезиденту подавать налоговую декларацию в Великобритании?

Если есть арендный доход, чаще всего да: удержание налога агентом не заменяет отчётность. При получении одобрения HMRC по форме NRL1 вы принимаете арендную плату без удержания и сами отчитываетесь через Self Assessment. Конкретный порядок зависит от вашего статуса, поэтому уточните его у налогового консультанта в Великобритании.

Когда ограничат ground rent?

Пока это проект, а не закон. Правительство опубликовало проект 27 января 2026 г., но параметры ограничения и срок вступления в силу ещё могут измениться при рассмотрении в парламенте. Расчёты стоит строить на фактическом ground rent из договора аренды.

Изменятся ли ставки налога на аренду в 2027 году?

Да. С 6 апреля 2027 г. арендный доход частных лиц облагается по новым ставкам 22%, 42% и 47% вместо действующих сейчас. На доходы нерезидентных компаний это не распространяется, они остаются в системе корпоративного налога.

Что дальше

Optivest это консультация по инвестициям в недвижимость и ипотечный брокер, авторизованный FCA. Налоговых, юридических и иммиграционных консультаций мы не даём. Налоговыми вопросами занимаются консультанты по налогам в Великобритании, юридическим сопровождением сделки занимается солиситор (юрист), зарегистрированный в SRA.

Важно: эта статья носит информационный характер и не является инвестиционной, юридической или налоговой консультацией. Ставки и пороги меняются, а ваша ситуация зависит от налогового резидентства и структуры владения. Перед решением сверьте актуальные данные на gov.uk и в HMRC и обсудите их с налоговым консультантом в Великобритании, солиситором, зарегистрированным в SRA, ипотечным брокером под регулированием FCA или независимым финансовым советником (IFA).

Если вы выбираете проект и считаете, как будет выглядеть бюджет владения, поговорите с командой Optivest. Мы поможем сопоставить объекты и ипотечные условия, а налоговую часть вы обсудите с профильным консультантом.